大家好，我是蘇北哥！今天是2月19日，農(nóng)歷正月二十二，省內(nèi)樓市正有一件大事在發(fā)生……

01.

子女就學(xué)XZ，是為樓市提前布局？年后南京房價(jià)漲幅最高的板塊、小區(qū)名單出爐！

眾所周知，2025年新年剛過，金三銀四尚未正式來到，今年的樓市還未從節(jié)日的氣氛中完全蘇醒，換句話說，今年樓市XZ的主菜還未端上桌，目前部分城市出臺的ZC，很多還是試驗(yàn)性或者鋪墊性的內(nèi)容。

在就在二月份出臺XZ的部分城市中，有一座城市發(fā)布的內(nèi)容，特別惹人關(guān)注，甚至對今年后市將產(chǎn)生重大影響，這座城市就是昆山。

昨天（2月18日），昆山市政府印發(fā)了“新市民子女辦學(xué)積分入學(xué)辦理辦法的通知”，重點(diǎn)調(diào)整了非昆山戶籍外地人子女入學(xué)申請條件，有此前的一年期限，改為持有居住證并連續(xù)合法居住6個(gè)月以上，或者持有居住證繳納社保6個(gè)月。

很明顯，這一舉措就是放寬入學(xué)條件，吸引更多外地人前往昆山入學(xué)、生活，甚至買房。無獨(dú)有偶今年1月份，蘇州也出臺了類似ZC，放寬了積分入學(xué)申請條件的相關(guān)征求意見稿，也是從一年調(diào)整為6個(gè)月，將于3月1日正式啟動。

蘇州與昆山比鄰接壤，同時(shí)發(fā)布相同ZC，是否于是著省內(nèi)新一年的搶人大戰(zhàn)就此拉開帷幕，甚至?xí)暗綄W(xué)區(qū)房市場變天？

不僅如此，蘇州、昆山此舉，不禁讓人聯(lián)想到張家港去年出臺的一條重磅ZC“關(guān)于廢止《張家港市實(shí)施房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與學(xué)位關(guān)聯(lián)政策的意見》”

張家港去年ZC原文

張家港ZC的高明之處在于“在沒有增加學(xué)區(qū)房數(shù)量的同時(shí)，卻增加了學(xué)位數(shù)量”，以往一套學(xué)區(qū)房只能提供一個(gè)學(xué)位的制度被廢止。

這一連串圍繞入學(xué)、學(xué)區(qū)房、學(xué)位的ZC發(fā)布，讓人不禁聯(lián)想到“這可能是一組配套ZC”，而且從ZC發(fā)布地點(diǎn)來看，昆山與蘇州相鄰，張家港是蘇州的縣級市，一場以虹吸人口，學(xué)區(qū)房為吸引點(diǎn)的“大動作”，今年將在“大蘇州”地區(qū)展開。省內(nèi)學(xué)區(qū)房市場可能會因此再度火爆起來。

這番大動作會否波及到南京，北哥認(rèn)為也是極有可能的，蘇州的調(diào)整很可能是試點(diǎn)，實(shí)驗(yàn)去年下半年到今年的出臺相關(guān)ZC的連貫性和可行性。與此同時(shí)，南京一旦借鑒也有很好的ZC基礎(chǔ)支持，去年11月份，南京已經(jīng)打出了“解禁限售”的第一槍。

今年隨著重慶等進(jìn)一步解禁限售，全面解禁限售已經(jīng)成為了大勢所趨，一旦全面解禁，如果南京照搬蘇州、張家港ZC，就憑南京頂級學(xué)區(qū)房市場的火爆程度，極有可能讓南京學(xué)區(qū)房價(jià)“重新沖上高峰”。就此話題，如果感興趣的粉絲可以在后臺留言，與北哥互動討論。

視線轉(zhuǎn)回南京，昨天文章北哥總結(jié)了年后南京主城四區(qū)二手房價(jià)格的漲跌情況，今年我們來看江寧、江北、棲霞、雨花以及三個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)的二手房數(shù)據(jù)。

可能論誰都沒有想到，年后二手房價(jià)格漲幅最高的行政區(qū)竟然是高淳，1月二手房成交均價(jià)達(dá)到0.61萬/㎡，環(huán)比2024年12月0.52萬/㎡，成交均價(jià)上漲了900元/平米，漲幅達(dá)17.31%，漲幅位居全市第一。

