人民法院案例庫：買受人主張多份不動產(chǎn)買賣合同已支付價款，法院如何認(rèn)定其是否滿足執(zhí)行異議條件？

結(jié)合多份合同的總金額、買受人總共已支付金額等情況進(jìn)行審查

閱讀提示：

人民法院案例庫是收錄經(jīng)最高人民法院審核認(rèn)為對類案具有參考示范價值的權(quán)威案例，包括指導(dǎo)性案例和參考案例。最高法院要求，法官在審理案件時必須檢索查閱案例庫，參考入庫同類案例作出裁判。這對于促進(jìn)統(tǒng)一裁判規(guī)則和尺度，避免“同案不同判”，保障法律正確、統(tǒng)一適用無疑具有重要意義。

涉不動產(chǎn)的執(zhí)行是比較常見且復(fù)雜的案件。在不動產(chǎn)在過戶登記之前，買受人對案涉的不動產(chǎn)并不享有物權(quán)，只是基于雙方的買賣合同而對房屋出賣人享有債權(quán)。當(dāng)買受人未支付全部價款時，能否對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益？買受人與被執(zhí)行人之間存在多份不動產(chǎn)買賣合同的，案外人執(zhí)行異議之訴中如何認(rèn)定已支付價款？李營營律師團(tuán)隊長期專注研究與執(zhí)行有關(guān)業(yè)務(wù)的問題，并形成系列研究成果陸續(xù)發(fā)布。本期，我們以最高人民法院處理的執(zhí)行異議之訴案件為例，與各位讀者分享法院審理類似案件的思路。

裁判要旨：

買受人與被執(zhí)行人簽訂多份合法有效的書面不動產(chǎn)買賣合同時，人民法院可以結(jié)合多份合同的總金額、買受人總共已支付金額等情況，對買受人的付款情況是否滿足“已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行”，進(jìn)行審查判斷。

案件簡介：

1、李某水等三人與某某公司簽訂了多份無落款日期的《商品房買賣合同》，涉及某房地產(chǎn)10層8套房產(chǎn)和地下二層4個車位，約定了相應(yīng)價款。

2、2006年6月8日，某某公司向李某水等三人開具了《廈門市不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(銷售)專用票據(jù)》，確認(rèn)收到部分購房款。

3、2007年9月21日，案涉房產(chǎn)和車位實際交付使用。

4、2009年9月16日，因某某公司未辦理權(quán)屬登記手續(xù)，李某水等三人向廈門仲裁委員會申請仲裁。

5、2010年5月15日，廈門仲裁委員會裁決確認(rèn)了商品房買賣合同關(guān)系真實存在，并裁決某某公司協(xié)助辦理權(quán)屬登記手續(xù)。

6、2008年5月7日，廈門市中級人民法院依廈門某公司申請查封了案涉房產(chǎn)和車位，并于2014年5月26日續(xù)封。之后，李某水三人向廈門市中院提出案外人異議。

7、2016年8月26日，廈門市中級人民法院裁定駁回李某水等三人的案外人異議請求。李某水等三人不服，向法院提起執(zhí)行異議之訴。

8、2018年10月30日，廈門市中級人民法院一審判決駁回原告李某水等三人的訴訟請求。原告李某水等三人不服，提起上訴，認(rèn)為自己在查封前簽訂合同并實際入住，未過戶非自身原因，且被告廈門某公司存在超標(biāo)的查封問題，一審判決未支持其合法權(quán)益。

9、2020年3月30日，福建省高級人民法院二審判決撤銷一審判決，不得執(zhí)行案涉房產(chǎn)及車位。被告廈門某公司不服二審判決，向最高人民法院申請再審。

