是時候，聊一聊四代宅了，因為據說，中海未來之境，火的不得了！

事實上，蘭州此前就已經有項目，嘗試過四代宅，比如城鄉居壹號苑，比如北苑紫郡、觀樾一品，或許是因為區域的限制，并沒有引起太多的關注。

中海未來之境之所以火，或許是因為幾個原因：安寧商務區，畢竟安寧連續三年，幾乎無新項目面市。中海，被稱為是房地產行業的黃埔軍校，自帶關注度。還有就是四代宅，畢竟是蘭州主城區的首個項目。

什么是四代宅？從茅草屋到磚瓦房，逐次解決的是生存、安全、功能性的問題。而第三代的高層電梯房，則是工業時代的產物，要的是效率和集約。

問題是，忽視了人們對情感、對自然的需求，所以被稱為是鋼筋水泥森林，人類親手編制的、昂貴的鳥籠……

四代宅，是對第三代住宅的一次深刻省思。簡單來說就是把庭院融入高層建筑設計，讓每層住戶都能擁有公共院落和獨立花園。

再直白點，就是每家每戶，多出了一大塊露天陽臺的面積。從性價比的角度，有著超高的得房率，因此有了0公攤，或者負公攤之說。

爭議的點，恰恰就是這個大露臺，原則上它不可以封。尤其是對于蘭州這個城市，風沙揚塵，是很難解決的問題。至于懸挑陽臺加綠化種植，即便是花重金實現了，后期養護的難度也很大，普通人是無法承受的。

事實上，四代宅，就不是給普通人打造的，它面向的主要群體，是改善，即出價能力較強的群體，或者叫有錢人。

這部分群體，它的特征，是時間相對自由，或者相對于普通人而言，有著更多空閑的時間，因此他們對住宅的需求，有一個很重要的因素，就是要：呆得住人！而不僅僅是普通剛需的晚上睡覺的功能。

因此，需要打造更多的場景，營造一種爛漫不過世間花，慢煮光陰一盞茶的感覺。

每層都有公共院落，每戶都有私家庭院，可以實現種花、種菜、遛狗等圍爐煮茶和私家園林的田園生活夢想，人與自然的和諧共生，是不是很有誘惑力？

確切地說，四代宅是一個新生事物。無論是市場、從業者亦或是客戶，去接受也需要一個過程。更何況，它其實更依賴于地方性的政策與規范支撐，很多城市還處在論證和嘗試的階段，不同的四代宅項目，最終的呈現，也有很大的差別。

房地產市場發展至今，市場艱難、供應量大、去化速度慢等已成為了亟需解決的難題，這種情況下，蘭州的住宅產品，也確實應該有一個大的跨越和突破了。

這種情況下，第四代住宅，實際上就是一個突破口。本質上來說，它不是簡單的增加陽臺懸挑陽臺與綠化種植，而是一種技術層面的一種迭代，更深層次地來說，這其實也是居住者們心理需求的一種全新迭代。

畢竟，所有人最向往以及最高的生活追求，就是城市山林和諧共生，所有人都希望自己的居所，可以擁有更多的綠植與園林元素，讓生活回歸與自然的親密關系，從而實現一種詩意的棲居。

實際上，第四代住宅的理念，早在7年前就已經落地實施了，最早的實例就是2018年建成的成都七一國際廣場。

彼時，這座森林小區以及四代宅這一概念因央視報道，而引發了廣泛討論和關注。只不過，就如同所有熱點一樣，經歷了一段時間的熱議后，它便逐漸淡出了公眾視野。

那為什么處在房地產行業下行的今天，第四代住宅又被重新提起呢？開發商過去不愿意做的為什么現在又突然愿意做了呢？

答案其實很簡單，一方面是因為，如今四代宅所存在的痛點與過往相比有了改善，且還有著政策層面的支持，提高了得房率。另一方面則是，市場已經步入改善時代，而這個時代，也給第四代住宅提供了更大的舞臺……

要知道，過去的四代宅，將一些美好的生活場景落到現實中時，往往會產生不少隱形的問題和成本。

類如，空中庭院所增加大面積的懸挑空間還要覆土種植，這都會增加建筑的荷載，建造成本和技術難度雙高。

其次就是后期也存在消防風險、蚊蟲滋擾、漏水、綠化維護成本高等諸多問題。甚至立體綠化立面，也會因為部分樓層庭院荒廢，影響整體觀感。

且這部分房子太吃容積率，產品套型中增加的庭院部分，會增大產品面積，而在公共空間增加的共享庭院，也會增加公攤面積，大大降低得房率。

可如今，四代住宅已經寫入新規了。各大城市的“第四代住宅”遍地開花，開發商們也不約而同地開始學習、研究、試點這一新的產品類型。

去年年底，蘭州市自然資源局發布了關于印發《蘭州市中心城區立體生態住宅項目規劃建設管理規定(試行)》及《關于優化房地產項目規劃管理若干措施》的兩則通知。

其中便提到：每戶應至少設置一個戶屬空中花園，外挑尺寸應大于2米且小于5米，屬空中花園水平投影面積不大于該套住宅建筑面積的30%。

而相鄰住宅建筑之間可以每兩層設置一個空中共享平臺，空間高度不應小于兩個自然層高度，通風采光面的總長度不應小于空中共享平臺周長的1/3，不得與戶屬空中花園相鄰設置，不得與戶內空間開門聯通。

最重要的是，戶屬空中花園、空中共享平臺建筑面積按水平投影面積的1/2計算，并單獨標注，不計入容積率和產權面積。

也就是說，相對于普通住宅，雖說第四代住宅會帶來前期建造成本的增加，但是它的投入建造出來的空間也是回饋給了業主，房子的得房率不降反增，其所帶來的居住體驗也將是更強的。

從購房者的角度，高層改善業主再升級，就是洋房別墅。洋房價值最大的是頂層和一層，因為一層帶院，頂層帶露臺。

城市別墅的核心價值不用說了，根本就不是拼戶型，更不是拼室內裝修，誰的院子大誰牛逼，誰的露臺大誰牛逼。

但是主城區哪有那么多的洋房和別墅呢？城市核心地段的別墅，基本就是一個蘿卜一個坑，低流通是因為原業主拿到手里不撒手，即使不住也不掛牌，而四代宅解決了就是這個需求，就是讓你不用出主城，在優勢地段的高層里，院子和露臺合二為一。

不出意外的話，接下來的蘭州樓市，尤其是主城區，趨勢應該就是四代宅。

這就好比油車的時代，我們形容電動汽車，和當下電動汽車也不太一樣，最初我們理解電動汽車就是能源替換，家電便宜，誰承想呢，電動汽車可以發展成為一個移動的智能手機呢？

毋庸置疑，降低房子的金融屬性，提高居住體驗和服務品質，這才是第四代住宅主要推進的一個方向。而接下來的蘭州市場，也必將迎來更多創新和突破，四代宅也會衍生出更多完善的功能以及全新的屬性，可以說，它的發展空間其實是很大的。

當然，第四代住宅能否成為市場變革的引領者，還取決于各大房企能否順應改善時代，潛心沉淀，以更務實的態度、更專業的能力，打造出真正滿足蘭州人需求的好房子。

至于后期市場的接受度如何，也只能看蘭州購房者的接受度，也就是實際行動了。