近日，知名藥企披露2024年業績：以減重功效聞名的司美格魯肽總收入約2140億元人民幣，相當于日賺5.6億元；另一頭部企業旗下的“廣譜抗癌藥”全年全球銷售額約2154億元人民幣，蟬聯全球“藥王”寶座。

盡管2024年頭部藥企成績亮眼，但需要看到的是，2025年的生命科學產業仍舊在重新找回資本市場的青睞。實驗室、研發空間、制藥基地等生命科學地產是相關企業的重要“成本”，也是在特殊時期助力企業“回血”創新的資產。仲量聯行根據對全球生命科學企業的洞察與服務經驗，梳理出了2025年全球生命科學地產市場值得關注的六大趨勢……

2025年，實驗室地產租賃市場預計將持續分化，位于黃金地段的優質資產保持高吸引力。高端人才是生命科學行業的核心資源之一，因此，具備產業集群效應的優質資產仍將倍受關注。

以美國最具代表性的生科產業集群——波士頓為例，這里不僅匯聚了哈佛大學、麻省理工學院等頂尖學府的尖端研究力量，更是眾多生物技術巨頭和創新型企業的策源地。2024年，國內頭部CRO（醫藥研發外包）公司維亞生物在波士頓建立了分公司，在便捷地獲取本地的優質空間與高端人才的同時，深度融入這一高度活躍的生物醫藥創新生態圈。

上海作為全國最具影響力的生命科學產業高地之一，其在生命科學領域的優勢仍然突出，上市企業數量及外資研發總部數量持續領跑全國。上海的產業園區憑借濃厚的科研氛圍和創新發展的生態體系，持續吸引著國內外生命科學企業的入駐，顯示出強大的行業吸引力和抗壓能力。

張江作為上海乃至全國生命科學產業的核心引領區，集聚了大量行業頂尖人才，是企業集中度最高、生命科學企業最為青睞的區域。即使在下行周期中，張江強勁的產業韌性，將有望引領市場需求復蘇，并繼續推動生命科學領域的創新與發展。

對于處于高增長時期的生命科學企業而言，在資產配置的決策上應從長計議，以符合長期發展目標的資產配置將成為企業的考量重點。

人工智能（AI）以及其他先進技術將在科學研發與房地產管理兩大維度加速滲透制藥企業。

具體而言，在科學研發中，相關技術將涉及新藥發現、數據分析、預測建模等環節；而在房地產端，技術則將融入到辦公場所策略、資產管理等涉及到財務表現的環節，發揮戰略引領作用。

上述變革在中國也已顯現。以產業園區為例，全國已經有多個省份頒布了智慧產業園區的建設標準；在國家政策的支持與市場需求的雙輪驅動下，具有能源管理、樓宇自動化和物聯網應用設施的智慧園區已經在市場中嶄露頭角。

2025年，全球實驗室入駐市場將更加關注完整的創新孵化生態鏈。

得益于P3s（Public-Private-Partnership）模式的興起，即政府與社會資本合作，共同參與公共基礎設施建設，高質量孵化器建設腳步加快；通過與科研機構、投資機構的合作，形成完整的創新轉化生態鏈，優秀的基礎科研項目資金壓力得以緩解，并實現快速成長。

在上海，上述模式已經付諸實踐：2023年，上海市政府印發《上海市高質量孵化器培育實施方案》，提出“到2025年，培育不少于20家高質量孵化器”的目標；截至今年1月，上海已經超前孵化、深度孵化200多家高成長性企業，挖掘優質儲備項目180項。

AI+、細胞治療、基因診斷及高階醫療器械等新的生命科學行業趨勢，將催生新型房地產市場需求。2025年，全球生命科學行業將迎來一系列重要趨勢和突破性進展。在腫瘤學、肥胖癥藥物以及人工智能（AI）應用的推動下，藥物創新的格局重塑，企業需要重新評估其投資組合策略，并應用于房地產市場。

如前文所述，以GLP-1代謝類藥物為代表的減重藥是2024年最暢銷的藥物類型之一。由于市場需求龐大，GLP-1產能不足問題亟待解決，相應的房地產需求應運而生：2024年，全球代謝類藥物頭部企業諾和諾德母公司以165億美元（約1119億元）收購Catalent，通過利用后者的三個生產基地，助力諾和諾德提高其減重藥物的產量。

2025年，外包合作在生命科學企業藥物開發及房地產等運營管理環節的滲透率將進一步提升。

在仲量聯行最新的《全球未來辦公調研》中，全球2300多位企業房地產決策者分享了未來5年的房地產戰略。調研顯示，在租賃管理、設施管理、項目設計與施工等多個維度的房地產管理工作上，生命科學企業更傾向于選擇第三方房地產服務商合作，而選擇獨立進行房地產管理的企業比例明顯低于調研全部類型企業的平均水平。

伴隨著生命科學行業在投融資市場持續承壓，預計2025年業內企業將繼續優化財務成本，“性價比”成為相關房地產決策的關鍵考量，旨在反哺企業創新發展。

仲量聯行《全球未來辦公調研》顯示，生命科學企業希望能夠通過實施房地產戰略得到的5大效益為支持創新、降低運營成本、吸引和保留人才、賦能企業增長、實現業務運營數字化。其中，對于支持創新和降低運營成本的呼聲最高，占比分別達到48%和47%，顯著高于調研所有類型企業的平均水平。

仲量聯行華東區研究部董事丁婷表示：“生命科學地產不僅是一項資產，更是企業在當前環境中回籠資金、專注研發的重要支撐。過去幾年的觀察和數據顯示，優質的‘作業空間’對于生命科學企業的成功至關重要，因此，我們預測2025年，生命科學企業將更加注重引入專業的房地產服務商來管理和盤活其資產。這種‘讓專業人做專業事’的理念，將有助于企業釋放潛力，更專注于核心業務的發展和創新。”