10、2021年3月29日，最高人民法院再審裁定駁回被告廈門某公司的再審申請。

案件爭議焦點(diǎn)：

李某水等三人提出的執(zhí)行異議是否成立，案涉房產(chǎn)及車位是否應(yīng)停止執(zhí)行？

最高人民法院裁判要點(diǎn)：

1、原告李某水等三人已經(jīng)按照合同約定支付了首期購房款，且同意將剩余購房款按人民法院要求交付執(zhí)行。

最高人民法院認(rèn)為，李某水等三人共同在案涉8份房屋《商品房買賣合同》和4份車位《商品房買賣合同》的買受人簽字處簽字。就案涉房屋及車位買賣而言，李某水等三人可被視為一方當(dāng)事人，12份合同也可視為一個交易因此，二審判決根據(jù)案涉交易的總金額認(rèn)定李某水等三人已經(jīng)按照合同約定支付了首期購房款，具有事實依據(jù)，且李某水等三人同意將剩余購房款按人民法院要求交付執(zhí)行，符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》）第二十八條的精神。

2、原告提供的支付相關(guān)購房款的轉(zhuǎn)賬憑證可以證明購房款支付時間及金額。

最高人民法院認(rèn)為，廈門某公司主張李某水等三人提交的《廈門市不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（銷售）專用發(fā)票》不具有真實性，無相應(yīng)銀行轉(zhuǎn)賬憑證，二審判決僅以該發(fā)票確認(rèn)購房款支付時間及金額存在錯誤。其一，根據(jù)雙方舉證情況，李某水等三人已經(jīng)提交了支付相關(guān)購房款的轉(zhuǎn)賬憑證；其二，廈門某公司沒有提交充分證據(jù)證明前述發(fā)票系偽造，廈門某公司主張發(fā)票所蓋廈門某某公司專用章號碼與稅務(wù)機(jī)關(guān)網(wǎng)站查詢號碼不一致問題，不足以否定前述發(fā)票的真實性。對于廈門某公司的前述主張，不予支持。

綜上所述，最高人民法院認(rèn)為原告李某水等三人對案涉不動產(chǎn)享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，案涉房產(chǎn)及車位應(yīng)當(dāng)停止執(zhí)行。

案例來源：

人民法院案例庫：《廈門某公司訴李某水等案外人執(zhí)行異議之訴案》[案號：最高人民法院(2020)最高法民終675號]，入庫編號：2023-10-2-471-002。

實戰(zhàn)指南：

1、本案適用的是《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條第三款，在金錢債權(quán)的執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，人民法院需要審核買受人是否已經(jīng)支付全部價款，或者已經(jīng)按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求支付。對于如何判斷已經(jīng)支付全部價款這一問題，購房人應(yīng)當(dāng)向執(zhí)行法院提供價款轉(zhuǎn)賬證明或現(xiàn)金提取證明及被執(zhí)行人的收款證明。執(zhí)行法院可以按照房屋交易的一般交易習(xí)慣進(jìn)行判斷。對于僅剩少量尾款作為公益事業(yè)費(fèi)用結(jié)算和戶口遷移保證的，可以視為已經(jīng)支付全部價款。當(dāng)購房人提供不了價款轉(zhuǎn)賬證明，主張以現(xiàn)金支付則需提供合理證據(jù)。執(zhí)行異議之訴涉及申請執(zhí)行人的利益，因此對于案外人是否支付購房款應(yīng)且采用較普通民事案件更高的證明標(biāo)準(zhǔn)。

2、基于上述案例的裁判思路，我們建議購房者在不動產(chǎn)交易過程中，應(yīng)當(dāng)重視付款環(huán)節(jié)的證據(jù)留存。轉(zhuǎn)賬時，不僅要保留好轉(zhuǎn)賬憑證，還應(yīng)在轉(zhuǎn)賬備注中清晰注明款項用途，確保轉(zhuǎn)賬信息與購房交易緊密關(guān)聯(lián)。若購房者采用現(xiàn)金支付，應(yīng)當(dāng)要求收款方開具的收款收據(jù)，同時要求收款方在收據(jù)上注明收款方式為現(xiàn)金，以及款項對應(yīng)的具體房產(chǎn)信息。購房者還要注意保留購房款的資金來源憑證，例如與購房款金額相符的現(xiàn)金取款憑證、轉(zhuǎn)賬記錄等。

