大家好，我是蘇北哥！今天已經是2月18日，農歷正月二十一，新年伊始，一片春光明媚！

01.

二手房市場曝重大調整，庫存跌至歷史性低位！最新房價數(shù)據(jù)出爐，主城四區(qū)誰在跌、誰在漲？

昨天文章中北哥重點說了，今年南京樓市開年與去年迥然不同，一掃去年新房打折降價的勢頭，一派高調開局的新氣象！

為何今年的南京樓市如此有底氣，其實并非虛張聲勢，而是實打實的夯實了市場轉型升級的基礎！眾所周知，房地產是以數(shù)據(jù)為支撐的行業(yè)，吹得再狠，若是房源庫存高企，房產滯銷，房價打折，買房人看了也是沒有信心的。而今年開年，南京樓市強勁底氣的來源正是極優(yōu)的數(shù)據(jù)表現(xiàn)。

先說下新房最新庫存數(shù)據(jù)，目前全南京新房庫存已經降低至3.4萬+套，要知道在2024年初，當時南京的新房庫存數(shù)據(jù)還高達6.6萬+套，毫不夸張的說僅僅一年時間，南京新房庫存將降低了“一半帶拐彎”

而且根據(jù)新景祥機構的測算，目前全市的3.4萬+套新房庫存，預計去化周期只有10個月，且大部分積壓庫存集中在兩江板塊和溧水，主城市區(qū)的熱門板塊，可售房源已經少的可憐，如雨核、軟件谷、大校場目前剩余的“貨源”，只能維持未來3-6個月的市場供應。

一年的“去庫存”戰(zhàn)役打下來，南京新房市場已經重新回到了“房源緊俏，你不買，有人買”的階段，2025年的南京樓市，的確有了一些重回“賣方市場”的味道。

看到這兒，有些老鐵表示不服了，“大不了買二手房”！的確從去年四季度，南京新房市場風向轉變之后，“退守二手房”成了南京買房人的“最后堡壘”。然而昨天一個驚人的消息傳來，南京不僅新房庫存大降，二手房掛牌量也降到了歷史低點。

2月17日網房二手房掛牌數(shù)據(jù)

昨天，南京網上房地產顯示，全市二手房掛牌量歷史性的跌破了14萬套，最新數(shù)據(jù)顯示僅為139632套。

要知道去年12月31日網房數(shù)據(jù)顯示，南京二手房全市掛牌量還在148327套，也就是說一個半月時間，南京二手房掛牌房源大降8600+套。

近半年以來南京二手房庫存數(shù)據(jù)一路狂降，去年最高峰時南京二手房掛牌量超過18萬套，去年10月底，全市掛牌總量首次跌破15萬套；去年12月份，由于契稅優(yōu)惠ZC的執(zhí)行，南京二手房成交量猛增，全市掛牌量首次跌至14萬+套；如今再度跌破14萬套。

南京二手房掛牌量一路下跌，會否成為未來二手房價格上漲的一個風向指標呢？

掛牌量狂降的背后，是瘋狂的成交！去年12月份南京二手房單月成交量達到10398套，創(chuàng)全年最高，今年1月份南京二手房單月成交量再創(chuàng)新高，達到了15041套，環(huán)比去年12月大漲44.6%，同比去年1月份二手房8004套成交量，更是硬生生的上漲了一倍。

強勁的成交勢頭下，南京二手房成交價格應聲上漲，1月份南京二手房成交均價為30429元/㎡，環(huán)比上漲3.42%

2月份受到春節(jié)假期影響，南京二手房成交熱度有所降溫 ，但節(jié)后一周，成交量又明顯回漲，勢頭不減。根據(jù)我愛我家南京研究院數(shù)據(jù)，2月份第二周（2月10-16日），單周全市成交量仍達到1310套（含高淳、溧水），環(huán)比上漲67.1%

我愛我家數(shù)據(jù)

開年如此強勁的成交勢頭下，南京二手房各區(qū)房價誰在上漲，誰在持平，誰仍在下跌呢？一起來看一下。

主城四區(qū)最新房價數(shù)據(jù)來看，秦淮區(qū)二手房價格漲幅最大達到了2.76萬/㎡，相較于2024年12月2.6萬/㎡，價格上漲了1600元/㎡，漲幅達6.15%，漲幅位居各區(qū)第二。

