原創 劉博團隊

Deepseek一拳打爆的不只是英偉達股價，還有對核心資產的定義。

從年初至今，納斯達克中國科技股指數大漲了超過28%，恒生科技指數大漲了超過25%，中國科技股成為全球漲幅排名第一的主流資產。

阿里巴巴45天內暴漲58%，小米半年內翻了近三倍，騰訊1月8日至今大漲了28.7%……中國科技企業全面突圍，引發全球資本市場對人民幣資產的重新定價

這些深刻的市場變革，給我們的家庭資產配置帶來哪些啟示？或者說，2025年有哪些新機遇？

01

邏輯徹底變了

在新周期，關于資產配置普遍存在三大誤區：

第一，科創造富時代，房子不重要了？

科創時代，優質房產依然是核心資產。對于不打算移民的家庭，最佳的資產配置是：大城市核心區的不動產+黃金+美元+人民幣+養老金組合。

其中優質不動產占比可以達到60%，甚至70%，其他各占8%到10%左右。

以硅谷為例，科技創新不僅沒有降低核心區域房產價值，反而推動了房價上漲。2022年，即使在全球經濟波動的背景下，硅谷失業率仍創下1.8%的歷史新低，房價持續攀升，展現出強勁的經濟活力。

創新產業的繁榮恰恰強化了核心區域房產的價值。只要財富仍在集聚，優質房產就將持續保值增值。

數據來源：2023硅谷指數

第二，樓市分化時代，只有豪宅保值增值？

房地產的上一個時代，買房找有錢人聚集的圈子；

房地產的下一個時代，買房找科技企業聚集的圈子。

雖然豪宅依然保值，但其高昂門檻并非普通人所能企及。更具潛力的選擇是布局科技創新企業集聚區。

類似“蘋果、谷歌、特斯拉”在硅谷被扶持壯大，世界上最能賺錢的公司和最會賺錢的人才匯聚于此，進而帶動硅谷的資產價格上漲。

未來房產增值的關鍵不僅在于當下的房價，更在于是否能分享科創企業帶來的區域發展紅利。

第三、不是“地段、地段、地段”，而是“產業、產業、產業”！

不同時代的核心資產價值錨定要素也不同。過去我們強調“地段決定一切”，但在科創時代，產業布局才是房產價值的真正驅動力。

深圳的發展歷程就是最好的例證：商貿時代，你一定要買羅湖；金融時代，你一定要買福田；互聯網時代，你一定要買南山。

現在是科創時代，你更應該關注坪山！

02

坪山才是黑馬

彼得·林奇（美國《時代》周刊稱他為“第一理財家”）在他的經典著作《One Up On Wall Street》中，多次提到投資于快速增長的公司可以帶來巨大回報，他稱這些公司為“fast growers”。（快速增長者）

他給我們帶來的啟發是：你需要找到當下房地產市場中的“fast growers”。

坪山的核心資產，就是當下房地產市場為數不多的“fast growers”。

從數據上看，坪山的增長速度讓人震撼：

• 2024年，坪山GDP增速8.3%，增速位居深圳市第一；（不含深汕合作區，下同）
• 規上工業增加值增長15.6%，增速連續三年位居深圳市第一；
• 固定資產投資增長10.2%，連續三年增速位居深圳市第一；
• 工業投資561.8億元，增長近100%，新增工業投資占深圳市新增工業投資近六成；
• 全社會研發投入占GDP比重高達9.67%，企業研發投入占比達到97.7%，投入強度位居深圳市第二；
• 國家級專精特新“小巨人”數量增長58%，國家級制造業單項冠軍企業數量增長83%；
• 現有國家高新技術企業925家，2023年新增通過國高認定企業316家，擁有各級科技創新平臺177個。
• 戰略性新興產業占規上工業總產值比重超過90%，近50家企業在細分賽道的市占率穩居全國全球前列。

