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問答416期

中午12點直播，主題：2025年，西安買房求保值，是不是偽命題？主打一個陪伴式問答，放飛自我！

（中午12點直播間，預約可看）

問：曲江CCBD大平層和南湖二手別墅，誰更保值？

答：我特意查了下南湖邊的二手別墅價格，獨棟代表中海百賢府，最低門檻2600萬，疊拼代表曲江鳳凰池，下疊1400萬，聯排代表湖城大境1900萬，而1000萬以內的主要是洋房，小高居多，距離湖越遠，價格越低，面積越小，價格越低。

這說明即便是南湖邊，房價也兩極分化，極少數的獨棟，疊拼，上下疊，這些新房里幾乎沒有的，雖然房齡老了，戶型也舊了，但憑借人無我有的優勢，在西安豪宅里依舊有一席之地。

再看CCBD南區大平層，新房，產品，物業，戶型，社區內配套必然更好，總價集中在1000萬以內，以金茂，華發為代表，憑借曲江名號，南區做大戶型，做改善也是趨勢。

但也意味著無論是金茂璞逸曲江，還是華發安泊府，產品復制是必然的，以后的CCBD南區不缺大平層，但不會有南湖邊的別墅。

且南湖邊配套，低密，居住圈子所見所得，已經固定，但CCBD南區充滿不確定性，比如區域開發初期，商業辦公改住宅用地，公園，學校，商業建設速度等。

西安這個城市，最稀缺的房子，仍然是主城區的低密，低容積率房子，既然別墅再難復制，為啥極限二選一，要買大平層，如果非要選，文教園的金茂，星河灣，是不是更加所見所得呢？

人無我有，人有我優，極度稀缺，才是保值的前提！

問：西安哪個開發商房子樓板厚，隔音比較好？

答：如果都是33層的高層住宅，隔音好的小區，確實沒有幾個，一方面，疊疊樂居住，樓上樓下的噪音源變多，家里有孩子的，喜歡晚上彈琴的，夫妻半夜打架的，都是噪音來源。

千金買房，萬金買鄰的俗語，外加淘寶上震樓器夸張的銷量，說明這是全國的普遍問題。

房子本身，高層上下層樓板厚度本就有限，如果施工工藝不過關，這其中有偷工減料的因素，隔音自然也難保證，樓上樓下裝修的時候，裝修時對隔音的處理也有差異，無法保證統一。

最后才是個人對聲音的敏感度不同，喜歡安靜，要么住低密，要么住頂樓，要么親戚朋友住上下層，出問題了好協商。

至于，西安哪些小區隔音不好，大家可以評論區集思廣益。

問：對高三不報希望，期待高新主城新房，改善需求靠近地鐵？

答：從數量上看，高新內的地鐵不算少，8號線過唐延路，6號線過高新路，西太路，3號線過科技路，規劃還有11和12號線。

目前覆蓋不足的主要是丈八北路沿線的住宅區，以及軟西，軟東這些大量新房在售的區域，工作在高新，地鐵便利，住在高新，沒有地鐵是現狀。

以6號線找房，改善社區，不看高三，首先新房就沒有，二手次新房里，高新里沿線太老，家屬院為主，天地源丹軒坊，丹軒梓園價格過高，只有木塔寺周邊的大戶型，萬科天璽、天樾。

以8號線找房，唐延路周邊住宅太老，辦公為主，可重點關注高新醫院東門外新的住宅用地，51畝， 容積率2.5，長了地王的臉，不便宜，預算得非常充足才行。

以3號線找房，可看軟件新城的二手，中鐵建西派國樾、樘樾、招商臻觀府、天谷雅舍等，高新云吧換乘3號線。

不去高三，還要地鐵附近，真找不到什么看得上的新房。

問：21年高位買高新二手房，掉價厲害，要不要出手置換？

答：比較典型的就是中鐵繽紛南郡，五小三中的學區，丈八賓館旁邊，位置不錯，普通公辦，但在21年最貴的時候，二手房賣到27000+，如今成交價格也就17000+附近，小區換了金茂物業后，穩住了沒有繼續掉。

如果不自住，不上學，那這套二手房算是投資失敗，房價還在下行，同樣預算，選擇太多，可以考慮止損，置換的思路，新房和二手都可選。

以25000+均價為錨，丈八北路的次新房，包括萬科翡翠國賓，保利天悅，金泰新里城，萬科翡翠天譽，前四個賣四校的學區，最后一個是普通小區，但房齡新。

新房部分，軟東待售的綠城四章熙海棠，五章錦海棠，紫薇時光云境、天地源高新宸樾都有房。

跨過西三環，大小面積都有，蘇寧云著，中海天谷時代，中鐵建西派國樾，招商臻觀府，天谷雅舍，目前不少業主賠錢在出手。

問：朋友北京的別墅區，0.18容積率，敢想象嗎？

答：主要還是明星買的多，把北京七環的順義別墅區帶火了，據說那英、王菲、鹿晗、劉詩詩、高圓圓、易烊千璽等都在這里有房，順義的好處是靠近首都機場，又有地鐵15號線，基本生活配套都齊全。

