房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)因城市而分化的趨勢(shì)正在加速形成。

自去年9月底以來(lái)，樓市呈現(xiàn)了止跌回穩(wěn)的跡象。但如果你仔細(xì)去分析這種止跌回穩(wěn)的表現(xiàn)，會(huì)發(fā)現(xiàn)樓市真正實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)的主要是一些大城市，也就是一線城市及部分二線城市。

去年第四季度的3個(gè)月的房?jī)r(jià)走勢(shì)也逐漸體現(xiàn)這一特征，一線城市及部分二線城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)止跌回漲，但是大多數(shù)三四線城市的房?jī)r(jià)仍處于下跌的態(tài)勢(shì)之中。

從樓市成交量和房?jī)r(jià)的表現(xiàn)來(lái)看，北京、上海、深圳、杭州、南京、武漢、成都等城市的樓市出現(xiàn)明顯的止跌回穩(wěn)，房?jī)r(jià)也有點(diǎn)觸底反彈的跡象了。但大多數(shù)的三四線城市的樓市并未出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象，且市場(chǎng)依然呈現(xiàn)著震蕩下行的態(tài)勢(shì)。

樓市走勢(shì)因城市分化的趨勢(shì)已經(jīng)較為明顯了，而且這種趨勢(shì)在未來(lái)幾年會(huì)更加速形成，或者說(shuō)會(huì)更加明顯。

從目前樓市整體供需關(guān)系來(lái)看，房?jī)r(jià)很難再出現(xiàn)普遍性上漲行情了，未來(lái)只可能是局部行情。而實(shí)際上從房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的發(fā)展規(guī)律及城市發(fā)展條件來(lái)看，大城市的樓市有望在未來(lái)逐漸止跌反彈，并繼續(xù)走高的可能性都是有的。但大多數(shù)的小城市的樓市可能就再難有持續(xù)上漲的行情了，能夠重新回到原來(lái)的高點(diǎn)位置都很難了。

其實(shí)樓市因城市分化的原因也是很顯而易見(jiàn)的。

大城市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平更好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更具有優(yōu)勢(shì)，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套也更加完善，能夠年輕人提供更多的發(fā)展機(jī)會(huì)及更便利的生活水平。這些條件綜合起來(lái)對(duì)于年輕人的吸引力會(huì)很大的。所以可以預(yù)計(jì)在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，年輕人仍會(huì)源源不斷流入到這些城市里，這些城市的人口也將繼續(xù)呈現(xiàn)凈流入的態(tài)勢(shì)。人口的凈流入就為樓市的發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的需求支撐，然而這些城市的轄區(qū)面積終究是有限的，住房供應(yīng)也是有天花板的，這樣一來(lái)，住房供求關(guān)系就不可能出現(xiàn)絕對(duì)的供大于求，隨著城市的發(fā)展及人口的繼續(xù)增加，房?jī)r(jià)有望重新開(kāi)啟上漲的態(tài)勢(shì)。

而一些中小城市恰恰相反，由于其城市整體競(jìng)爭(zhēng)力不及大城市。在未來(lái)相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，人口大概率還是會(huì)呈現(xiàn)凈流出的態(tài)勢(shì)。人口凈流出就意味著住房需求的會(huì)減少，而對(duì)于當(dāng)下樓市已是進(jìn)入供大于求的市場(chǎng)環(huán)境下，需求的減少對(duì)樓市的影響是很不利的。雖然最近幾年的樓市支持措施不斷，對(duì)中小城市的樓市也會(huì)有點(diǎn)積極作用，但難以改變其整體的運(yùn)行趨勢(shì)。