萬科，又，又，又發公告了。

當然，深鐵入駐后，似乎都是好消息：第一大股東深鐵集團擬提供42億元股東借款，專項用于償還到期公開債務。

而在11天前，深鐵剛剛在萬科的賬戶上轉了一筆28億元的見面禮。

說實話，這個時候，深圳地鐵集團甩出70億，給萬科續了口氣，真的是特man特霸總。

不過，霸總的錢從來都不是白給的，萬科要付出的，遠不止一紙借款協議這么簡單。

這是一次救援，也是一次重塑，甚至，可能是一場吞并。

01

怎么走到這一步？

如果要給2024年的房地產行業畫一張圖，那就是“驚魂未定的余震”+“繼續暴雷的深淵”。

碧桂園倒了，綠地半死不活，遠洋發了公告說自己扛不住了，連招商蛇口都說“我們要降杠桿”。

一邊是沒錢交房的開發商，一邊是被套牢的購房者，市場的信心比哈爾濱的亞冬會還冷淡。

萬科也不好過。

去年底，萬科的債務問題就已經開始引發市場擔憂。

今年1月，合同銷售額同比下滑19.6%，評級機構接連下調信用評級。資本市場開始拋售，投資者用腳投票。

更要命的是，萬科的債務壓力已經來到極限，短期融資幾乎斷流，靠著資產抵押和股東借款撐著。

而5月境外債兌付高峰即將到來，隨時可能炸鍋。

市場對萬科的信心，已經脆弱到一根稻草都能壓垮的程度。

這個時候，深圳地鐵集團站了出來，甩出70億，給萬科輸血。

但這錢，不是白拿的。

02

深鐵的算盤

這次救援，在炸天團看來，不是“大哥罩著你”那么簡單，而是一場深思熟慮的資本運作。

先來看借款的條件：

• 2.34%的低利率，遠低于市場融資成本；

• 70%的高質押率，意味著萬科要拿出真金白銀的資產做抵押；

• 借款用途明確，專款專用于償還到期債務，不允許挪作他用。

什么意思？

——救你可以，但我要保證自己安全。

如果萬科扛不住，深鐵可以優先處置抵押資產，至少讓自己撤得漂亮。

但真正讓人玩味的，是深鐵拿走的核心資產：

深圳灣超級總部地塊：本來是萬科的未來總部，如今成了深鐵的“戰利品”；

紅樹灣物業49%收益權：長期現金流資產，被深鐵收入囊中；

印力基金29.75%份額：萬科商業地產的重要布局，如今深鐵已經插手。

這些核心資產的流轉，意味著什么？

意味著深鐵已經不只是一個“白衣騎士”，而是一個“資產收割機”。

如果萬科挺過去，這些資產還能要回來。

但如果萬科挺不過去，深鐵手里握著的，就不僅僅是債權，而是對萬科核心資產的控制權。

03

萬科的自救困局

萬科不是沒努力過。

為了填補資金缺口，它瘋狂變現資產，但賣出去的錢，根本不夠填窟窿。

• 紅樹灣49%收益權，套現12.92億；

• 子公司股權出售，套現0.58億；

總共13.5億，對于450億虧損、326.4億債務來說，簡直是杯水車薪。

更讓人焦慮的是，萬科的商業地產估值高達1500億，但市場低迷，想要快速變現幾乎不可能。

這就陷入了一個死循環：

1. 短期債務壓頂，需要錢；

2. 資產不好賣，變現難；

3. 融資渠道堵死，借不到錢；

4. 如果不能及時補血，萬科的信用將繼續惡化，融資成本更高。

而更危險的，是萬科的業務轉型。

代建業務：輕資產模式，看起來不錯，但市場競爭激烈，利潤微薄，短期無法填補虧損。

租賃住房：長租公寓一直是個“燒錢坑”，現在指望這個回血，基本是不現實的。

如果市場回暖，萬科或許還能熬過去。

但如果銷售繼續下滑，萬科的現金流壓力會越來越大，甚至走向技術性違約。

04

國資救市的雙刃劍

深圳國資委已經明確表態：“我們會支持萬科。”

問題是，支持到什么程度？

深鐵的財務狀況，也不是完全沒有壓力：

2024年前三季度，營收122.96億，虧損80.74億；資產負債率57.55%，債務資本比率48.54%；70億注資后，負債率可能突破70%的警戒線。

如果萬科挺不過去，深鐵的投資損失將進一步擴大。

所以，深鐵的策略應該就是：

• 短期穩定萬科，避免市場信心徹底崩潰；

• 用資產換流動性，確保自己不被拖下水；

• 在適當的時機，進一步增強對萬科的控制權。

換句話說，這不是無條件救援，而是一場精心策劃的接管。

05

未來3個月的生死考驗

未來3個月，將是萬科命運的分水嶺。

三個關鍵變量，將決定萬科能否活下去：

1. 60億資產抵押能否落實？

這是這輪融資的核心條件，如果無法完成，后續資金鏈將更加緊張。

2. 銷售能否回暖？

1月銷售下滑19.6%，如果無法恢復增長，現金流將進一步惡化。

3. 政策支持是否加碼？

市場傳聞深圳政府可能通過專項債購買萬科樓盤，但尚未落地。

如果這三個變量都向好，萬科有可能挺過去。

但如果情況繼續惡化，深鐵的耐心，也不會是無限的。

結語

說實話，最開始炸天團認為深鐵給萬科輸血，是深圳國資的責任擔當。

但左思右想，更現實的邏輯是：這是一場關于資產、權力和生存的資本博弈。

如果萬科自救成功，深鐵將獲得一個更強的戰略合作伙伴；

如果萬科挺不過去，深鐵將拿走最有價值的資產。

而萬科，可能會迎來徹底的重組。

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