機場便利，明星效應，七環外，外加是北京，多個因素疊加在一起，單純的低容積率也不是問題了，但同樣情況，在西安是不現實的。

明星可以住的遠，買菜做飯有保姆，周邊可上國際學校，通勤機場近是首位，也不擠地鐵，也不996，但西安可這么多明星，叫得上名字的，也都不住西安，不在本地發展，即便買房，也是南湖邊的別墅。

以故宮為中心，到順義區機場直線是26公里，在西安以鐘樓為中心，到咸陽機場同樣26公里，也是空港新城的核心，也有地鐵14號線，地理位置何其相似，但這里的別墅，卻少有人來買。

問：自己的房子，舒服就行，總想著賺了賠了，累不累？

答：俗話說越富足的人越從容，既是財富也是內心，能真正把房子當作自住的消費品，無關市場，無關他人喜好，只服務于自己的，確實算活的通透。

但對于90%的人，房子仍然是金融產品+消費品的混雜，尤其是房價的上漲，會帶來財富的增值后，漲跌才是買房的核心命題，當下普跌后，學區房仍是核心命題。

（買房咨詢，一對一通道）

貸款買房這件事本身，就意味著不漲就是賠，你以為手握500萬買了大平層，就是人生巔峰，但對銀行而言，只是多了優質的還貸客戶。

改善都是如此，更別說剛需，擠著牙縫省出來的月供，即便不賣，但房價的變動依舊足以撩騷內心的躁動。

雖然大家都是住，五年十年也都不搬家，可以一起漲，可以一起跌，但不能你漲我跌，不患寡而患不均。

房子背后，銀行，土地又左右房價，換句話說，你想把房子當商品，但太多群體是把房子當工具，這是稅收極為重要的來源。

問：房哥，怎么看保利在青龍寺拿地？

答：從20年5月保利簽約，再到25年拿地，一晃五年又過去了，城改的推進難度可想而知。

要知道青龍寺組團 （鐵一村、鐵二村、觀音廟村、王家村）的體量可是882畝，即便是央企保利，這也是巨無霸的項目，沒個五年，八年，根本賣不完，這么大的地也不會一次性供應。

這一次保利摘地的是首批地塊， YT5-24-8宗地，63畝，容積率4.79，建筑密度不大于24.8%，綠地率不小于30%，限高100米。

YT6-6-113宗地11畝，容積率2.8，建筑密度不大于23.6%，綠地率不小于30%，建筑限高100米。

從基本數據看，大地塊方正，但容積率偏高，小地塊，容積率正常，但面積太小，可能做偏入門的剛需產品，小面積，后續更方正的，再做大戶型，純改善。

城改的土地就是這樣，容積率，地塊大小和招拍掛的相比，有差距，但勝在地多，位置好，基本都是主城區，實際賣房時，周邊人需求旺盛，不比遠郊的新房賣的差。

青龍寺周邊，市場，企事業單位，醫院，學校的密度非常高，但周邊住宅二手房齡老，家屬院，談不上品質，但凡有新房，從不缺人看，就看保利天瑞后期產品，價格如何規劃了。

問：從學校和保值角度，賣長安萬科城換港務西安璽靠譜嗎？

答：萬科城雖有師大學位房的加持，但房齡，房價擺在當下，周邊也一直在跌，小區偏剛需，也到了置換的時間，先賣并沒有問題，目前僅一期，貝殼掛牌房源就261套，小高層降價到17000+。

再看西安璽，確實是當下港務區奧體，位置，產品，品牌沒得挑的小區，招商過往的豪宅，改善小區交付能力，也為這里加分不少。

學校部分，周邊鐵一中陸港小學，中學，算是城北當下的優質學區，配套部分，周邊商業，場館，公園齊全，是奧體的白菜心位置。

價格上，放風價25000+，450萬左右的門檻，也是港務區新房價的一梯隊，周邊雖有綠城，華潤，中糧等小區，也也偏向于剛改，和招商做豪宅的相比，還有差距。

至于保值，大面積，高總價的天花板小區，短期轉手都是難題，長期看西安璽產品，位置都不錯，需要有緣人，相比保值購買，上學，自住，改善反而更加實用。

【樓盤點評】

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【裝修報告】

● 戶型解析： | | | | | | | | |

● 實景/設計案例： | | | | | 悅 | | | |

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作者：Kikyo

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