在房屋買賣過程中，定金作為買賣雙方信任與承諾的象征，常常扮演著舉足輕重的角色。購房者未了解房屋性質，便提前支付了定金以鎖定心儀的房源。簽訂書面合同后發現該房屋屬于物管房，最終導致合同解除，給付定金一方能否要求另一方雙倍返還定金？

基本案情

程某欲購買張某出售的一套房屋，遂向張某支付了定金2萬元，并簽訂《定金收條》一份，約定：張某如未告知程某在交定金前該房屋已存在出賣、出租、查封、共有權人不同意不配合等事實，拒絕將該房屋出售給程某或者擅自提高房屋交易價格的，導致程某因此原因未達成買賣合同，張某應雙倍返還定金。

案涉房屋系張某從房屋中介處購買。程某與張某簽訂《定金收條》后，程某了解到案涉房屋可能系違章建筑，二人共同到房管部門查詢，結果顯示案涉房屋備案為物管房。程某認為按照法律規定物管房不能買賣，雙方協商退還定金未果，2024年11月，程某訴至法院，要求張某雙倍返還定金。

裁判結果

法院審理后認為，雙方簽訂《定金收條》后，程某根據其了解的事實，對房屋性質產生質疑，雙方共同查詢后得知房屋備案為物管用房，該備案足以影響程某對交易的判斷，程某因房屋備案情況選擇不再購買房屋的行為并非惡意違約，根據合同約定張某也并未出現約定的違約行為，且對房屋性質亦不知情，因此雙方均不存在明顯過錯，故張某應返還程某定金2萬元，程某主張雙倍返還定金的依據不足。綜上，判決張某向程某返還購房定金2萬元。判決作出后，張某已按照生效判決履行了給付義務。

法官說法

定金罰則，適用于一方當事人構成根本違約、合同目的無法實現的情形。具體是指，給付定金的一方當事人根本違約時，無權請求返還定金；收受定金的一方當事人根本違約時，應當雙倍返還定金。定金罰則，屬于懲罰性較強的一種違約責任，目的在于督促當事人依照誠實信用的原則履行合同義務。

定金罰則適用的前提條件是，當事人一方構成根本違約，但也存在免責事由。《最高人民法院關于適用 <中華人民共和國民法典> 合同編通則若干問題的解釋》第六十八條，對定金罰則的適用規則進行了細化，分別明確了雙方均存在違約的情形下不得主張適用，部分履行的情況下按比例適用，在不可抗力致使合同不能履行的情形下不得主張適用。

本案中，結合雙方當事人磋商的實際情況及后續未能達成交易的原因綜合判斷，程某原本的真實意思為愿意購買，因備案為物業用房影響對交易的判斷而不再購買，程某的行為符合人之常情，并不構成惡意違約。張某原通過中介購買該房屋，對房屋備案為物業用房的情況亦不知情，也未出現合同約定的違約情形，張某也無明顯過錯。故因不可歸責于程某或張某的事由，導致合同未能成立、交易未能達成，不可歸責于當事人雙方的事由即屬于免責情形，免除定金罰則在本案中的適用，張某向程某返還定金2萬元即可。

來 源：靈寶法院

供 稿： 李藝莎、王藝璇

審 核：張宗磊

編 校：趙鵬博、賈共鑫