產業巨頭的進駐給坪山注入活力：比亞迪全球研發中心的6萬名高端研發人才，中芯國際、賽諾菲巴斯德、榮耀等科創龍頭企業的云集，正在將坪山打造成為中國版“硅谷”。

“智能車、創新藥、中國芯”三大千億級產業，構筑起坪山未來發展的“新三極”。

比亞迪全球研發中心

然而，在如此蓬勃的發展態勢下，坪山卻仍是深圳房價最低的片區之一。

坪山是絕對的價格洼地：坪山二手房均價僅3萬/㎡，比南山、福田、寶安低60-70%，這種產業實力與房價的“不匹配”，恰恰凸顯了坪山巨大的升值空間。

坪山是深圳創新“雙核”之一：坪山高新區是東部科創引擎，攜“國字號”之名，與南山高新區共同構成深圳創新“雙核”格局。去年12月，坪山第一產業高樓——正奇未來城封頂，并被授予“坪山區人工智能產業園”牌匾，標志著坪山人工智能產業發展的又一里程碑。

坪山的配套在加速完善：坪山正在打造媲美福田中心區的城市級配套，“六館一城”文化聚落、城市書房，功能齊備的文體場所遍布角落，創新廣場寫字樓林立，摩天工廠拔地而起，展現出一派現代化都市氣質。

實景圖

坪山肩負國家戰略使命：坪山不僅被定位為深圳東部中心、全市先進制造業集聚區、未來產業試驗區，更是連接莞惠、輻射大灣區東部的戰略支點，在國家區域發展戰略中占據核心位置。

“最低的入場門檻、最強的產業支撐、最好的政策支持、最突出的升值潛力”，這些因素的疊加效應使坪山成為深圳“最具想象空間”的價值洼地。

03

東部“新規時代”，從這里開啟

當下買房邏輯的改變，不僅從“地段為王”轉向“產業為重”，產品形態也在發生革新。

目前深圳市場上，最受歡迎的產品，無疑是新規產品。從光明首個新規產品中建觀玥，到龍華首個新規產品中建鵬宸云筑，無一不是一經推出就日光。

而在深圳東部，瑞云府作為首個新規產品，無疑是布局深圳核心資產的絕好機會。

效果圖

傳統戶型最讓人詬病的，莫過于明明買了80平，實際使用面積卻只有60多平，新規后的戶型設計，從根本上解決了這些痛點。

以瑞云府為例：

最小戶型建面約76㎡三房，實得率高達約98%，尺寸能與新規前85-90平三房戶型媲美。LDK一體化設計讓客餐廚融為一體，約3.4米的開間讓生活空間更顯闊綽。所有臥室都額外贈送進深約0.8m的飄窗（遠超市場0.6米標準），廚房外設有一個面積約2㎡的設備平臺，這些贈送空間往往給生活帶來意想不到的便利。

建面約76㎡三房

建面約89㎡戶型更是將實得率提升至約104%，比肩新規前106㎡改善型大四房。橫廳設計帶來寬闊尺度，配備約5.5米超大觀景陽臺，一改傳統戶型“瘦高”的通病，讓居住空間更顯闊綽。所有臥室都額外贈送進深約0.8m的飄窗，主衛旁還配備一個約2㎡的設備平臺，可作為迷你生活陽臺，方便晾曬衣物或擺放綠植，為日常生活增添便利與情趣。

建面約89㎡三房

建面約106㎡大四房戶型，更是將改善需求做到極致。三個次臥均贈送進深約0.8米觀景飄窗，主臥贈送2個進深約0.8米的飄窗，L型飄窗設計，加上約2㎡的設備平臺、約5.4米超大觀景陽臺貫通客廳與主臥，“雙陽臺+雙飄窗”讓室內外景觀渾然天成，形成真正的無界景觀面。

同時，在過去的住宅建設中，諸如避難層、機房等公共空間都會被計入公攤面積，而新規產品將避難層、機房等劃為“不計容面積”，減少了公攤面積，意味著購房者在相同總價下能獲得更多實用面積，降低了購房成本。

