國家統計局發布了今年的第一份房價變化數據。我知道現在說房價上漲肯定是不符合“民意”的，畢竟大部分人依然覺得中國的房價，尤其是一、二線城市太高了，得再跌個30%乃至更多，才能讓人滿意。

不過，主觀感受不能替代客觀現實，咱們還是要以實際情況為準。更何況國家層面已屢次提出樓市要止跌回穩，在我們這，政策往往是決定事情最終走向的關鍵因素。

來看下2025年1月的房價變化。

國家統計局發布的全國70個大中城市住宅價格銷售價格指數變動情況顯示，一線城市房價繼續回升，新房和二手房價格均環比上漲0.1%。

這里要著重提一下上海，作為本輪房價反彈的排頭兵，上海的房價走勢具有一定的導向性，所謂全國看一線、一線看上海。

新房方面，上海的房價就沒有下跌過。你沒看錯，是從2022年以來就沒有跌過，哪怕很多城市的房價已跌了不少，可上海的新房價格始終堅挺且穩步增長。2025年1月上海新房環比上漲0.6%、同比上漲5.6%便是最好的證明。

之所以如此主要有兩個原因。

一是土地供給量有限，上海很早就開始限制住宅用地供應，特別是市區，這讓上海新房長期處于供不應求的狀態；二是一、二手房價格倒掛，長期以來同區位的新房價格反而比二手房便宜，即便上海二手房價格也跌了不少但相比新房依然較高，所以對新房的需求從來沒有減少。

上海新房價格獨樹一幟，可以說是全國唯一，客觀來上來說沒有太大的參考意義，要觀察房價走勢得把更多的注意力放在二手房上。

和幾乎所有城市一樣，上海的二手房價格自2022年以來跌了不少，有些小區的均價相比最高峰跌掉了3成以上。

不過，隨著去年9月和年底一系列樓市政策的出臺，上海的二手房均價出現了不小的變化。我們還是看國家統計局發布的住宅變化情況，2025年1月上海二手房均價環比上漲0.4%。

這已經是自去年10月以來上海連續第四個月二手房價格上漲了，24年10月至12月分別環比上漲0.2%、0.4%和0.9%，這意味著今年1月的二手房均價相比去年10月已上漲了1.9%。

當然，與去年同期相比的增幅依然是負數，為下降2.3%。不過，和近期上海二手房最后一次環比下降的2024年9月相比，同比跌幅收窄了不少，當時同比下跌了7.6%。

此外，上海今年1月的二手房價格同比跌幅是統計局披露的70個城市里最少的，按此趨勢發展下去將成為第一個二手房同比漲幅轉正的城市。

以上海為代表的一線城市房價已初步“止跌回穩”了。另一方面，三線及以下城市的政策刺激效應開始減弱，或者說政策對這些城市的房價幾乎就沒起過多大的作用。

2025年1月，三線城市新房和二手房銷售價格分別環比下降0.2%和0.4%，降幅相比上月并沒有收窄。很難判斷國內數量最多的三線及以下城市的房價什么時候能夠“止跌回穩”，或者說到底還能不能“止跌回穩”了？

這個問題的答案還是要由市場和時間回答，但我個不太看好三線及以下城市的樓市。

房地產市場短期看政策、長期看人口。

目前，除了北上深外的政策基本上是能給都給了，難以期待除了一線外的其它城市還能拿出什么樣的超級刺激措施來。因此，樓市的關鍵是看人口，這里說的人口不是指當地的新生人口，而是虹吸全國人口的能力。

上海、北京的生育率在全國范圍內排倒數，可這不妨礙兩座城市維持正的人口凈流入，要不是為了控制人口規模而保留嚴格的落戶規則，涌入京滬的年輕人早就“爆表”了。

人口凈流入對絕大部分三線及以下城市而言是奢望，能確保當地的中青年勞動力不變少已經相當不錯了。正是由于購買房產的主力人群不斷外流，加上生育率下降導致新增加的購買力不足，中小城市的房地產市場很難逆轉，也許這些地方的房子未來真的要變成不動產了，即缺乏流動性的財產。

國家統計局發布的房價變化數據印證了上面的分析。我們可以確定全國樓市已開始分化且會越來越明顯，一線城市能夠“止跌企穩”甚至核心地段的房子還會不斷漲價，可三線及以下的樓市蕭條依舊。對國家而言，在沒法像以前那樣實現全國普漲的現實下，只有強城、大城的樓市恢復并非難以接受。

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