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作者：余飛

作為經(jīng)濟實力僅次于深圳的第二計劃單列市，寧波在2024年年末，收獲了兩個好消息。

一個是GDP超越天津，晉級全國第11位，下一個目標是打入十強陣容。

另一個是房價終于企穩(wěn)了。

01

寧波，超越天津

寧波統(tǒng)計局披露：

2024年全市地區(qū)生產(chǎn)總值18147.7億元，按不變價格計算，同比增長5.4%。

18147.7億元，相較于2023年增加了1001.1億元。

天津統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)是：

2024年我市地區(qū)生產(chǎn)總值為18024.32億元，按不變價格計算，比上年增長5.1%。

18024.32億元，相較于前一年增加了812.53億元。

兩座城市均跑贏了全國5%的平均增速，但寧波跑得更快，無論增量還是增速，寧波都高出天津一籌，最終以更顯著的增量超天津123.38億元。

這是寧波自改革開放之后，首次超越天津。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：天津市、寧波市統(tǒng)計局

從歷年數(shù)據(jù)來看，2017年寧波超越青島之后，天津一直都是寧波的下一個目標，并一步步逼近。

尤其之后天津的兩度擠水分，讓寧波看到了超越天津的希望。

2014年是天津與寧波差距最大的一年，當年天津GDP領先寧波2700多億元。

2020年寧波將與天津的GDP差距縮小至2000億以內(nèi)，2021年縮小至1000億以內(nèi)，2022年縮小至500億以內(nèi)，2023年在GDP數(shù)據(jù)調(diào)整之后，縮小至百億以內(nèi)。

2024年完成超越。

此外，南京去年的GDP增速4.5%，跑輸了大盤0.5個百分點。

相比之下，寧波無論是GDP增量還是增速，均高于南京，也將與南京之間的差距縮小至353.11億元。

如果今年南京無法振作起來，年末寧波取代南京成為GDP十強城市的概率，很大。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計局

02

寧波，房價企穩(wěn)了

關于寧波樓市，去年本號寫過幾次，整個2024年，調(diào)整仍是寧波的主基調(diào)。

直到去年四季度，在一線城市強力救市帶動氛圍下，寧波的成交量有了起色。

恰如寧波日報旗下的“寧波樓市報道”所說：

以2024年9月底為時間分界線，之前，市場像是一個看不見底的幽幽深谷；但之后，一系列利好政策鋪灑出了久違的陽光，市場踏上“止跌回穩(wěn)”之路。

從全年市六區(qū)新房、二手房月度成交趨勢看，第四季度“翹尾”明顯：

據(jù)房管理部門數(shù)據(jù)繪制；來源：寧波樓市報道

從上面的走勢可以看到，整體上，更能體現(xiàn)市場變化的二手房，翹尾更加明顯。

這一明顯變化，最終反映在全年數(shù)據(jù)上。

寧波2024全年新房成交了21413套，繼續(xù)創(chuàng)下幾年來新低。

來源：寧波樓市報道

而寧波2024年的二手房成交總量在四季度翹尾拉動下，最終達到了46420套，超越了2023年。

來源：寧波樓市報道

成交量在四季度轉變， 但其房價到 去年11月份仍在下 跌 。

10月份，寧波新房環(huán)比下跌1.1%，跌幅比9月份還大，二手房環(huán)比0.2%。

至此，寧波二手房已經(jīng)連續(xù)下跌18個月，同比連跌30個月，連續(xù)調(diào)整了兩年半，均創(chuàng)下了寧波房地產(chǎn)史上最長連跌紀錄。

不過2024年11月份，寧波房價迎來了轉機。

去年11月份，寧波新房環(huán)比上漲0.2%，二手房環(huán)比上漲0.1%。迎來了新房與二手房齊漲。

去年最后一個月，寧波新房繼續(xù)上漲，二手房環(huán)比則震蕩下跌了0.6%。

2025年2月9日，國家統(tǒng)計局公布了今年1月份的新房與二手房房價數(shù)據(jù)，寧波再次迎來新房與二手房齊漲局面。

國家統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)顯示：

1月份新房環(huán)比上漲的城市有24個，4個持平，42個下跌。二手房環(huán)比上漲的城市7個，3個持平，60個下跌。

下跌仍是主基調(diào)。

其中南京新房價格環(huán)比領漲全國，上海二手房環(huán)比領漲全國。新房與二手房同時上漲的城市有6個，分別是上海、成都、深圳、寧波、無錫、天津。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局

不過，從貝殼找房披露的掛牌數(shù)據(jù)來看，寧波的二手房價格仍在下跌。目前寧波二手房掛牌均價2.32萬元，相較于去年年末下跌了0.2%。

從各區(qū)縣來看，盡管國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示二手房止跌上漲，但各區(qū)縣成交均價仍在底部。

