深圳市國土空間總體規劃（2021－2035年）的全文終于公布了，有以下重要的信息點，你必須了解。

1、深圳城市定位全面提升

根據國務院批復和規劃正文，深圳的最新定位、城市功能都獲得了顯著提升，具體表述是：

深圳市是經濟特區，國家創新型城市，現代海洋城市，國際性綜合交通樞紐城市。核心功能定位是全國性經濟中心，全國先進制造業基地、對外開放門戶，國際科技創新中心重要承載地。

國家上次明確深圳功能、定位是在2010年，當時國務院對《深圳市城市總體規劃（2010－2020年）》做了批復，具體表述是：

深圳市是我國的經濟特區，全國性經濟中心城市和國際化城市。

對比一下，可以發現深圳新增了“國家創新型城市”、“現代海洋城市”、“國際性綜合交通樞紐城市”等定位，功能上也增加了“全國先進制造業基地、對外開放門戶，國際科技創新中心重要承載地”等表述。

2、深圳有了更高遠的目標

近日有媒體在報道廣州總規的時候說，廣州遠景目標是“具有經典魅力和時代活力的中心型世界城市”，而北上廣之外的城市沒有世界城市的表述。

事實上，深圳此次總規的全文里，也明確了深圳的遠景目標是：成為競爭力、創新力、影響力卓著的全球標桿城市。

而且還進一步提出，深圳今年就要成為具有全球影響力的經濟中心城市和現代化國際大都市，研發投入強度、產業創新能力世界一流。

3、鼓勵人口向光明、坪山有序轉移

規劃首先透露了深圳人口、用地等現狀，具體表述為：2020年末，深圳市建設用地1027.25平方千米，國土開發強度約50%，建筑面積11.48億平方米，常住人口1757萬人，常住人口城鎮化率約100%，實際服務管理人口2100萬人左右。

未來的人口目標則確定為：2035年全市常住人口規模嚴格控制在1900萬人以內，實際服務管理人口控制在2300萬人左右，常住人口城鎮化率100%，戶籍人口占常住人口比例達到50%以上。

這意味著，到2035年深圳還有143萬到200萬的人口增長空間。

但深圳戶籍人口的增長空間比較大，按照戶籍人口達到常住人口的一半推算，2035年深圳戶籍人口應該達到950萬人。截至2023年末，深圳的戶籍人口是687萬人，未來還有263萬的增長空間。

另據深圳市統計公報，截至2023年末深圳戶籍常住人口是606萬人。這意味著，有81萬深圳戶籍人口并不常住在深圳，這個比例非常高。估計是有一些人為了買房子，把戶口遷到了深圳；還有一些人出國留學、移民或者在其他城市養老、工作了。

規劃中關于未來人口分布有如下表述：

引導人口合理布局。合理優化福田、羅湖、寶安、龍華四區常住人口規模和布局，通過產業結構升級、城市功能優化以及軌道交通、公共服務等項目實施，引導人口向坪山、光明等區有序轉移，促進職住平衡。

未來坪山、光明將是人口爭奪戰的大贏家，政府將通過軌道交通等建設，鼓勵新增人口在這兩個區居住、工作。這對于兩個區的經濟和社會發展，以及不動產價值提升，意義重大。

4、深圳核心區再擴容

規劃再次宣布深圳核心區擴容，具體表述為：

拓展都市核心區空間范圍。以福田－羅湖中心、南山－前海中心為基礎，將寶安區的新安、西鄉街道，龍華區的民治、龍華街道，龍崗區的坂田、布吉、吉華、南灣街道，以及前海深港現代服務業合作區的相關區域等納入都市核心區范圍，面積約574平方千米，共同發揮具有強大區域輻射帶動力的粵港澳大灣區核心引擎功能。

龍崗、寶安、龍華的8個街道納入深圳都市核心區，早在十四五規劃中就官宣過了，這次是再次確認。實際新增加的，是下圖中左側的藍色區域，也就是寶安的西鄉、新安街道之外，納入前海的區域。

