最近，東海國際公寓“5折清盤”的消息，不斷刷屏。

　　據悉，這批房源戶型約為77-285㎡不等，價格從原來的1200-3400萬，降至560-1860萬。

　　基本等于5折甩賣，最高直降1500多萬！

　　而“打骨折”的方法，堪稱療效顯著。

　　前兩天，就有中介透露：

　　深圳某科技公司一次性打包了19套房源，總金額達3.7億。

　　一瞬間不禁感慨：

　　不是房子沒買家，只是價格沒到位啊！

　　“亞洲十大超級豪宅”，最高29萬/㎡

　　賣了12年都沒清盤

　　到底是什么樣的千萬豪宅，才需要打5折來賣呢？

　　東海國際公寓位于福田香蜜湖片區，是深圳傳統豪宅區。

　　位置優越，項目又是約308米的地標性高度，加上樓下是購物中心、樓上是朗廷酒店，內部還打造了恒溫泳池、SPA中心等，所以項目一開始就號稱“深圳首個國際豪宅”。

　　后續在2016年，更被評為“亞洲十大超級豪宅”。

　　▲東海國際公寓

　　然而，也因為一開始就走豪宅路線，導致項目定價過高。

　　2013年，項目備案均價約13萬/㎡。

　　頂層復式更是約29萬/㎡、總價約2.5億！

　　當年，深圳平均房價才2萬/㎡出頭。

　　翻了5、6倍的價格，又有幾個人能承受？

　　更別說項目是商務公寓性質，產權年限短、轉售費用高，增值很難跑贏住宅。

　　在這種情況下 ，開發商竟還惜售！

　　2021年，項目曾加推“稀有小戶型”，總價在900萬以上。

　　側面說明項目在開盤時，就搞了批“保留房源”。真的不得不感嘆開發商的自信程度。

　　更尷尬的是：

　　老業主掛盤量大、價格比新房還便宜。

　　在@貝殼找房 上，東海國際公寓就有34套房源在售，掛牌價在6.3-13.6萬/㎡區間。

　　但平臺顯示，2024年，整個小區就只成交了一套房源：戶型約202㎡，成交總價1300萬。

　　▲2024年@貝殼找房 上唯一成交房源

　　而這個戶型，當年的備案總價在2000萬左右。

　　等于現在跌價35%以上。

　　▲如今賣1300萬的房子，當年備案總價超過2000萬 | 圖源：深圳房地產信息平臺

　　二手房都那么慘，新房又怎么可能不打折？

　　回顧來看，東海國際公寓從2020年左右開始 ，就一路降價。

　　2020年，頂復從約2.5億，降至約2.3億；

　　2023年，約150㎡的大平層按備案價8折出售；

　　到現在，已經開始5折清盤。

　　也不知道老業主們是何想法。

　　直到今天，東海國際公寓還剩下約109套房源未售。

　　16個大平層公寓大混戰

　　有的已撐不住打折了！

　　其實，東海國際公寓不斷打折的另一大原因可能是：大平層公寓的競爭太激烈了。

　　我們綜合@深圳中原研究中心 的在售數據，發現光是福田/南山/羅湖，在售的大平層公寓項目就有16個，均價在6.7-15.3萬/㎡不等。

　　▲數據來源：@深圳中原研究中心

　　其中不少項目賣了三五年都沒清盤。

　　比如后海的恒裕深圳灣、崗廈的中心天元，最早在2019年、2020年左右就開盤。

　　在幾年前，樓市火熱，住宅供應跟不上，加上深圳限購門檻高，讓這些大平層公寓一度吸引了不少土豪買入。

　　2020年，恒裕深圳灣備案入市，均價超過15萬/㎡，但絲毫沒澆滅買房人的熱情，據傳開盤吸金超過60億！

　　同年，太子灣公寓以均價約12萬/㎡的價格入市，三度“日光”。

　　但高峰之后就是一路滑坡。

　　2021年開始，深圳樓市熱度驟降，住宅去化都變慢，公寓就更難賣了。

　　于是不少項目開始打折：

　　南山的京基御景峯，從均價6.7萬/㎡，降至最低3萬+/㎡；

　　福田的歲寶壹品，也從6-7萬/㎡，降至最低約4.4萬/㎡；

　　就連曾經熱賣的太子灣公寓，也開始推特價房。

　　▲蛇口太子灣公寓推出特價房

　　好在降價之后，公寓的出租回報率開始提高。

　　比如前面提到的東海國際公寓：

　　77㎡戶型的產品，總價約560萬起，租金約在1.45萬/月左右。

　　算下來，租金回報率約為3%，遠高于住宅的約1.8%。

　　這樣的產品會吸引你嗎？