鼓樓區(qū)的成交均價最高，達3.53萬/平米，相較于2024年12月3.36萬/平米的價格，成交均價上漲了1700元/平米，漲幅達5.06%。

建鄴區(qū)成交均價為3.48萬/㎡，相比去年12月份3.54萬/㎡，出現(xiàn)了600元/㎡的下跌，跌幅在1.69%

玄武區(qū)成交均價2.59萬/㎡，目前主城四區(qū)之中玄武二手房成交均價最低，較去年12月有2.63%的跌幅。

02.

鼓樓二手房均價漲幅達到5.06%，全市均價最高！哪些小區(qū)在漲？哪些小區(qū)還在跌？

說到鼓樓的二手房市場，就不能不提頂級學區(qū)房，要知道在去年12月份到今年1月的火爆交易行情中，鼓樓的頂級學區(qū)房仍然南京市場的“硬通貨”。不少學區(qū)房小區(qū)成交價格依然相當堅挺，甚至出現(xiàn)不小漲幅。

比如拉小+29中雙學區(qū)的永慶村小區(qū)，1月份一套50㎡左右的中樓層2房，326萬成交，成交單價達到64503元/㎡，比去年10月份同小區(qū)類似戶型高樓層房源成交單價還高出近6000元/㎡。

鼓樓北，樹人雙學區(qū)新河一村，連續(xù)兩套小戶型學區(qū)房成交單價超過6萬/㎡，較去年12月份同小區(qū)類似戶型房價1.7萬+/㎡，漲幅相當明顯。

另據(jù)相關消息透露，2月份新河一村房源最新成交單價已經沖高至63542元/㎡，系一套48㎡小戶型，春節(jié)后以305萬成交，這個價格不僅比去年低谷期回升12%，更刷新了該小區(qū)同戶型歷史成交記錄。

定淮門迎江園小區(qū)最新成交單價沖高至7.3萬+/㎡。

地處定淮門，樹人雙學區(qū)的迎江園小區(qū)1月中旬成交一套40.13㎡的低樓層2房房源，295萬總價成交，折合成交單價達到了73182元/㎡，較去年12月份同小區(qū)類似戶型成交單價高出1.5萬+/㎡。

鼓樓濱江的力人學區(qū)房世茂璀璨濱江1月份成交單價也出現(xiàn)大漲，146㎡中樓層3房，成交單價達到35860元/㎡，相比去年12月，單價上漲7000元/㎡不止。

銀城+匯文雙學區(qū)的辰龍廣場1月份，43㎡1房成交單價達到57560元/㎡，相比去年12月份同小區(qū)類似房源單價高出5000+元/㎡。

隸屬力人學區(qū)的世茂外灘新城，曾經被媒體評為南京十大跌王小區(qū)之一，今年1月份該小區(qū)房價實現(xiàn)逆勢上漲，小區(qū)均價漲至3.12萬/㎡，相比去年12月2.87萬/㎡的成交均價，上漲幅度達到8.71%

最新一套167㎡4房成交單價達到37609元/㎡，相比去年同小區(qū)類似房源單價，上漲幅度達到1.3萬+/㎡。

當然鼓樓也不是所有學區(qū)房價格都在上漲，也有一些小區(qū)1月份房價出現(xiàn)下跌。

比如隸屬寶船小學學區(qū)（銀城小學教育集團）的寧工新寓一村，1月份最新成交單價低至1.9萬/㎡，相比同小區(qū)去年12月房源單價，下跌6000+元/㎡

隸屬金陵匯文雙學區(qū)的清河新寓二村，1月份成交單價相比去年12月，降幅達到近4000元/㎡

03.