下面這一張圖，是我2021年8月份的截屏的貝殼找房披露的寧波各區(qū)縣二手房價格圖。

去年本號多次寫到過寧波，收集過寧波去年7月份和8月份各區(qū)的二手房成交均價，再結合貝殼找房最新公布的成交均價，梳理出了下面這張價格變化圖。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：貝殼找房

可以看到，目前寧波各區(qū)縣市的二手房均價仍處在上一輪高峰之后的最低點。

相比于2021年8月份，各區(qū)縣跌幅均超過了五分之一，其中主城區(qū)的鄞州、江北、海曙、北侖、奉化跌幅均超過四分之一，其中奉化跌幅超過了三分之一。

跌幅最大的是杭州灣新區(qū)，這個曾經(jīng)被概念過度炒作的片區(qū)，跌幅高達37.3%。其次是鎮(zhèn)海區(qū)，跌幅36%。

03

寧波樓市，翻篇了嗎

那么，關鍵問題來了，寧波樓市就此筑底，要開始反彈了嗎？

本號并不這么認為。

首先，從貝殼找房披露的情況來看，當下寧波的二手房市場，降價離場氛圍仍很濃。

1月份降價房源13152套，漲價房源只有1487套，降價房源數(shù)量差不多是漲價房源數(shù)量的9倍。

整體來看，寧波目前的均價雖然相比于高點時期跌了很多，但2.32萬元/平方米的均價，仍是很多人遙不可及的夢。

最關鍵的是，寧波的房地產(chǎn)市場不像杭州，杭州的客源覆蓋全省乃至整個長三角，寧波的客源狹窄，基本就是寧波就業(yè)與工作的人群。

所以說，盡管寧波的經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)很強悍，但人口競爭力在全國人口三連降背景下，已經(jīng)越來越弱，購房需求越來越少，上漲動力很難凝聚。

最關鍵的是，大環(huán)境仍不確定。

目前從機構披露的數(shù)據(jù)來看，一二線城市在春節(jié)過后，成交量似乎又回到了去年四季度的熱度。

然而，每年年初基本都這樣，因為年初大家還看不清楚今年的經(jīng)濟形勢，只有等到4月份，官方公布了一季度的數(shù)據(jù)，才能恍然大悟。

整體來看，本號對于目前全國樓市的短期判斷，仍偏謹慎。

盡管去年年末的兩次重要會議上，針對樓市的表述有了新的提法：

持續(xù)用力 推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，加力實施城中村和危舊房改造，推動構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。大力實施城市更新。

“持續(xù)用力”四個字，首次出現(xiàn)，這是一個全新表述。

這四個字，釋放了中央穩(wěn)定樓市的強烈決心，同時也表明當前的樓市壓力依舊非常大，要不然何以仍要持續(xù)發(fā)力。

但房地產(chǎn)已經(jīng)告別了黃金時代，而且“止跌回穩(wěn)”四個字可以看出，政策意圖很明顯，是“穩(wěn)”，而不是漲。不希望房地產(chǎn)繼續(xù)惡化，拖累宏觀經(jīng)濟和沖擊銀行系統(tǒng)。換言之，樓市政策是一種邊界性政策，不是刺激性政策。

此外，宏觀大環(huán)境也無法支撐起一百八十度大轉彎。

這也是我不斷強調(diào)的，收入是就業(yè)的函數(shù)，就業(yè)是經(jīng)濟的函數(shù)。只有這些改變，預期才能改變，只有預期改變，大家才有能力有意愿入場。

所以，現(xiàn)在仍可以繼續(xù)觀望，讓子彈繼續(xù)飛。

所以， 本號對于后市一二三四線城市的判斷是：

第一，后續(xù)我們的經(jīng)濟、就業(yè)形勢在如今的各種貨幣、財政增量政策加持下，如果筑底回穩(wěn)，市場信心可能起來，否則還是躲不過藥效頂多維持三個月的慣例。

第二，等這一輪調(diào)整結束之后，一線城市核心地段的優(yōu)質(zhì)住宅，依舊具備保值增值作用，但憑借炒房賺快錢的時代，不存在了。

第三，全國分化、區(qū)域分化、城市分化。

未來的房地產(chǎn)市場，會是一個極度碎片化的市場。不僅全國范圍內(nèi)分化嚴重，區(qū)域分化、城市內(nèi)部分化同樣嚴重。

畢竟，中國人口紅利已經(jīng)終結，而大多數(shù)城市海量的庫存現(xiàn)狀也擺在這里。

這便意味著，這一波調(diào)整之后，我們的房價會類似于日本。

幾個核心城市群中的核心城市（一線與部分強二線城市），價格在通脹和需求作用下，繼續(xù)上漲。其他大多數(shù)城市，會在人口流失之下，橫盤若干年。少部分人口流失嚴重，產(chǎn)業(yè)羸弱的城市，房價白菜化。

核心城市，核心區(qū)與郊區(qū)，會有同樣的分化。

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