非遠(yuǎn)郊的四個(gè)行政區(qū)，僅有雨花臺區(qū)1月份二手房成交均價(jià)出現(xiàn)上漲，成交均價(jià)達(dá)到2.4萬/㎡，環(huán)比2024年12月2.35萬/㎡，成交均價(jià)上漲了500元/㎡，漲幅2.13%，排名全市第四。

四個(gè)行政區(qū)中，棲霞的房價(jià)跌幅最大，從去年12月份2.09萬/㎡，跌至今年1月份的1.95萬/㎡，跌幅達(dá)到6.7%

江寧、江北房價(jià)屬于微跌，跌幅分別為1.16%和0.65%。

全市成交均價(jià)漲幅最高的12家小區(qū)出爐，漲幅均在10%以上。

全市成交均價(jià)跌幅最高的7家小區(qū)出爐，跌幅均在10%以上

別看江寧、江北年后二手房價(jià)跌幅不大，但是統(tǒng)計(jì)起來，全市成交均價(jià)漲幅最大和跌幅最大的小區(qū)全部位于兩江板塊，看來買房還得具體問題具體分析，買房之前最好多與北哥交流交流。

02.

江寧最新二手房價(jià)數(shù)據(jù)，漲幅最大小區(qū)一個(gè)月漲20.33%；跌幅最大一個(gè)月跌16.35%

開年以后，江寧房價(jià)漲幅最大的小區(qū)一共有13家，分布于九龍湖、青龍地鐵小鎮(zhèn)、百家湖、江寧大學(xué)城、上秦淮、東山6大片區(qū)。

其中房價(jià)漲幅最高的小區(qū)出現(xiàn)在九龍湖，也就是去年至今的銷冠小區(qū)萬科金域藍(lán)灣，1月份成交均價(jià)達(dá)到3.67萬/㎡，較去年年底均價(jià)大漲6000元/㎡，漲幅達(dá)到22.33%

然而實(shí)際情況而言，萬科金域藍(lán)灣房價(jià)的異軍突起主要是因?yàn)樵撔^(qū)1月份成交量數(shù)套別墅房源，拉高了整體均價(jià)，而該小區(qū)普通高層房源，成交單價(jià)仍在2.5萬+/㎡，和前期價(jià)格基本保持持平。

九龍湖房價(jià)上漲的不止萬科金域藍(lán)灣一家；新城玖瓏湖、萬科翡翠公園兩家小區(qū)1月份房價(jià)也有所上漲。

新城玖瓏湖1月份最新成交房源單價(jià)達(dá)到2.95萬/㎡，相比該小區(qū)去年12月份房價(jià)上漲幅度在1000-3000元/㎡不等。

萬科翡翠公園1月份最新成交單價(jià)3.17萬/㎡，相比去年12月份，上漲幅度大概在1000-2000元//㎡左右。

青龍地鐵小鎮(zhèn)的中南山錦花城，房價(jià)實(shí)打?qū)嵉纳蠞q，1月份最新房源成交單價(jià)達(dá)到1.89萬/㎡。

該單價(jià)比去年12月同小區(qū)房源價(jià)格高出4000+元/㎡

東山的龍湖春江酈城房價(jià)也是實(shí)打?qū)嵣蠞q，1月份該小區(qū)天宸苑一套86㎡中樓層3房，成交單價(jià)達(dá)到3.91萬/㎡

比去年12月份同小區(qū)類似戶型房源成交單價(jià)高出近9000元/㎡。

1月份江寧二手房價(jià)格跌幅最大小區(qū)排名來看，江寧大學(xué)城的招商方山里房價(jià)跌幅最大，達(dá)到了16.35%，甚至排名全市“跌王”第三名。

1月中旬，招商方山里只成交一套房源，69㎡小3房，成交單價(jià)僅有17455元/㎡。

去年12月份招商方山里房價(jià)還維持在1.9-2.2萬/㎡，近一個(gè)不到跌幅達(dá)到2000-5000元/㎡。

同板塊的金輪津橋華府房價(jià)跌得也很慘，1月份最新成交房源單價(jià)僅有1.39萬/㎡，而去年年底房價(jià)還在1.5-1.8萬/㎡，跌幅達(dá)到2000-4000元/㎡。

東山的東渡國際青年城，近來成交量增大，但房價(jià)跌得厲害，去年12月房價(jià)還在2字頭，今年止跌跌回1字頭。

東山的萬科金域國際也很拉胯，1月份最新成交單價(jià)僅剩1.7萬/㎡，去年8月份該小區(qū)房價(jià)也曾竄上2萬+/㎡，如今再度跌入谷底。

03.

