文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 林振興

朱辛莊0029王炸地塊，已經(jīng)名花有主，被中海地產(chǎn)+未來(lái)科學(xué)城以12.8億元底價(jià)拿下。

它的出現(xiàn)，讓星耀未來(lái)感到了壓力。

這兩個(gè)項(xiàng)目有血緣關(guān)系，股東中都有未來(lái)科學(xué)城。

但在地理位置上，星耀未來(lái)卻輸了，它距離地鐵站1.7公里，走路過(guò)去也太費(fèi)勁了。而0029地塊距離朱辛莊站只有400米，是真正的臨鐵盤(pán)。

越秀為了不輸?shù)哪敲磸氐祝擁?xiàng)目承諾免費(fèi)開(kāi)通3年地鐵接駁班車(chē)。

但是緊接著又有疑問(wèn)來(lái)了，接駁車(chē)頻率是否滿足那么大的小區(qū)？以及三年后，業(yè)主又該怎么去地鐵站？

雖然不臨鐵，星耀未來(lái)西側(cè)卻有地鐵噪音問(wèn)題，直線距離61米是昌平線輕軌。據(jù)說(shuō)項(xiàng)目會(huì)建隔離噪音的屏障，具體效果如何，有待商榷。此外，3#和4#北面30米有一處規(guī)劃公交場(chǎng)站。

眼下，后面“追兵”馬不停蹄趕來(lái)，星耀未來(lái)必須加快廣告投放和推盤(pán)速度。

董毅在這個(gè)昌平新盤(pán)上投放有多豪？

星耀未來(lái)在百度地圖、微博、uc瀏覽器等平臺(tái)都砸了錢(qián)。此外，該項(xiàng)目還在超極合生匯巡展活動(dòng)上花了23.214萬(wàn)元，大巴車(chē)戶(hù)外廣告投放花了6萬(wàn)元。

近日，星耀未來(lái)戶(hù)型圖（過(guò)程稿）流出，規(guī)劃建設(shè)17棟住宅樓，共978戶(hù)，面積段76-132㎡。

其中，107㎡/97㎡/92㎡三室兩衛(wèi)戶(hù)型為主力，占房源總數(shù)75%左右；132㎡四室兩衛(wèi)戶(hù)型占比17%；另有少量頂退76㎡小戶(hù)型房源。

空間拓展方面，南向內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)+飄窗；北向部分有設(shè)備平臺(tái)，部分頂退戶(hù)型有露臺(tái)贈(zèng)送。

另外，部分樓棟北側(cè)有大量不連通采光窗井，首層或有下躍空間或地下室贈(zèng)送。

在送陽(yáng)臺(tái)上，星耀未來(lái)毫不手軟。但不少購(gòu)房者吐槽，陽(yáng)臺(tái)侵占客廳面積，“我?guī)装偃f(wàn)都花了，為了幾萬(wàn)買(mǎi)個(gè)客廳殘缺的房子？”“陽(yáng)臺(tái)甚至占了客廳的一半。沙發(fā)和電視不好擺”。

實(shí)際上，購(gòu)房者看到的是報(bào)規(guī)圖里的陽(yáng)臺(tái)結(jié)構(gòu)。

星耀未來(lái)報(bào)規(guī)是內(nèi)嵌式陽(yáng)臺(tái)，與常規(guī)但開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)相比，不凸出來(lái)，比較隱蔽。如果不封，客廳、臥室都不完整；所以，通常驗(yàn)收前開(kāi)敞，驗(yàn)收完畢后，開(kāi)發(fā)商會(huì)封閉成室內(nèi)面積，贈(zèng)送一半面積。

這是北京默認(rèn)的一種做法，是送面積的溫床。但嚴(yán)格意義上講，這種做法存在爭(zhēng)議。

按照民用建筑通用規(guī)范GB55031-2022中3.1.5條規(guī)定：當(dāng)陽(yáng)臺(tái)封閉時(shí)，應(yīng)按其外圍護(hù)結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積計(jì)算。在這條規(guī)則下，星耀未來(lái)的陽(yáng)臺(tái)如果封閉應(yīng)該全算建面，即：陽(yáng)臺(tái)的長(zhǎng)度×寬度。

有關(guān)星耀未來(lái)的陽(yáng)臺(tái)命運(yùn)，過(guò)一段日子就知曉了。

76平都能做三面寬，92/97平卻搞出了十年前的老戶(hù)型。關(guān)鍵是，小區(qū)有近三成的房源為92/97戶(hù)型。

從戶(hù)型圖來(lái)看，92/97平都是狹長(zhǎng)戶(hù)型，進(jìn)深約為面寬的2倍。一般細(xì)長(zhǎng)條狀的戶(hù)型會(huì)存在通風(fēng)不暢、采光差、面積浪費(fèi)的問(wèn)題。

具體看戶(hù)型圖，雖然該戶(hù)型也做到了南北通透，但北向并排的兩個(gè)臥室，幾乎將北面采光全部遮擋。

客廳僅南面陽(yáng)臺(tái)有窗；廚房開(kāi)窗面積非常小，92戶(hù)型的廚房窗子開(kāi)在北面窗井位置，與公衛(wèi)的窗子相鄰。主臥衛(wèi)生間是暗衛(wèi)。客餐廚一體設(shè)計(jì)，窗子過(guò)小，開(kāi)放式廚房油煙不利于釋放，會(huì)影響客廳的舒適整潔。

92/97平戶(hù)型都是雙衛(wèi)，98平的三居就配了一個(gè)衛(wèi)生間，屬實(shí)是有點(diǎn)尷尬。怎么戶(hù)型越大，廁所還越少尼？????

