老百姓最關心的事兒是什么？衣/食/住還是行？
十有八九的人會回答兩個字——房子。這兩個字引起的悲歡苦樂，古今皆然。
比如北京房價與居民收入的巨大斷層，導致一部分人不得不在燕郊購買房子。對于這些人，每天上下班都成了很頭疼的問題。不過燕郊人民的呻吟有人同情，也有人艷羨。艷羨的當然是京城無產階級最徹底的一群人——純粹的租房者。即使在老詞“北漂”的范圍內，租房者也屬于房痛感尤其敏銳的群體。

房奴們的感受，早在1300多年前就有大名鼎鼎的唐代詩人白居易傾訴過： “游宦京都二十春，貧中無處可安貧。 長羨蝸牛猶有舍，不如碩鼠解藏身。 且求容立錐頭地，免似漂流木偶人。 但道吾廬心便足，敢辭湫隘與囂塵。 ”

這位樂天居士并非無病呻吟。就算在體制內也白居不易，事實上，古人也經歷著各種房屋之殤，租房尤甚。

租房的煩惱盛行在唐宋之時。

唐宋社會的發達與改革開放后的現代中國有些許相似——經濟與國力的強盛，帶來商業快速發展，導致市民階層興起，人口流動加快，大型城市迅速聚集了大量的外來人口。外來人口增多，租房消費應運而生，種種煩惱由此而來。

根據著名學者嚴耕望先生的估計，盛時的唐代長安城，常住人口175萬多，若加計流動人口，至少增至180余萬。宋代的情況有過之而無不及，孟元老在《東京夢華錄》中說，京城開封“以其人煙浩穰，添十數萬眾不加多”。

▲ 大唐長安城。/紀錄片《大明宮》截圖

流動人口的構成成分大致有外來客商、求仕應舉的文人、小手工業者等城市貧民……他們沖破了城鄉與地域的差別，激發了城市的活力，也成為租房大軍的主要部隊。

另外，還有一個重要組成與今天稍有不同，那就是盛世的官員們。

當代社會，如果聽聞哪位官員仍在租房，多半人第一反應是清廉和不可思議。然而，這對唐宋的百姓來說則有些見怪不怪了。 有句俗語叫“千里為官”，此話來自古代異地為官的回避制度。

▲ 漢代《東海郡屬吏考績簿》 木牘，正面為“東海郡下轄長吏不在署、未到官者名籍”，背面為“東海郡屬吏設置簿”，連云港市博物館藏。

西漢時期，雄才大略的漢武帝敏銳地意識到本地為官帶來的裙帶關系以及地方勢力盤根錯節的危害，規定上至郡國首相，下迄縣令、長、丞、尉，均不可任用本地人。北宋甚至規定，回避制度以900里為限，每屆任期不超過三年。這還不包括如蘇軾一般，調任或貶謫超過十次的“多動”官員。可想而知，唐宋的官員們有多漂泊！

面對人口密集和遷移頻繁的現實，古今以來無房人最好的選擇都是一樣的——租。

比如唐代后期，柳渾官至宰相，仍然賃宅而居，位列工部尚書的鄭權，家屬多達百人，卻無數畝之宅，只靠租房過日子。著名的文豪蘇軾兄弟長期借住公署，其父蘇洵也長年租房。直到蘇洵病故，除了眉山老宅，也沒有給兒孫留下什么房產。

▲ 蘇洵畫像。

國家現今建設公租房、廉租房，古代官員們租用的首選也是官房。 唐宋時期，公房出租主要分為直管房和自管房。直管房就是由京城最高的房地產管理機構出租的房子，自管房則是特殊部門掌管的房源。北宋“國家房管局”的名字叫做“店宅務”。它在京都和各地州府郡都設有專門辦事處。

店宅務有三個基本職能：征收官方租金，管理沒收的戶絕房產，管理代賃閑屋。很多在京官員沒有私第，便去店宅務那里租房住。比如跟隨太祖、太宗出征過的老將劉福，一生都住在公租房里。兒女勸他在有錢的時候置辦一套房子，劉福卻言：國家俸祿豐厚，足夠租房所用，何必買房！同樣，官居樞密副使的楊礪也住在公租房內。他死后，宋真宗登門悼念，才發現房子外面的小巷狹窄，連馬車也進不去。