江北最新二手房價(jià)數(shù)據(jù)，漲幅最大小區(qū)一個(gè)月漲31.4%；跌幅最大一個(gè)月跌20%

年后江北樓市是十分魔幻的，全市二手房價(jià)漲幅最高的小區(qū)在江北，全市二手房價(jià)跌幅最大的小區(qū)也在江北。老珠江鎮(zhèn)的中建國熙臺1月份成交均價(jià)漲幅達(dá)到31.4%，位居全市榜首。

橋北的大華錦繡華城閱江山緊隨其后，1月份房價(jià)漲幅達(dá)到30.43%。細(xì)看房源，該小區(qū)1月份一套95㎡的復(fù)式房源的確賣出了歷史高價(jià)，成交單價(jià)達(dá)到4.1萬/㎡。

這套房源價(jià)格比去年12月同小區(qū)房源成交價(jià)格高出50%。

不僅是大華錦繡華城，橋北不少小區(qū)今年房價(jià)都出現(xiàn)了明顯上漲，比如弘陽愛上花園、大華錦繡時(shí)代房價(jià)漲幅都在14%以上，天潤城十二街區(qū)、金象朗詩紅樹林等小區(qū)房價(jià)也有1-2%的微漲。

弘陽愛上花園1月份最新成交房源單價(jià)上竄到了2.1萬+/㎡。

這價(jià)格直接比去年12月份同小區(qū)房源單價(jià)高出5000+元/㎡

大華錦繡時(shí)代1月份3套房源成交單價(jià)都在2.2萬/㎡以上，最高一套房價(jià)已經(jīng)逼近2.4萬/㎡

而去年年底大華錦繡時(shí)代房源成交單價(jià)僅在1.9-2萬/㎡之間。漲幅明顯

1月份江核二手房價(jià)格上漲的小區(qū)也有不少，揚(yáng)子江金茂悅、金地風(fēng)華國際、江畔都會上城、江與城、華潤國際社區(qū)等房價(jià)都在上漲。

揚(yáng)子江金茂悅1月份最新房價(jià)已經(jīng)漲到2.6萬+/㎡，去年年底還在2.3萬/㎡左右，一開年漲了3000元/㎡

隧道口江畔都會上城房價(jià)已經(jīng)漲回2.7萬+/㎡，去年年底還在2.6萬/㎡，上漲幅度起碼在1000元/㎡左右

江核曾經(jīng)“跌王”華潤國際社區(qū)1月均價(jià)漲幅也達(dá)到3%，小區(qū)最高成交單價(jià)已經(jīng)漲回2.2萬+/㎡，相比去年年底上漲幅度至少在1000元/㎡.

雨山路的保利云禧房價(jià)漲幅特別明顯，1月份85㎡2房成交單價(jià)達(dá)到2.6萬+/㎡，這比去年同小區(qū)房價(jià)高出近5000元/㎡

還有城南中心的濱江嘉品，1月份最新房源單價(jià)達(dá)到2.7萬+/㎡，比去年年底房價(jià)高出4000元/㎡

今年開年，全市房價(jià)跌幅最大的小區(qū)當(dāng)屬江核的正榮潤江城，房價(jià)跌幅達(dá)到驚人的20%。

1月份正榮潤江城一套87㎡高樓層2房成交單價(jià)僅僅2.2萬/㎡出頭。該價(jià)格已經(jīng)逼近小區(qū)的最低成交單價(jià)。

而去年12月正榮潤江城房源成交單價(jià)還在2.9萬+/㎡，開年跌幅達(dá)到7000元/㎡之巨。

不僅如此，江核的正榮潤錦城、雅居樂濱江國際、中海左岸瀾庭、保利西江月等小區(qū)房價(jià)也都在跌。

正榮潤錦城1月份最新成交單價(jià)已經(jīng)跌回了2.2萬/㎡，而去年年底該小區(qū)房價(jià)還保持在2.4-2.6萬/㎡水平。

中海左岸瀾庭1月份最新房價(jià)已經(jīng)跌回了2.1萬/㎡，去年年底該小區(qū)房價(jià)還在2.2-2.3萬/㎡水平。

老山板塊的金隅紫京疊院房價(jià)下跌也十分明顯，1月份122㎡3房成交單價(jià)僅有1.9萬/㎡，算來這套房源已經(jīng)是金隅紫京疊院的歷史最低價(jià)格。

04.

