凱德的調改之術

撰文 | 黎浩然、蘇珊

主編 | 付慶榮

頭圖來源 | 凱德集團公眾號

編者按

Preface

【2025·直擊財報】系列，在財報中讀懂企業邏輯，看見商業之變。此為，凱德中國信托篇。

【?】

商業折疊的2024，站在塔尖的高端商場在搖擺中暗暗較勁，“中國店王”預計換人。而望向數量海海的中檔、大眾化商場時，則會發現它們在逆境中微光閃閃。

手握國內9大“煙火氣”商場的凱德中國信托（簡稱“CLCT”），則用一張寫滿韌性的2024答卷，回應著時代之變。

公告顯示，2024財年，CLCT總收入為18.38億元，同比下降3.9%；凈物業收入（NPI）為12.19億元，同比下降5.8%。

其中，CLCT于2024財年的零售物業收入13.13億元，同比下降1.7%。但剔除2024年1月出售的凱德MALL·雙井和2023年3月停止運營的凱德MALL·七寶的影響后，實際增長0.9%，穩定中透著強韌性。

立在CLCT清單上的商場，大都不是流量紅人，卻穩守一方。在漫漫時間長河中，應時而動，或微雕細琢，或大刀闊斧，成效滿滿。

據悉，CLCT2023財年完成了資產改造升級的三個購物中心，2024財年業績表現強勁，凈物業收入同比增長13.7%，項目平均回報率（ROI）達14%，穩住了信托的基本盤。

不疾不徐，步步為營，CLCT穿越周期的從容顯然離不開這精煉的“資產提升術”。

01

零售物業業績大穩

租戶銷售額增2.0%，客流漲了8.7%

凱德中國信托（“CLCT”）前身為凱德商用中國信托，是新加坡最大的專注于中國市場的房地產投資信托基金（REIT），其投資組合可分為零售物業和新經濟物業（包括產業園區、數據中心、物流園）兩大部分。

2024財年，CLCT旗下零售物業組合中的9個購物中心貢獻了70.7%總收入。估值方面，9個零售物業總估值為170.91億元，同比下降1.1%。四個項目呈現估值下降，其中北京凱德MALL·大峽谷、成都凱德廣場·新南在總估值占比較大，兩者估值下降均超4%，對整體估值影響大，另外五個項目估值則與2023年持平。

//客流表現

2024財年，CLCT旗下零售物業組合的客流同比增長8.7%，四季度客流同比增長4.4%，增速有所放緩。

//銷售情況

報告期內，CLCT租戶銷售額同比增長2.0%，其中四季度租戶零售額同比增長僅0.8%，有所放緩。

//租戶結構

CLCT 2024成績單中，餐飲業態的收入占比提升1.6%至38.4%，IT的占比則提升0.5%至3.7%。

整體租戶銷售額的提升主要來自于電動汽車、IT相關銷售，以及餐飲。2024財年，包括電動車銷售在內的服務業銷售額同比上升14.4%，IT和餐飲銷售則分別上升9.2%和8.9%。

租戶結構的變化與銷售情況相輔相成。電動車和IT產品均受益于政府提振消費的措施，如電動車補貼、IT產品以舊換新等政策，華為、OPPO等國內手機品牌銷售明顯提升，餐飲收入的提升則來自于CLCT期內主動引入一批特色餐飲以吸引客流。

再看出租率，截至2024年末，CLCT零售物業組合的整體出租率為98.2%，與2023年持平，保持較高出租水平，但未來續約壓力不小。

為確保高出租率，CLCT雙管齊下。一方面，采取了降租金、保出租的措施，對新租戶降租4.3%，續租租戶的租金水平僅增長1%，租售比18.4%低于疫前約20%水平；另一方面，按租金收入占比看，2025年到期的租戶占比47.2%，3年以內到期的租戶占比為82%，存在一定續約壓力，若整體消費環境未改善，CLCT或需在租金上做進一步讓步。

靈活的經營策略之外，CLCT的零售物業業績企穩背后，還有其因時而動、定制而行的資產提升大招。

02

大型超市調不動？

凱德破局有門道

提升資產或資產包價值的工具和途徑動作有很多，其中，最難也最普遍遇到的是對資產改造提升的考量。

與標準化可復制追求規模效益的新建商業項目不同，存量商改項目本質上是非標準化的業務，受建筑本體及運營現狀的限制，需要針對每個項目量體裁衣，制定改造升級方案。

基于對項目所處生命周期、周邊客群、消費趨勢、城市規劃的前瞻性研判，CLCT的零售項目在行業存量調改大潮中，仍可保持競爭優勢。

根據CLCT 2024年報，3家調改完成的零售門店，客流及銷售明顯增加，報告期內凈物業收入增長13.7%，遠超其他零售物業；三家零售物業改造的平均投入回報率達到14%，反映調改效果非常成功。

值得一提的是，上述3個項目調改的業態均為超市，對應著2024年國內購物中心運營者普通面對的超市等主力店縮鋪或撤鋪的經營難題。

據中國連鎖經營協會對2024年連鎖超市的經營情況進行的摸底調查（調查有效樣本共47家超市企業，擁有1萬多家門店，年度總銷售額近3000億元），57.4%的企業銷售總額同比出現下降；38.2%的超市企業銷售總額同比實現增長，其中大多門店總數并無增加。