▲ 楊礪畫像。

宋代的“房管局”手握大權，管理也相當嚴格：若有閑置的待租房，管理人員必須每個月去檢查有無毀損，保證可以隨時提供安全齊整的房屋。《宋會要》中記載，如果管理人員盜用官錢，不論多少，一律卸職停工，并重重懲罰，按照違反律法治罪。而租房的人不得轉租自己的房子。看來在那個時候，要想無功收錢，或者坐當二房東都不大容易啊。

我們很難知道當時公租房的管理情況，不過從一些小事可以看出政府的細心，如出租戶在店宅務那里登記日期，可以享有5天不用交租的優惠，便于搬遷和安頓家居。從真宗到哲宗時期頒布的詔書也非常親民，僅政府減免房租的詔令就達七次之多。

▲ 宋真宗畫像。

大中祥符五年（1012年），宋真宗宣布，租賃官房者可因天氣寒冷、遭遇雨雪減免租金3日；過了兩年，真宗又下旨，貧民遇上冬至、寒食，可免房租三日；到了嘉五年（1060年），宋仁宗還下過詔書，規定在京城遭遇疾疫的時候，為租用官方、私房的人民減免十日房錢。

官房可租，數量終歸有限。那么還有其他房源嗎？ 當然。唐代憲宗曾規定：私人積貯現金不得超過五千貫。像節度使王愕、韓弘這樣大權在握的人，所積貯的現金“少者不下五十萬貫”。 如何規避？最好的途徑莫過于蓋房后出租！

據宋人李的《太平廣記》記載，唐朝天寶年間的相州(今河南安陽)人王叟，富有財產，莊宅猶廣，可供應二百余戶租住！就連還是太子的唐順宗，也曾花錢三十萬建立宅社，以求租賃。

出租房的隊伍中當然不能少了寺廟房產。

現代畫家王叔暉筆下的《西廂記》。張生正與相國寺里的和尚交談，而背后則是寺廟的房子，張生就租住在這里。中國古代，寺院是出租房屋的大戶。

寺廟清幽雅潔，遠隔塵寰，最適宜文人雅士居住——有多少如《西廂記》中張君瑞一般的書生，都是租住在寺院的時候遇結良緣啊。唐代多位皇帝崇信佛法，寺院的不動產大量增加，僅西安大慈恩寺擁有房舍就多達1897間。這樣一來，大批寺院的經營業態也轉向房產出租、開發轉移。大量的房屋被出租給世俗之人，加之寺僧不必交稅，惹來種種爭執——這也間接導致了唐武宗的“會昌滅法”之難。而根據《宋史》記載，北宋的寺廟受到“滅法”的影響有限，起碼當時寺廟、官戶等出租屋產“月收入僦值可及十五千”！

古代租房現象的普遍，也可從出租房的分布來看。唐代的長安城規劃嚴格，以里坊嚴格管理戶籍人口。據《太平廣記》《唐兩京城坊考》等記載，唐中期以后，大寧里、道政坊、常樂里、新昌里、光德里、宣平里、崇仁里、親仁里、長興里……都有出租房分布。

▲ 電視劇《長安十二時辰》畫面截圖。

那么租金是多少呢？ 白居易的經歷可供參考。白居易29歲考中進士，32歲官任“校書郎”，級別是正九品，相當于中央辦公廳里負責查檢機密文件的人。當時白居易的薪水是每月一萬六千錢（折算人民幣三千兩百元）。他在長安東郊長樂里租了四間茅屋。因為離上班的地方遠，白居易又養了一匹馬代步，此外還雇了兩個保姆，每個月的花銷是七千五百錢，剩下的錢存起來。但存了十年，他也沒能在長安城里買起一套房子。后來白居易覺得這樣長期租房不是辦法，就跑到長安的“燕郊”——陜西渭南縣買下一處宅子，平時住在單位，逢假期和休息日就回到渭南的家中。

▲ 白居易，《妖貓傳》劇照。

供得起保姆和寶馬的花銷，樂天居士的處境不是最差的，但對于絕大多數的租房平民，住房的緊張與簡陋已接近極值。

比如唐憲宗元和四年（809年），壽州（今安徽壽縣）霍丘縣，一位名叫王筠的仆人租住的房屋內“唯幾案繩床而已”——簡陋清樸直追隱居古墓、清心寡欲的小龍女；北宋的大學士陶轂也親眼見過老百姓的擁擠生活：“四鄰局塞，半空架版，疊垛箱籠，分寢兒女”——逼仄處絲毫不讓當代群租房。