3、對于申請執(zhí)行人一方，我們建議申請人及其代理人在面對案外人提出執(zhí)行異議時，要對案外人提交的付款證據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格審查?？梢酝ㄟ^調(diào)查銀行流水、核實收款方財務(wù)記錄等方式，判斷證據(jù)的真實性和關(guān)聯(lián)性。若發(fā)現(xiàn)證據(jù)存在疑點(diǎn)，如轉(zhuǎn)賬憑證存在異常、現(xiàn)金支付不符合常理等，應(yīng)及時向法院提出，為申請執(zhí)行人爭取有利的裁判結(jié)果。

法律規(guī)定：

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！?/p>

在檢索大量類案的基礎(chǔ)上，北京李營營律師團(tuán)隊總結(jié)相關(guān)裁判規(guī)則如下，供讀者參考：

1、在案外人將剩余價款交付執(zhí)行完畢之前，法院可以對案外人是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益進(jìn)行審理判斷。

案例一：《何政恒、周芯宇申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴案》[最高人民法院(2019)最高法民申5142號]

最高人民法院認(rèn)為，對于合同尾款，胡飛在案外人執(zhí)行異議申請及本案訴訟過程中均明確表示愿意按照人民法院的要求支付。但執(zhí)行法院以及本案一審、二審法院均未要求胡飛支付該款項。法律從不強(qiáng)人所難。因此，雖然執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定第二十八條第三項規(guī)定的要件為“已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行”，但在本案情形下，不宜機(jī)械地理解為在執(zhí)行異議之訴中，在案外人將剩余價款交付執(zhí)行完畢之前，就不能夠?qū)Π竿馊耸欠裣碛凶阋耘懦龔?qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益進(jìn)行審理判斷。故原審法院認(rèn)為胡飛就案涉房屋和車位享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，并無明顯不當(dāng)。

2、一般買受人的物權(quán)期待權(quán)可對抗普通債權(quán)，但無法對抗抵押權(quán)等優(yōu)先權(quán)。

案例二：《紅嶺創(chuàng)投電子商務(wù)股份有限公司、吳英蓮等申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴案》[最高人民法院(2021)最高法民再189號]

最高人民法院認(rèn)為，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定了一般房屋買受人可以對抗執(zhí)行的情形，但該類情形并不具有優(yōu)先于抵押權(quán)的生存權(quán)至上的價值基礎(chǔ)。一般不動產(chǎn)買受人即便符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，也不能對抗抵押權(quán)人，其只能對抗普通債權(quán)人。根據(jù)查明的事實，平安銀行是執(zhí)行標(biāo)的物的登記抵押權(quán)人，紅嶺公司是實際抵押權(quán)人，案涉定安縣他項(2014)第105號土地他項權(quán)利證明書、房建定城鎮(zhèn)字第××號在建工程抵押登記證仍然有效，吳英蓮、鄺必才作為一般購房人，其取得的不是物權(quán)期待權(quán)，本質(zhì)是債權(quán)，并不優(yōu)先于抵押權(quán)。故吳英蓮、鄺必才對案涉房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許對永秀國際小區(qū)A棟一層01商鋪采取查封、評估、拍賣或變賣等強(qiáng)制執(zhí)行措施。