棲霞最新二手房價(jià)數(shù)據(jù)，漲幅最大小區(qū)一個(gè)月漲1.5%；跌幅最大一個(gè)月跌6.61%

棲霞區(qū)是今年1月份二手房成交均價(jià)跌幅較大的一個(gè)區(qū)，達(dá)到6.7%，全區(qū)房價(jià)實(shí)現(xiàn)上漲的小區(qū)數(shù)量也比較少。

在仙林湖二手房價(jià)下跌的大背景下，高科榮境、融信世紀(jì)東方兩家小區(qū)1月份成交價(jià)格實(shí)現(xiàn)“逆勢上漲”，漲幅分別為0.58%和1.5%，漲幅非常小。

其中融信世紀(jì)東方1月份房源最高單價(jià)達(dá)到了2.9萬+/㎡，略略高于該小區(qū)去年12月份房價(jià)。

麒麟的新保弘領(lǐng)東苑和燕子磯的電建海賦尚城1月份房價(jià)只能算是與去年年底持平。

仙林湖的“跌王小區(qū)”金地湖城藝境1月份房價(jià)跌幅達(dá)到了6.61%。具體房源方面，該小區(qū)最新成交房源單價(jià)已經(jīng)低至19015元/㎡，即將跌破1.9萬大關(guān)。

而去年12月份，金地湖城藝境普通房源還能賣到2.3萬/㎡，優(yōu)質(zhì)房源成交單價(jià)還高達(dá)2.9萬/㎡

燕子磯的標(biāo)桿二手房小區(qū)融創(chuàng)玉蘭公館，開年房價(jià)跌幅也比較大。

小區(qū)一期1月份成交房源單價(jià)目前降至2.7萬/㎡，相比同小區(qū)去年年底房價(jià)降幅在1000-1500元/㎡左右。

小區(qū)二期降幅更大，1月份成交房源單價(jià)降至2.6萬/㎡，直接比去年11月房價(jià)低了3000+元/㎡

05.

雨花最新二手房價(jià)數(shù)據(jù)，漲幅最大小區(qū)一個(gè)月漲6.67%；跌幅最大一個(gè)月跌8.2%

雨花臺區(qū)1月份漲幅最大的小區(qū)都集中在南站板塊，其中萬科大都會當(dāng)月成交均價(jià)漲幅最大，達(dá)到6.67%

具體房源方面，萬科大都會的房價(jià)上漲也非常明顯。小區(qū)A區(qū)1月份最新成交房源單價(jià)達(dá)到了3.9萬+/㎡

去年12月份萬科大都會A區(qū)房源成交單價(jià)僅3.76萬，一開年漲了2000元/㎡

萬科大都會D區(qū)也是同樣情況，1月份最新成交房源單價(jià)甚至回漲至4.1萬+/㎡，相比去年年底房價(jià)直接上漲4000元/㎡

萬科九都薈房價(jià)上漲也明顯，1月份房源最高成交單價(jià)回升至3.85萬/㎡，比去年年底價(jià)格上漲1000-2000元/㎡

雨核中海城南公館房價(jià)年初實(shí)現(xiàn)微漲，小區(qū)2期最新成交房源單價(jià)回漲至3.4萬+/㎡，較去年年底略漲1000元/㎡左右。

雨核的龍湖天鉅1月份房價(jià)跌幅最大，達(dá)到8.2%，12月份剛剛漲回3萬+/㎡的成交均價(jià)，如今又跌回了2字頭。

龍湖天鉅1月份一套94㎡3房成交單價(jià)為2.9萬/㎡，對比去年12月份同小區(qū)房價(jià)，下跌了3800元/㎡。

小行的仁恒城市星光，開年房價(jià)不僅跌回了3字頭，并且2套房源成交單價(jià)僅為3.5萬/㎡，相比去年12月份同小區(qū)房價(jià)，下跌4000元/㎡

南站綠城深藍(lán)，1月份最新成交房源單價(jià)逼近3萬/㎡，破3在即，相比去年年底房價(jià)，又下跌1000元/㎡左右。

今天文章的內(nèi)容就是這些，如果對以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥，男，11年金融工作經(jīng)歷，8000元白手起家，連續(xù)6次跨行業(yè)創(chuàng)業(yè)均獲成功，實(shí)現(xiàn)草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點(diǎn)研究資產(chǎn)配置，有28年房產(chǎn)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，深耕南京市場。

是行業(yè)內(nèi)真正的房產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)派！感興趣的就三件事，房產(chǎn)，創(chuàng)業(yè)以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。