剛剛，國家統(tǒng)計局公布了2025年1月70城房價數(shù)據(jù)：合肥新房價格環(huán)比跌幅縮小到0.1%，二手房跌幅從0.6%減小至0.4%。自2023年4月起，合肥二手房持續(xù)下跌達22個月之久，不過跌幅首次出現(xiàn)顯著的放緩態(tài)勢。

當南京、成都等城市領漲0.7%的時候，合肥房價卻“跌勢趨穩(wěn)”。在政策與市場的相互較量之下，樓市的轉(zhuǎn)折點難道真的來臨了嗎？剛需人群到底是該繼續(xù)耐心觀望，還是抓住這個時機入場呢？

NO.1 |壹

深度剖析：合肥房價“止跌企穩(wěn)”的三大關鍵信號

信號1：跌幅收窄，政策“組合拳”成效初現(xiàn)

新房跌幅縮小：2024年合肥推出“購房補貼 + 降首付”的優(yōu)惠政策，部分區(qū)域首付低至15%，這一舉措有效刺激了剛需人群入場，新房價格環(huán)比跌幅從0.3%縮減至0.1%。

二手房掛牌量降低：房東不再像之前那樣急于“拋售”，焦慮情緒緩解，從“拋售焦慮”轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙詢r換量”，降價幅度在10%以上的房源數(shù)量有所減少，市場情緒逐漸趨于穩(wěn)定。

信號2：全國樓市“冷熱有別”，合肥身處何種陣營？

上漲陣營（24城）：像南京、成都等核心二線城市漲幅達到0.7%，這主要得益于產(chǎn)業(yè)與人口的導入，為城市發(fā)展注入活力。

企穩(wěn)陣營（合肥、鄭州等）：這些城市跌幅收窄，政策托底的效果開始顯現(xiàn)，合肥就在這其中，它正處于“企穩(wěn)陣營”與“探底陣營”的臨界地帶，能否成功逆襲就要看后續(xù)政策支持的力度了。

探底陣營（三四線城市）：部分三四線城市同比跌幅超過10%，庫存積壓嚴重，面臨著較大的庫存壓力。

信號3：購房者心態(tài)轉(zhuǎn)變，從觀望到積極探詢

咨詢量顯著上漲：某中介平臺的數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)過后合肥看房預約量急劇增加，尤其是總價200萬以內(nèi)的剛需樓盤備受關注，咨詢量上漲幅度達到30%。

“抄底思想”興起：一位購房者興奮地表示：“都跌了兩年了，貸款利率也降低了，要是不買擔心房價會反彈。”

NO.2|貳

政策與市場的“博弈”：合肥樓市的底部究竟在哪？

政策端：地方政府“積極救市”且底線明晰

財政支持：合肥部分地區(qū)為購房者提供2萬 - 5萬/套的補貼，人才購房更是能獲得最高30萬的補貼，大大減輕了購房負擔。

信貸放寬：首套房利率下調(diào)至3.55%，二套房首付比例相應下調(diào)至25%，這無疑為購房者提供了更多的購房機會。

“限跌令”仍然存在：為了避免開發(fā)商過度降價造成市場的踩踏式下跌，開發(fā)商降價幅度超過10%時需要報備。

市場端：供需關系開始出現(xiàn)積極變化

庫存去化周期縮短：截至2024年初，合肥庫存去化周期從18個月縮短至12個月，像濱湖、高新等熱點板塊呈現(xiàn)出“供需緊平衡”的良好態(tài)勢。

開發(fā)商策略轉(zhuǎn)變：2024年合肥土拍溢價率回升到了5%，地價止跌回升，這為房價提供了有力的成本支撐。

專家觀點：合肥房價或于2025年下半年止跌企穩(wěn)

第一房研究院院長王仁華指出：“當下合肥房價跌幅的收窄，是政策刺激和市場自身調(diào)整的共同成果。倘若二季度信貸政策進一步放松，預計下半年就會迎來價格筑底，不過反彈幅度會比較有限，從長遠來看，人口和產(chǎn)業(yè)依舊是決定性的因素。”

NO.3|叁

不同人群的決策指引：三類人群各不相同

第一類：剛需自住——“等不起”的人群

策略：緊緊抓住“政策紅利期”，優(yōu)先挑選地鐵沿線、學區(qū)配套成熟的降價二手房。

案例：合肥蜀山區(qū)的一處學區(qū)房，在2024年單價從2.8萬跌到2.3萬，近期成交價穩(wěn)定在2.2萬 - 2.4萬之間，非常適合家中有孩子在上學家庭入手。

第二類：改善置換——“換房的好時機”已經(jīng)到來

策略：利用“賣舊買新”的稅費優(yōu)惠政策，置換高品質(zhì)的新房。

風險提示：不要盲目跟風追捧新區(qū)，要多關注政務、廬陽等核心區(qū)域的改善型樓盤。

第三類：投資客——“抄底”要極度謹慎

警示：合肥的租金收益率僅有1.8%，遠遠低于理財收益，想要短期套利空間比較有限。

例外機會：濱湖金融板塊、運河新城等有規(guī)劃落地的區(qū)域，如果有長期持有的打算，或許還能找到機會。

觀點總結：合肥樓市的“三個真相”

1. 真相一：房價不會永跌，普漲時代已過但結構機會猶存

在政策穩(wěn)穩(wěn)兜底的情況下，合肥房價正在尋覓新的平衡，然而人口增長速度放緩這一因素決定了未來更多的是“結構性機會”。

2. 真相二：買房邏輯改變，“安全”應擺在“價格”之前

要避開那些偏遠的新區(qū)和缺乏實力的小開發(fā)商項目，優(yōu)先考慮央企國企開發(fā)的樓盤，同時要關注現(xiàn)房或者準現(xiàn)房。

3. 真相三：2025年是關鍵的“觀察之年”

二季度的政策力度、土拍熱度以及二手房成交量等都將是極為重要的風向標，普通人應該做好資金的儲備工作，以便能夠及時抓住機會。

結語：于不確定中把握確定方向

合肥樓市的起起伏伏，恰似中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型歷程的一個縮影。對于普通人而言，不被暴漲的幻想所迷惑，不害怕短期的陰跌，在自己能力所及的范圍內(nèi)去抓住“居住價值”，這或許才是順利穿越房地產(chǎn)周期的關鍵秘訣。

“房子終究還是要回歸居住的本質(zhì)。”