而且進(jìn)門(mén)就是廚房，傳統(tǒng)風(fēng)水認(rèn)為廚房屬“火”，直接對(duì)大門(mén)易形成“開(kāi)門(mén)見(jiàn)灶”的格局，可能象征財(cái)運(yùn)不穩(wěn)、家庭氣場(chǎng)外泄、不聚財(cái)。

132平米四居是經(jīng)典的四葉草戶(hù)型，南向三面寬，而且贈(zèng)送面積最大，南向有內(nèi)嵌式陽(yáng)臺(tái)、飄窗，北側(cè)有設(shè)備陽(yáng)臺(tái)變室內(nèi)面積、開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)。

這類(lèi)大戶(hù)型也有一個(gè)大槽點(diǎn)，大門(mén)正對(duì)著衛(wèi)生間。“開(kāi)門(mén)見(jiàn)廁，穢氣迎頭”，這種設(shè)計(jì)私密性不足，風(fēng)水上也是大忌。

星耀未來(lái)從去年10月22日拿地到1月22日公示規(guī)劃設(shè)計(jì)方案圖，耗時(shí)了整整三個(gè)月。

不知是否因?yàn)槎慵芯鹆υ诤５砉Φ滤拢且磥?lái)推進(jìn)速度變得慢悠悠，比它晚拿地的項(xiàng)目基本都出圖了。

遙想2023年，董毅拿下星樾所在地塊時(shí)，越秀還是單槍匹馬，哪怕4.5萬(wàn)平米現(xiàn)房+溢價(jià)率15%，他還是硬砸了33億元。

時(shí)隔一年多，越秀再入昌平，卻更加小心謹(jǐn)慎，它拉來(lái)了未來(lái)科學(xué)城置業(yè)，以底價(jià)25.33億元摘得昌平區(qū)小沙河村CP00-1802-0005、0007、0008地塊。

拿地后三天，兩家公司注資25.33億元成立越昌房地產(chǎn)，越秀和未來(lái)科學(xué)城置業(yè)分別持股75%和25%。越秀地產(chǎn)北方區(qū)域董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理郭偉智為項(xiàng)目董事長(zhǎng)，北方區(qū)域副總經(jīng)理、北京公司總經(jīng)理董毅為法人兼經(jīng)理。

星耀未來(lái)所在地塊的樓面價(jià)2.5萬(wàn)/平米，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)6.6萬(wàn)/平米。按理說(shuō)4萬(wàn)多的地價(jià)縫差，越秀做增配的空間很充裕。

外界也都以為，董毅在打磨設(shè)計(jì)圖的幾個(gè)來(lái)月里，越秀會(huì)乘著“好房子”東風(fēng)，打造又一個(gè)驚艷昌平的項(xiàng)目。

但眼下，平面圖呈現(xiàn)的產(chǎn)品卻中規(guī)中矩，好房子“三件套”只有下沉庭院，風(fēng)雨連廊和架空層均缺席了。

更為離奇的是，星耀未來(lái)建筑控制高度是24米，為何最高只做到了23.65米。總共八層，每層層高為2.95625米。

原本，如果越秀地產(chǎn)做足高度，層高應(yīng)為3米。每一層的層高，少了約4.4公分。

別小看這4.4公分，如果是130平米的房子，就是5.72立方米。扣除公攤面積，也讓整個(gè)房子少了至少4.8立方米。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這個(gè)空間如果少了，意味著你買(mǎi)下的房子“缺斤短兩”。

星耀未來(lái)所在朱辛莊板塊，它的對(duì)手除了中海地產(chǎn)，還有一個(gè)是自己“兄弟”——越秀星樾，

中海朱辛莊0029地塊項(xiàng)目，大概率會(huì)乘著“好房子”東風(fēng)，引入陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，甚至還可能有風(fēng)雨連廊、架空層。

中海寰宇未來(lái)2024年3月底首開(kāi)，共932套，主力97-118平米三居，145平米四居，截至目前完成網(wǎng)簽574套，去化率61%，成交均價(jià)6.2萬(wàn)元/平。

越秀星樾規(guī)劃952套住宅，其中468套期房于2023年4月首開(kāi)，主力72-109平米兩居三居，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天售罄，成交均價(jià)6.14萬(wàn)/平；

2024年12月底，星樾3#、4#樓現(xiàn)房拿證，共86套，面積段92-127平米三居四居，目前網(wǎng)簽59套。其余400多套房源暫定于2025年分兩批推售。

此外，星耀未來(lái)周邊的供地情況，至少有三個(gè)潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，其中兩塊與它貼面競(jìng)爭(zhēng)。

星耀未來(lái)東面小沙河村中路一路之隔的0006地塊，容積率1.9，規(guī)劃建筑面積6.1萬(wàn)平米；再往東是0009地塊，容積率1.8，規(guī)劃建筑面積11.38萬(wàn)平米。

它往南穿過(guò)瓦爾登湖別墅，是CP00-1804-0025地塊，容積率2.6，規(guī)劃建筑面積9.7萬(wàn)平米。

這三塊新地的總規(guī)劃建面超過(guò)27萬(wàn)平方米。它們什么時(shí)候上架土拍，目前沒(méi)有時(shí)間表。