近日，樓主朋友圈的一條中介信息引起樓主的注意。

越秀和樾府三期一套115㎡南向四房，原全款740萬購入，現540萬賣，折算單價4.69萬/㎡，巨虧200萬。

如果這套房是真實價掛牌，那單價4.69萬/㎡賣肯定是虧的，因為2021年9月三期加推一口價是6.2萬/㎡，沒有中介說的740萬也有713萬，足足虧了173萬。

我們再來看看貝殼的實際成交價，是真筍盤還是“街貨”。

根據貝殼成交歷史，越秀和樾府三期至今成交了三套，單價為4.29-4.88萬/㎡，面積為98-104㎡三四房，并沒有115㎡成交記錄。

貝殼在售的越秀和樾府三期中，有一套115㎡北向四房，掛牌4.96萬/㎡，掛牌4個月仍未賣出。對比成交歷史，這套房源價格明顯是高了。

這么一來，與成交歷史及掛牌房源對比，中介推薦的115㎡南向四房4.69萬/㎡，確實比市場掛牌價格便宜，但又比最低成交價貴。

越秀和樾府作為番禺萬博四年前的標桿項目，是番禺北部新房及二手房定價“基準線”。

當年，萬博“頭牌”二手房——萬科歐泊就是典型代表，成交價一度達到5萬/㎡，現在竟然跌破3字頭。

萬科歐泊在2025年1月成交了一套80㎡北向兩房，總價238.5萬，單價2.97萬/㎡，接近萬科歐泊近年來二手房最低成交價2.7萬/㎡。

新房中，2公里外的珠江鉑世灣二手房成交價也是頻頻下跌，最新成交價為3.2萬/㎡，與當年沖上5萬/㎡的房價比，業主都在割肉賣。

拋售業主的心在滴血，但想進入二手市場的購房者又在觀望，希望再低點、再低點。

其實，萬博有一個奇怪的現象，一邊的二手房降價叫賣，一邊新房卻沖上廣州新房銷量榜。

冰火兩重天。

根據克而瑞統計，2024年度廣州住宅市場最熱銷成交金額排行榜，長隆萬博悅府以75.87億元排名第二，僅次于年度銷冠琶洲南TOD。

長隆萬博悅府在2024年番禺區成交金額排行榜中排名第一，甩開第二名亞運城幾個身位，相當于亞運城年度成交金額的3倍。

在低迷的市場中，長隆萬博悅府依舊表現突出，這主要得益于其引入的教育資源。

這個市場并不缺客戶，缺的是“懂買家需求”的項目。

樓主找到一張2021年9月中旬廣州房產銷售情況，越秀和樾府三期加推去化率高達94%，跟增城、從化個位數的去化率形成鮮明對比。

你說，當年是客戶少了，還是項目多了？

據克而瑞統計，2024年漢溪萬博板塊商品住宅成交金額117.67億元，在番禺區中貢獻了26%的成交金額。

你看，在最冷的2024年，萬博有冷過嗎？

所以，中介這套二手房是賣便宜了，還是賣貴了？

靈魂三問！