這些新改變讓新規產品在市場上極具競爭力，購房者不僅能享受到更高的性價比，還能擁有品質更優的居住環境。

從地段、產業、價格到產品，面對如此多維度的變化，不少購房者也許會感到迷茫，感覺買房變得越來越難了。事實上，買房邏輯并不復雜：選擇一家有實力、有經驗、有責任擔當的開發商，已經贏在起跑線。

而瑞云府由深圳三大實力國企聯手打造，更是給購房者吃下了“定心丸”。

作為深圳市國資委控股的上市房企，天健集團的成長史就是一部深圳城市發展史：

• 深耕40年，累計承建500多項工程項目
• 開發運營超800萬㎡項目，2024年位列中國房地產百強第51名
• 從深南大道到市政府門前的地標工程，都打上了天健的烙印
• 擁有房地產開發一級資質，全國布局兩大城市群、九大城市

深圳市高新區投資發展集團由世界500強深投控與坪山城投合力打造，注冊資本100億，專注園區建設與科創服務。母公司深投控連續五年入榜世界500強，2024年位列370位。

深福保集團則憑借近30年產業園區運營經驗，從深圳福田保稅區起步，現已發展成為深投控旗下的產業生態運營骨干企業。

這三家實力國企的強強聯手，不僅確保了項目的建設品質，更讓瑞云府的產業配套獲得了得天獨厚的優勢。

天健的布局軌跡與深圳的發展脈絡高度吻合，從福田香蜜湖的天健公館、天健天驕，到南山前海的天健桂悅府、天健悅灣府，每一次布局都緊跟城市發展主軸。

而這一次，三大國企選擇在坪山碧嶺片區打造東部第一個新規產品——瑞云府，這個選擇背后，是對城市發展脈絡的深刻洞察：正如當年的南山，從產業新城崛起為深圳新中心，如今的碧嶺片區同樣肩負著坪山人居的未來。

效果圖

碧嶺不僅是坪山的“西大門”，更是整個東進戰略的橋頭堡。

“一樞三軌四線”立體交通網正在成型，坪山高鐵樞紐作為灣區東部門戶，兩站直達香港西九龍；項目約1.5公里即達14號線錦龍站，12站直抵福田，未來19號線也將實現換乘。

示意圖

項目自帶約3000㎡社區商業，約500米到達佳華沙湖廣場，約2公里直達益田假日世界，約3.9公里便是坪山文化聚落及在建的坪山萬象城（繼羅湖、南山后的深圳第三座萬象城）。大劇院、美術館等文化設施共同勾勒出坪山的城市新客廳。

示意圖

教育資源同樣令人矚目，片區內碧嶺翠峰學校(深圳實驗坪山學校)、科韻學校等7所優質中小學府林立，坪山高級中學、深圳實驗坪山高中園在側，項目自帶約3500㎡社區9班制幼兒園(建設中)，為孩子打造15年一站式優質教育。（具體教育信息以政府公布為準）

碧嶺翠峰學校(深圳實驗坪山學校)

整片區域的蝶變正在加速，超100萬㎡的創新總部企業基地已經拔地而起，約302米的世茂廣場、約250米的坪山之眼正在改寫東部天際線，約365萬㎡的沙湖整村統籌更將為這片土地帶來翻天覆地的變化。

房地產的下半場，不僅是產品之爭，更是運營之爭。一個優秀的作品，需要開發商40年如一日的精工精進，需要對城市肌理的敏銳洞察，更需要對每一位業主負責任的態度，這正是瑞云府的價值所在。

2月22日，瑞云府營銷中心即將重磅開放，本次約76㎡、約86㎡、約89㎡樣板間同步亮相。這是深圳東部首個新規產品，如果你正在考慮置業，不妨親自到訪，感受一下新規產品的魅力。