從都市核心區擴容角度看，寶安是大的贏家。

5、8個城市功能中心、12個城市功能節點

規劃還給全市子片區劃了重點：

在都市核心區以外，集中力量打造鹽田、龍崗、龍華、坪山、光明、大鵬、寶安北、平湖8個城市功能中心。　依托重大基礎設施項目和重點科技創新平臺，打造西麗、蛇口、民治、坂田、布吉、機場東、燕羅、石巖、橫崗、坪地、坑梓、新大－龍岐12個具有區域輻射帶動功能的城市功能節點。

6、深圳都市圈的“4個小圈”

規劃對深圳都市圈有詳細規劃，最值得注意的是4個小圈，具體表述為：

西部推動以會展海洋城為核心的寶安北片區與東莞濱海灣地區協同發展，形成全面開放的國際門戶功能區。

中部重點推動光明科學城與松山湖科學城科技創新協作，促進觀湖、平湖、觀瀾與鳳崗－塘廈－清溪產城融合發展，創新深莞兩地的深度合作模式，形成集產業、居住和休閑功能于一體的戰略空間。

東部推動鹽田、龍崗、坪山、大鵬與惠州惠城、惠陽、大亞灣地區的產業分工和協同布局，創新居住、教育、旅游等領域合作機制，輻射帶動粵東地區發展。

這4個小圈值得關注，將是未來深度融合發展區。

7、“1＋7＋N”的創新空間格局

深圳國家創新型城市，這個功能主要靠哪些片區承擔？

規劃提出了“1＋7＋N”的創新空間格局。其中“1”是指綜合性創新核心區，“7”是指7個創新集中承載區，“N”是指多個創新產業基地。

下圖中的紅圈就是綜合性創新核心區，包括中國（廣東）自由貿易試驗區深圳前海蛇口片區、深圳市高新技術產業園區、西麗湖國際科教城為核心，整合尖崗山片區、寶中片區及大鏟灣片區。7個藍圈，是次中心。

由于科技創新對片區提升價值非常高，所以這1+7個片區非常值得關注。尤其是紅圈，跟深圳地鐵15號環線高度重合。

深圳地鐵15號線，被坊間稱為劃重點的線路，是深圳的“1環線”。結合上面的創新空間規劃，你應該知道未來哪里房價最貴了吧。其實現在這里也基本上是最貴的。

8、最浪漫的城區被定義了

雖然南山、寶中拿下了核心核心區，但最浪漫的城區卻不是西部，而是東部！

根據規劃，深圳東部將打造“詩意山海小城”，具體是在鹽田大小梅沙和大鵬。

具體表述為：依托大鵬灣和大亞灣，形成若干依山傍海、尺度宜人、暢游山海的濱海小城。利用大鵬灣珍貴的自然海岸資源和山體景觀，塑造多個山海交融的特色濱海空間，開展暗夜保護，建設大鵬星空公園，打造暗夜保護示范區。協調大亞灣片區內海灣、山體、濱海城鎮及產業片區等特色意象要素，創造文化體驗、度假休閑、科技研發一體的綜合性海岸特色空間。

9、深港合作的3個圈

深圳和香港加起來的面積，也沒有上海或廣州的一半大，不到北京或杭州的五分之一。所以，深港都市圈不僅是中國最貨真價實的都市圈，還是還最強大的都市圈。

規劃為深港合作劃了三個圈，提出：

對接香港北部都會區發展策略，優化深港雙城空間格局，加快推進港深西部鐵路、北環線支線（深圳段）規劃建設。推動兩地交通設施、生態環境、公共服務、科創空間等方面緊密對接與協同發展，探索深港邊界地區合作開發建設和深度融合發展的新模式。

10、高等教育大躍進

規劃中對深圳高等教育的表述是：促進高等教育規模適度布局，形成“一城四園多點”的高校總體空間格局。其中，“一城”是指深圳大學城，“四園”是指深圳國際大學園、光明大學園、坪山大學園和大鵬大學園，“多點”是指“一城四園”之外分散布局的其他高校。到2035年，全市高校用地滿足約40萬全日制在校生用地需求。

值得注意的是，上面的最后一句話。也就是說，2035年深圳高校在校生可能達到40萬人。而2023年末，深圳高校在校生是16.08萬人。這意味著，深圳每年將增加2萬在校大學生，很多大學會擴招。