大型商超門店收縮已成為行業普遍現象，調查的樣本企業共新開門店737家，關閉門店994家，凈增門店-196家。按照樣本總數推算，商超行業整體門店收縮率約為1.8%，不僅是關店的數量在增加，企業整體的擴張欲望也在減退。

大型超市是購物中心的主要商業業態之一，常常設置在負一負二層，在面臨其縮鋪或撤鋪的情況下，購物中心運營者要重新切鋪替換新業態，但又受到房屋結構、消防規范等限制，升級改造的難度很大。

凱德如何破題？

凱德廣場·雨花亭

主力租戶是沃爾瑪超市，設置在項目的二樓三樓。2022年，沃爾瑪將其一半面積退還，凱德對這部分面積重新定位和規劃，結合“雨花心，悅生活”的愿景，先后引入創意零售、潮品買手、潮玩體驗及特色餐飲品牌，煥新面貌。

● 圖源：凱德集團公眾號

事實上，凱德廣場·雨花亭一直在升級。2021年9月，項目完成一樓中島區的升級改造，引入了MLB、周大福、墨沫點心局、TT.1995、indicia等30多個時尚潮牌和網紅品牌，更時尚、更潮流的凱德廣場初現。

廣州樂峰廣場

這是廣州海珠區首個大型購物中心，也是凱德收購改造最成功的項目之一。

●圖源：凱德集團公眾號

樂峰廣場B2層與廣州地鐵沙園站出口銜接，主力店永旺超市也位于該樓層，兩大因素決定了B2層是整個項目的客流熱點。2018年初，凱德團隊接手樂峰廣場時，就已覺察B2層超市外租區的商業價值并未得到充分釋放。

改造進行時，樂峰廣場B2層永旺超市整體縮減了體量，凱德收回部分面積進行改造及招商。2023年，超市外租區全面升級為2310㎡時尚潮流街區。街區內匯集約20家全新品牌，首店占比高達90%，包括萬代官方扭蛋華南旗艦店、egostore廣州首店、混果汁廣州首店、Panda Carpo廣州首店、PAPER STONE海珠首店、3 MODE海珠首店、奇華餅家海珠首店等。

原本的箱包鞋履、中老年服飾業態，如今被休閑潮服、潮玩手辦、文創精品、雜貨零售等業態代替。這并不是簡單的業態升級，而是對空間功能的重構。前期的收益測算很快得到市場驗證，升級后的時尚潮流街區坪效翻倍。

凱德MALL·大峽谷

之前B1層主力租戶為家樂福超市，經過近9個月的升級改造，該項目B1層新引入多個品牌，包括3家北京首店、17家凱德首店，覆蓋超市、餐飲、家居用品及家具、禮品及紀念品、美容保健、休閑娛樂等多個業態。

其中，新引進的京東7FRESH七鮮超市面積近4000平方米。這是七鮮超市在凱德集團旗下購物中心開出的首家門店，也是七鮮超市全國首家增設線下收銀的店面。

凱德MALL·大峽谷自2022年開始，持續進行了改造升級，首先進行的是空間改造，增加了10000平方米的綠植濕地，接著側重于品牌組合及服務品質升級，目前完成B1煥新亮相，場景再次升級，體驗持續優化。

● 圖源：凱德集團公眾號

可預見的是，CLCT對于老舊超市的調改在2025年還將持續。凱德MALL·望京經營長達15年的華聯生活超市，已在2024年12月宣布閉店。而據CLCT透露，其將于2025年四季度對場內8800平方米的老式超市區域進行調整升級，改造成新概念超市，并額外增加約20個特色店鋪，包括潮流零售品牌和特色餐飲店，以豐富消費體驗，與北京大峽谷項目的改造邏輯相近。

超市之外，特色餐飲、潮玩是凱德另外兩個調改升級重點。2024年三季度，凱德MALL·西直門將三個較大的單元改造成約1700㎡的新美食區，引入7家來自不同地區的特色餐廳，零售上則引入了泡泡瑪特（POP MART）快閃店，更多吸引年輕客群。

●圖源：凱德集團公眾號

凱德廣場·學府則對1122㎡的負一層空間做了重新裝修和設計，打造了一條直接連接火車站的特色餐飲與零售商業街——末央街，并結合非遺文化和現代元素為顧客提供新的消費體驗。哈爾濱學府店原先就與地鐵 1 號線學府路站無縫接駁，如今再打通與哈爾濱西站的連接，令其獲客能力進一步增強。

●圖源：凱德集團公眾號

通過一系列的改造升級，凱德實現了項目的持續增值，其改造思路和成效，值得行業借鑒。存量時代的背景下，對現有商業項目進行精準再定位、全面升級與深度更新，成為企業提升競爭力的關鍵所在。

凱德的樣本，在當下的中國，恰恰論證了一個樸素的道理：商場本無高低，方法對頭，煙火氣商場一樣可以悶聲賺大錢。

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