專業(yè)背景介紹：李營營，北京云亭律師事務(wù)所高級合伙人，北京企業(yè)法律風(fēng)險防控研究會第二屆理事會理事，畢業(yè)于中國社會科學(xué)院研究生院，民商法碩士（公司法方向），專注于民商事訴訟與仲裁、商業(yè)秘密民事與刑事、保全與執(zhí)行等實務(wù)領(lǐng)域，在最高人民法院、各省級高級人民法院成功辦理多起重大疑難復(fù)雜案件，辦理案件標(biāo)的金額超過百億元。在民事?lián)I(yè)務(wù)領(lǐng)域，李營營律師長期帶領(lǐng)團(tuán)隊扎根深入研究擔(dān)保與反擔(dān)保訴訟案件相關(guān)的法律問題和裁判規(guī)則。在擔(dān)保與反擔(dān)保領(lǐng)域，李營營律師根據(jù)長期深入研究專項領(lǐng)域的積累成果，形成了近百篇專業(yè)研究文章，在交出版社陸續(xù)出版成書的同時在平臺上進(jìn)行發(fā)布，希望讀者能夠更多了解擔(dān)保與反擔(dān)保知識，避免使自己合法權(quán)益收到損害。同時，李營營律師辦理多件大額擔(dān)保案件，并取得良好效果。在商業(yè)秘密非訴項目方面，李營營律師團(tuán)隊可以有效協(xié)助企業(yè)完成與商業(yè)秘密相關(guān)的融資、債轉(zhuǎn)等業(yè)務(wù)。李營營律師團(tuán)隊深耕知識產(chǎn)權(quán)民事糾紛和刑事犯罪領(lǐng)域多年，對涉知識產(chǎn)權(quán)（尤其是商業(yè)秘密）相關(guān)法律問題均有深入研究。李營營律師代理的多起知識產(chǎn)權(quán)民事案件獲得判決的勝訴結(jié)果，代理多起客戶作為原告成功爭取法院3倍懲罰性賠償，代理客戶成功取得2.02億元賠償金額（該案是我國目前商業(yè)秘密案件中判賠金額最高的商業(yè)秘密民事案件，超過此前判賠金額最高的香蘭素案件1.59億元）代理的多起被告客戶成功爭取法院判定不構(gòu)成侵權(quán)、成功解封全部查封的勝訴結(jié)果，代理多起被害企業(yè)成功啟動刑事立案、刑事追訴、成功爭取犯罪分子得到刑事處罰結(jié)果；代理多起被告人/被告單位處理的涉商業(yè)秘密犯罪刑事案件也取得了無罪、檢察院決定不予追訴的良好效果。2023年，李營營律師代理的商業(yè)秘密民事案件入選某高級人民法院知識產(chǎn)權(quán)白皮書。2024年4月，李營營律師全程代理的商業(yè)秘密民事案件被最高人民法院評為典型案例。2024年4月，李營營律師全程代理的另一起商業(yè)秘密民事案件（代理原告）被某省高級人民法院評為省內(nèi)唯一一件判賠額最高的案件。同時，李營營律師在商業(yè)秘密體系建設(shè)領(lǐng)域，也具有豐富的項目經(jīng)驗。協(xié)助多家企業(yè)客戶完成企業(yè)商業(yè)秘密保密體系運(yùn)行情況的法律盡職調(diào)查，成功為多家企業(yè)客戶建設(shè)完善的商業(yè)秘密保密體系。在民商事爭議解決領(lǐng)域，李營營律師主辦大量重大疑難復(fù)雜案件，多次成功爭取法院支持客戶訴訟請求、二審改判等結(jié)果，得到眾多客戶的一致好評和肯定。在保全與執(zhí)行領(lǐng)域，李營營律師主辦了大量難度較大的執(zhí)行案件，例如：疫情封控期間，在一周內(nèi)代理客戶保全被告數(shù)億現(xiàn)金；代理客戶成功撤銷法院凍結(jié)企業(yè)工商信息；代理客戶成功撤銷法院已經(jīng)完成的拍賣行為；代理客戶成功阻擋申請執(zhí)行人拍賣土地、廠房，最終爭取執(zhí)行和解的圓滿效果。截至目前，李營營律師在“法客帝國”“民商事裁判規(guī)則”“保全與執(zhí)行”等公眾號發(fā)表與商業(yè)秘密、公司實務(wù)、保全與執(zhí)行等話題相關(guān)專業(yè)文章百余篇，多篇文章被最高人民法院和各地法院轉(zhuǎn)載，廣受業(yè)內(nèi)人士好評。2022年，李營營律師結(jié)合多年來辦理大量執(zhí)行審查類相關(guān)業(yè)務(wù)的經(jīng)驗，以真實案例為導(dǎo)向，對各種業(yè)務(wù)場景下的主要法律問題、典型裁判規(guī)則、風(fēng)險應(yīng)對策略和解決方案建議進(jìn)行類型化匯總和歸納，合著出版《保全與執(zhí)行：執(zhí)行異議與執(zhí)行異議之訴實戰(zhàn)指南》。接下來，李營營律師團(tuán)隊會陸續(xù)出版商業(yè)秘密訴訟實戰(zhàn)的相關(guān)書籍、技術(shù)合同糾紛實戰(zhàn)相關(guān)書籍，以更好服務(wù)客戶。