建鄴河西1月份房價漲跌幅最大的小區(qū)出爐！最高一個月漲6.31%；跌幅最大一個月跌9.05%

難怪在2025年南京二手房火爆成交的開年之際，整個建鄴的二手房成交均價還在下跌，且單月跌幅還達到了1.69個百分點，實話實說，1月份整個河西房價上漲的小區(qū)實在有點少，只有三個。

三個成交均價上漲的小區(qū)兩個位于河西中，一個位于河西北。

1月份均價漲幅位居河西第一的是中海塞納麗舍，成交均價為4.72萬/㎡，相比去年12月份4.44萬/㎡的成交均價，上漲幅度為6.31%

其實從去年11月份起，中海塞納麗舍的房源成交價格就漲勢明顯，小區(qū)東苑與西苑均有房源成交單價達到4.8萬、4.9萬/㎡，逼近5萬/㎡。

終于隨著小區(qū)房價接連上漲，終于在1月份中海塞納麗舍東西苑房源成交單價雙雙重回5萬/㎡

河西中的金隅紫京府，近幾個月房源成交價格漲勢也十分明顯，1月上旬，該小區(qū)一套170㎡高樓層房源成交單價甚至高達6萬+/㎡，比去年12月份同小區(qū)房價高出1.3萬/㎡左右

河西北的金地名京，自從去年12月份以來，房價漲勢就很明顯。1月份金地名京房源成交單價再上漲，一套88㎡2房房源，成交單價達到4.7萬+/㎡，比去年12月同小區(qū)房價高出3000元/㎡。

可以看出，1月份建鄴河西房價下跌小區(qū)要比房價上漲的小區(qū)多很多，成交均價跌幅超過1%以上的小區(qū)就有9個。主要分布在河西南和河西北兩個板塊。

其中河西南的海珀星暉1月份房價跌幅較大，小區(qū)成交均價僅為3.92萬/㎡，相比去年12月房價，跌幅達到9.05%。

具體房源方面，海珀星暉2期1月份成交單價跌破4萬/㎡大關，比去年12月低了1700元/㎡左右。

河西南“星八客”小區(qū)1月份二手房成交價格也在下調，其中佳兆業(yè)、招商雍和府等均價跌幅保持在1-3%的范圍之內，跌幅最大要數(shù)科技住宅朗詩熙華府，該小區(qū)1月份成交均價僅有3.81萬/㎡，相比去年12月房價，跌幅達到7.07%。

具體房源方面，數(shù)據(jù)顯示朗詩熙華府1月份成交房源單價均在“3字頭”，價格最低一套成交單價僅有3.7萬/㎡，而該小區(qū)去年年底成交單價還在4萬/㎡以上。

河西南“跌王”海峽城房價再下跌，1月份小區(qū)均價環(huán)比跌幅達到4.11%。位居河西房價跌幅前三。

據(jù)稱，海峽城三期部分房源成交單價近期已經重新跌回2字頭。

04.

1月份秦淮是最大贏家，塔尖板塊房價穩(wěn)步上漲，金基望樾府首套二手房疑成交，房價創(chuàng)大校場新高

1月份秦淮的二手房成交均價達到2.76萬/㎡，環(huán)比去年年底漲幅達到6.15%。獲得如此成績，大校場二手房功不可沒。

不夸張的說，近期大校場二手房成交價格整體在上漲，保利堂悅的成交均價重回3.2萬/㎡，環(huán)比去年年底漲幅達到1.5%左右。

1月份保利堂悅92㎡中樓層3房，成交單價達到31890元/㎡。而去年9月份保利堂悅房價不僅跌破3萬大關，甚至低至2.7萬/㎡，如今來看該小區(qū)房價回漲幅度已經達到4000+元/㎡。

復地宴南都房價也有明顯漲幅，1月份一套105㎡中樓層3房，成交單價達到36736元/㎡，為該小區(qū)近一年以來房價最高點。

華著蘭庭1月份房價漲幅也十分巨大，保守估計漲幅在5000元/㎡左右，小區(qū)北區(qū)1月份房源最高成交單價達到48656元/㎡。而去年11月份該小區(qū)成交單價僅有4.3萬/㎡。