古代沒有網絡、報紙，租房信息又是如何發布出去呢？ 宋人孫光憲所撰《北夢瑣言》中有一則相關的趣聞：李固言進京應舉，住在親戚柳氏家。柳氏家的子弟愛捉弄人，趁著李固言學習禮儀的時候，偷了他頭上的烏巾，寫上“此處有屋僦賃”，李固言憨憨地并未察覺，戴了出門，結果惹得各路人士紛紛嘲笑。雖是鬧劇一場，也由此看出古代租房需求的迫切。

▲ 宋朝租房契本。

因為需求旺盛，一個我們熟悉的職業誕生了——房屋中介人，彼時稱作“牙郎”“牙人”“知見人”等等。身居古代，牙郎的敏感性與才干都要特別杰出才行。比如《太平廣記》中說，唐玄宗天寶年間（742-756），金陵人陳仲躬攜數千金在洛陽城的清化里租住。因有意外之事，房東要收回租屋。第二天早上，便有聞訊而來的牙人來找陳仲躬，而且已經為他找到了另一間宅舍，大小價錢都與清化里的這間條件相同。牙人云：“價值契本，一無遺缺，并交割。”如此伶俐干練，以至后唐時期明宗下令禁斷洛陽城內市場上的牙人活動，但房屋的交易租賃上仍然“須憑牙保”。

牙人為陳仲躬帶來的契本，我們并不陌生，就是租房合同，而租房合同的存在已近1500年了。在隋唐之際已經有文書見諸于世。從吐魯番出土的《杜定歡從證圣寺賃舍契》等文書中可以看到，那時的契約里已經規定了租房人、房屋位置、租金、繳納方式、期限、違約條件、擔保人等等，主要條款與現代極其相似。

▲ 清代房地產租賃契約。

契約在租房中到底有多重要，《宋史》中記載的蘇軾之經歷頗能說明問題：蘇軾、蘇轍二兄弟被貶到雷州后（今廣東海康），因為不允許租住官舍，只有賃民房而居。孰料，當時的奸臣章僦誣稱，蘇軾、蘇轍乃強奪民居，應當“下州追民究治”，虧了蘇軾兄弟拿出所簽契約，才讓其啞口無言，免去一場無妄之災。

有了契約，意味著出租方或者承租方的利益都得到一定的保障。

比如房客不按時交納租金，后果相當嚴重——據《續資治通鑒長編》記載，宋哲宗時期，御史中丞宗愈因為拒絕交納房租，遭到其他官員彈劾，被稱為“無恥辱國已甚”。如此上綱上線或許別有用心，但也說明出租者利益受到保護。再者，承租人不得隨意轉租，也就是不允許出現“二房東”。還有，承租人要保護租用的房產，對房屋進行必要的修補，如果退租的話，則可以將自己修補的那部分拆下拿走……

▲ 宋代的房屋。

租客有如此多的限制，房東當然也不能太隨意妄為，比如宋真宗規定，出租人不得擅自“奪賃”或增加租金；不得借翻修增修房屋為名，隨意添加房錢，“如違，以違制論”。還有，出租者也要盡到維護房屋安全的義務。明田汝成《西湖游覽志余》記載，南宋寶年間，馬光祖在臨安做官時，有人控告承租人不納房租，承租人則說房漏屋濕，交租不公。對此，馬光祖的判詞是：“晴則雞卵鴨卵，雨則盆滿缽滿，福王若要房錢，直待光祖任滿。”

說到這里，如果感覺古人的租房生活仍不若今人動蕩，那么我們只需要看看出租者的收益，便可想象租房者所付出的代價了。

古代租賃房屋的獲益是巨大的，唐德宗時的長安著名富商竇出租房產

，“日收利數千”；北宋開封城中的商人牛監薄，“別第在繁臺寺西，房緡日數十千”；北宋宰相晏殊文采風流，他的詞“無可奈何花落去，似曾相識燕歸來”何等婉麗，然而他為官期間 ，“不聞奇謀異略以了國事，唯務私家營置資產。”他在開封城的蔡河岸上托借名目，圈占官地，只為蓋房租賃，牟取暴利，可稱得上國級“房叔”。

▲ 《清明上河圖》局部。

租房獲利如此之肥，以致宋仁宗時，入內都知張永和建議宋朝政府“收民僦舍錢十之三，以助軍費”——將租房的費用分出三分之一作為軍費……這房租在國民經濟中所占的比例，由此可見一斑。

無論何時，租房都是生命中不可承受之重。

圖文參考：中華遺產 2015年06期作者：辛丁