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作者 |王婷婷

豪宅業主“維權”，再次撕開物業管理漏洞和黑洞的一角。

近日，上海湯臣湖庭花園第一屆業主委員會（以下簡稱“湯臣湖庭業委會”）就訴中觀物業管理（上海）有限公司（以下簡稱“中觀物業”）物業服務合同糾紛一案，委托律師向上海市高級人民法院提出再審申請。

中觀物業在多個招聘網站披露信息顯示，公司成立于1997年，為湯臣集團旗下的外商獨資專業物業管理公司，管理湯臣一品、湯臣一品大廈、湯臣金融大廈、湯臣高爾夫球場會館等多個高端物業。

據2024年多家媒體報道，湯臣一品業主曾因漏水、糞水倒灌等物管問題處理不當與中觀物業發生多次訴訟糾紛。

此次，湯臣湖庭業主與中觀物業的糾紛，則主要圍繞“物業服務費收入結算、物業費支出是否真實合理、物業賬目和管理漏洞”等核心問題。

(湯臣湖庭實景圖）

作為上海純別墅豪宅項目代表之一，湯臣湖庭戶型面積386㎡-581㎡，住戶約320戶，物業服務費6元/平方米/月。審計報告顯示，中觀物業2007年8月1日-2020年12月31日服務期間，物業收入總額超過8766.7萬元。但報表期末結算物業服務結余-137.4萬元，凈利潤甚至虧損了53萬元。

這背后，高達8819.7萬元的支出引起業主強烈反對，并向法院提交了關于中觀物業在“員工工資和離職賠償金、交通費、餐飲費、應酬費等方面涉嫌虛開虛報”的證據，并質疑物業公司存在“轉嫁開發商成本給業主、退場后仍收費、誤導酬金制物業服務結算方式”等情況。

中觀物業方面也針對訴訟內容，向法院遞交了相關證據和說明。針對業主提起再審及對訴訟內容的進一步答復，鳳凰網房產致電中觀物業，公司號碼處于待機狀態，截至發稿時間仍無法聯絡。

目前，法院二審判決，中觀物業返還業委會物業服務費結余(約404.5萬元)、返還業委會資金占用損失；維持中觀物業支付業委會公共收益(約100萬元)；業委會支付中觀物業管理酬金差額(約37.4萬元)；駁回中觀物業其他反訴請求。

不過僅“物業服務費結余”一項，距離業主核算主張的2808.4萬元，差距懸殊。這背后，湯臣湖庭可觀的物業服務費支出到底用在何處？物業服務費結余到底如何認定？在對上述問題的調查中，物業行業的諸多管理漏洞和黑洞，也浮出水面。

“虛開發票”掩蓋離奇支出？

中觀物業遭業主質疑管理漏洞

上海上審會計師事務所有限公司（以下簡稱“上審”）出具的審計報告顯示，中觀物業服務湯臣湖庭期間審計調減后的支出具體包含：

員工工資3693.49萬元（包含離職補償金270萬元）；員工餐費及員工交通費557.3萬元；交際應酬費28.76萬元；水電費585.48萬元；維修保養費219.9萬元；保潔費、綠化費及環保費1225.98萬；管理酬金809.34萬元等約16項。

“數千萬”的物管費用去向成疑，很多支出簡直離譜！”

有業主告訴鳳凰網房產，以高達557.3萬元的員工餐費及員工交通費為例，這部分費用《物業服務合同》未約定，業委會和全體業主既不知曉，也未確認。

而且上述餐費及員工交通費沒有相對應的發放明細，其中322.46萬元的餐飲是用工程款發票報銷的，予以沖抵的發票是2016年之前發生的費用；另外130.9萬元的汽油費發票及交通費，用的定額發票，還是連號的，也無行程單和其他證據佐證......虛開發票套取物業費的嫌疑很大！”業主直言。

（物管報銷部分定額連號發票，業主提供）

鳳凰網房產注意到，上審在審計報告中多處提到“中觀物業未能提供費用清單、流水明細”、“因未見發票原件及付款經過被審計調減”等內容。這或一定程度上對審計準確性產生影響，有業主就反映稱，上審針對本案提交的審計結論出現了“初稿和終稿截然相反”的情況。

另，財報中的員工工資達3693.49萬元（包含離職補償金270萬元）。二審判決顯示，中觀物業提供了工資匯總表、未提供2007年-2011年度工資明細清單、未提供離職賠償金相關合同和流水明細等。

“離職賠償金不在合約內，不該業主承擔。而物管工資，存在「偷人頭」虛增用工成本的嫌疑。參照是，我們換了物業、管控加強后，4年間每年盈余幾十萬。”業主表示。

除質疑入賬薪資反常、缺乏入賬憑證（發票、明細等）外，還有業主反映，中觀物業交際應酬費高達28.76萬元（審計調減前）。業主提供了多份有關中觀物業與區域街道辦、居委會、社區相關領導應酬往來的資料，其中贈禮和宴請部分，數額較大。