華潤潤鴻府成交了首套二手房，一套113㎡的低樓層3房1廳房源，484萬總價成交，折合成交單價42831元/㎡，且這套房源掛牌僅6天就光速成交。

以大校場目前的房價情況來看，華潤潤鴻府的首套二手房價格仍比同板塊的華潤新房項目金陵中心實際售價高出7000+元/㎡。成功實現(xiàn)了“一二手倒掛”，證明了大校場二手房的市場地位。

更加勁爆的是，今天突發(fā)消息，大校場標桿豪宅金基望樾府成交了首套二手房。據(jù)說這套房源面積約143.98㎡，位于19F，屬于高樓層房源，成交總價750萬，算下來單價突破5.2萬/㎡

據(jù)說這套房源當年買入價為780萬，買入單價5.4萬/㎡，其中含5400元/㎡的升級裝修包，雖然虧了近30萬，但5.2萬/㎡單價成交的金基望樾府二手房，已經是目前大校場二手房的最高價格，成功趕超了河西中眾多豪宅。

與此同時，秦淮頂級學區(qū)放價格1月份也在上漲！

游小+鐘英雙學區(qū)的游府新村，1月份最新房源成交單價重新逼近5萬/㎡，達到49992元/㎡，相比去年12月底上漲近5000元/㎡。

此外，自去年以來秦淮眾多小區(qū)，二手房成交量均位于全市榜首，如月牙湖的紫楊佳園近90天以來成交量58套，排名全市第一；升州路的王府園小區(qū)90天來成交量37套，排名全市第二。

這些銷冠二手房小區(qū)，并未因為成交量大，而出現(xiàn)價格下降，反而房價很穩(wěn)。比如紫楊佳園，1月份房源成交單價在1.2-1.6萬/㎡，與去年年底基本持平。

而王府園小區(qū)1月份成交單價保持在4.4-4.6萬/㎡之間，不夸張的說比去年年底還略高一些。

這些銷冠小區(qū)成交量大，房價保持平穩(wěn)上漲，是托舉秦淮二手房價格環(huán)比上漲的基礎。

04.

1月份玄武二手房成交量不大，對主城市場影響較??！主力板塊新玄武房價保持平穩(wěn)。

玄武區(qū)1月份二手房行情較為平穩(wěn)，在主城四區(qū)中，存在感不是太強。

以主力板塊新玄武為例，1月份二手房成交價格波動不大。

新玄武二手房三巨頭，只有星河天賦有房源成交，其余中海玄武公館、星河國際兩個社區(qū)均無成交。1月12日，星河天賦一套118.65㎡3房成交，總價470萬，折合單價39612元/㎡。這是該小區(qū)繼去年9月份之后，房價再度跌破4萬/㎡大關。

星河天賦1月份二手房成交單價，相比去年11月份同小區(qū)房源單價，又下降了近2000元/㎡。

新玄武的玄武映園今年1月1日也成交了一套新房源，97.81㎡三房，成交單價37419元/㎡。

這套房源相比去年11月同小區(qū)房源房價也低了2000元/㎡

新玄武的頤和家園尚玄，今年1月份也成交了兩套房源，其中一套130㎡中樓層房源，成交單價達到27495元/㎡，比去年10月份同小區(qū)房價高出3000+元/㎡。

其實1月份玄武區(qū)還是有零星幾個標桿次新房小區(qū)房價逆勢上漲，比如中山門大街附近的五礦晏山居，1月份最新成交單價達到47677元/㎡

這套房源比五礦晏山居去年年底房價上漲了1萬/㎡

還有紫金華府A區(qū)，該小區(qū)1月份一套114㎡3房，成交單價達到38350元/㎡，比去年12月同小區(qū)房源房價高出8000元/㎡

不過1月份玄武區(qū)房價逆勢上漲的小區(qū)數(shù)量不多，無法改變全區(qū)二手房價格下行走勢。

今天文章的內容就是這些，如果對以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥，男，11年金融工作經歷，8000元白手起家，連續(xù)6次跨行業(yè)創(chuàng)業(yè)均獲成功，實現(xiàn)草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產配置，有28年房產實操經驗，深耕南京市場。

是行業(yè)內真正的房產實戰(zhàn)派！感興趣的就三件事，房產，創(chuàng)業(yè)以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。