上海長租領(lǐng)域的大宗交易，在2025年會面臨進(jìn)一步下行的風(fēng)險(xiǎn)。2024年上海長租領(lǐng)域的大宗交易規(guī)模接近100億，19宗左右，取得的成績相對還不錯(cuò)，但是比2023年有一定幅度的下降，2025年來看這個(gè)趨勢可能會進(jìn)一步延續(xù)。

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長租大宗交易或進(jìn)一步下行的三個(gè)判斷

一，長租領(lǐng)域的大宗交易主要集中在中高端市場，主要由于中高端市場的坪效相對較高，收益也比較可觀。但近兩年上海的中高端租賃市場面臨一定的沖擊，隨著大量保租房的入市，尤其是保租房市場也有中高端的項(xiàng)目，在租金優(yōu)勢的加持下不斷搶占市場化租賃的市場份額。

二，近幾年隨著部分外資機(jī)構(gòu)的在華戰(zhàn)略調(diào)整，高端公寓市場主要客群也有明顯的下降趨勢。這兩年上海租賃市場的租金持續(xù)下行，根據(jù)同策研究院監(jiān)測的租賃數(shù)據(jù)，2023年租賃市場年度租金下降幅度在2%，2024年租金下降的幅度達(dá)到7%，租金下行的壓力仍在持續(xù)，因?yàn)樽饨鸬某掷m(xù)下行直接影響到項(xiàng)目的收益率。

三，就是資產(chǎn)持有方的心態(tài)還沒有調(diào)整到位，我們現(xiàn)在接觸的大量賣方，對于資產(chǎn)出售的價(jià)格預(yù)期仍比較高。

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長期趨勢上長租公寓仍具備長期投資價(jià)值

原因有三個(gè)方面。第一，我國已經(jīng)進(jìn)入到存量市場，尤其是商辦領(lǐng)域面臨著資產(chǎn)過剩的問題比較明顯，一些低效的資產(chǎn)需要二次改造提效，租賃市場是未來的方向之一。

第二，從政策來看，長租公寓市場投資閉環(huán)在逐步地打通，投資的退出渠道越來越完善，也越來越通暢，不管是保租房的REITs還是大宗交易都能實(shí)現(xiàn)閉環(huán)退出。

第三，國際知名投資機(jī)構(gòu)包括黑石、瑞興、博豐、KKR，2024年都在積極布局租賃市場。如黑石布局了歐美市場，2024年又積極布局亞太的香港，KKR布局了日本，但是這股風(fēng)現(xiàn)在還沒有吹到內(nèi)陸地區(qū)。

綜上，一方面我們既要看到長租市場還是個(gè)不錯(cuò)的賽道，也要看到在2025年長租市場仍處于調(diào)整期，會面臨著一定的調(diào)整壓力，既有來自于收益端租金下降、客群減少的因素，也有來自于投資端的觀望情緒和對資產(chǎn)的挑剔，更重要的是資產(chǎn)持有方對出讓價(jià)格的預(yù)期也沒有調(diào)整到位。2025年上海的長租公寓大宗交易市場其實(shí)還屬于淘金的階段，一旦遇到好的項(xiàng)目，也一定會有不錯(cuò)的投資收益。同策集團(tuán)現(xiàn)在也推出了大宗資產(chǎn)交易部，我們手里邊也有不錯(cuò)的待交易資產(chǎn)，在大宗交易方面有需求的可以聯(lián)系我們。

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