（中觀物業贈禮和宴請部分請款單截圖，業主提供）

中觀物業方面則表示，相關應酬費屬于前期物業招投標文件中名列的“對外聯絡與溝通協調”，交通費、福利費等及支出明細也在上述文件中列明，也履行了必要的審批程序，補貼由員工提供發票沖抵后實際發放。不過對于發票真實性、應酬必要性和發放明細，中觀物業未提供詳細證據和說明。

法院一二審判決中，對應酬費予以核減28.76萬元，對餐飲和交通費酌情核減21萬元，支持成本扣除離職賠償金，不支持人員工資項目核減主張。由于業主認為上述判決系未查清事實，已委托律師向高院提出重審。

事件背后，物業公司的諸多“灰色空間”和“管理漏洞”如何有效監管，一直是行業關注的重點。

漸苒咨詢創始人、漸苒研究院首席研究員湯曉晨指出，物業公司理應受到居委會、街道辦、房管部門等多方監管，地方政府已多出臺多樣化政策加強監管，如建立物業紅黑榜、要求物業公司定期公示賬目等。

但實際中有效監管仍缺少抓手。如若物業公司和居委會或相關部門存在“利益操作空間”(如逃避監管、獲取項目)則更是不合法的。

規范層面，對居委會的監督主要由政府以及相關紀檢監察部門負責。同時，業主也有權進行監督和質疑，但往往需要業主提起訴訟才會到位。

“完全避免利益交換是不現實的，關鍵是要強化責任追究制度，并盡快建立更加公開透明市場化的物業管理承接和退出機制，從源頭上消除灰色空間。”湯曉晨表示。

“隱匿賬冊”轉嫁開發商成本？

湯臣湖庭「糊涂收入」引爭議

支出存在諸多質疑，收入也飽受爭議。

湯臣湖庭業主向鳳凰網房產反映，小區為分期開發分期交付，一期交付是2008年10月(早批業主2009年陸續入住)、二期是2009年11月、三期在2015年交付。2007年7月26日中觀物業和開發商湯臣集團簽訂《前期物業服務合同》，時間至2009年7月31日止，后有延長。

“且不論2009年之后中觀物業繼續服務開發商產生的費用，至少首批業主入住之前和開發商簽約的物業管理費，就應由開發商承擔。但這些開發商物管費，目前都轉嫁到了業主頭上。”

審計報告顯示，中觀物業于2007年8月1日-2008年8月列支大量人工費及維護費，產生約414.74萬元物管費(此時房屋未竣工)，加上應付未付(結余)部分，開發商應承擔物業費500余萬元。上審查明，開發商并未支付費用。判決書披露，中觀物業提供30份催繳函，僅針對小業主(共100余欠費)，未催繳開發商。

“被轉嫁的還有小區會所的水電費。會所產權和收益歸屬開發商，物業公司卻將其收支全部計入了業主服務范疇的收入和支出，也誤導了法院將兩種收支混為一談，屬于事實認定錯誤。”有業主稱。

另，判決書披露，中觀物業在退場后，陸續收取了100余萬元物業費。部分業主在二審提交了繳費截圖予以佐證。

“這些糊涂賬背后，我們更關注的是，至今中觀物業沒有提供過準確的應收未收和拖欠明細，如若「隱匿賬目」則涉嫌違法并將承擔刑事責任。”業主怒言。

(中觀提交審計的賬冊，業主責證發現缺2014年賬冊)

中觀物業方面則表示，會所水電費屬物管過程中產生的支出，該項還包含業委會、居委會、老年活動中心等公共部分支出，應由業委會承擔；“催繳未交”部分物業費作為物業費結余返還給業委會與酬金制計費方式等規定相悖。目前法院對后一主張予以支持，對會所水電費酌情扣減。

鳳凰網房產注意到，高達500余萬的開發商物管費，是否算物業服務結余，和「酬金制」（即物管預收服務費后每月按比例提取酬金，其余全部用于合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔）的收入結算方式認定，息息相關。

錦天城律師事務所祝律師認為，依據我國《企業會計準則》規定、《物業服務合同》第九條約定，以及審計報告里中觀物業披露的記賬方式(權責發生制)，該小區在酬金制下應以“應收”而非實收結算。

而依據《上海市住宅物業管理規定》第四十九條、《物業服務合同》第八條規定，開發商竣工交付前的應收未收部分(即開發商所欠物管費)是由開發商承擔。退一步講，法院認為物業公司沒有義務承擔全部的應收未收，但開發商在交房前的應收未收是沒有任何依據轉嫁給全體業主承擔的。

據悉，針對上述爭議點，以及法院一二審中存在的「重復扣除酬金」的情形，業主已向高院提出重審申請。

物業費賬目不清、管理監管不嚴、結算方式爭議……系列漏洞是否會讓物業行業形成“黑洞”，制約業主權益和權利、審計審核效果，甚至法院判定？

專家湯曉晨直言，因為缺少有效的履約評價，住宅物業服務收費和履約情況不掛鉤，部分物業公司在管理中的確或滋生一些“灰色空間”。

“當前行業的市場化也不充分，造成‘劣幣’無法被及時清除，所以物業行業的優勝劣汰，過程還相當漫長。而業主和物業公司之間的矛盾是復雜的，往未來看，這需要住宅物業管理的甲乙方對服務價值和交付的認知都更成熟一點。”湯曉晨指出。