前段時(shí)間，有網(wǎng)友發(fā)現(xiàn)百度地圖上顯示“郭巷街道已劃入蘇州市工業(yè)園區(qū)”，引發(fā)了一系列關(guān)于郭巷要納入園區(qū)的討論。

目前百度地圖已經(jīng)更正，再次搜索郭巷街道區(qū)劃，看不到網(wǎng)傳的那段文字了。

◎左側(cè)是百度地圖最新界面，右側(cè)為更正之前界面

雖然園區(qū)擴(kuò)區(qū)的這件事還未有定論，但有關(guān)園區(qū)擴(kuò)張的任何新動(dòng)態(tài)，對(duì)樓市都會(huì)產(chǎn)生一定程度的影響。

比如之前的蘇相合作區(qū)、獨(dú)墅湖協(xié)同發(fā)展創(chuàng)新區(qū)等，每一次新消息的釋放，都能給這些板塊帶來(lái)極大的關(guān)注度。

如今，這些曾經(jīng)紅極一時(shí)的園區(qū)飛地，熱度似乎早已不再，本期我們就來(lái)聊聊，前些年園區(qū)的那些飛地們，現(xiàn)在的發(fā)展都怎么樣了。

最早提出的飛地

蘇相合作區(qū)

園區(qū)最早提出的飛地，是蘇相合作區(qū)。早在2012年1月，“蘇州工業(yè)園區(qū)—相城區(qū)合作經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)”就正式揭牌。

到2020年4月，園區(qū)與相城的合作進(jìn)一步深化，于是“蘇州工業(yè)園區(qū)蘇相合作區(qū)”設(shè)立，正式啟動(dòng)蘇相合作區(qū)實(shí)體化運(yùn)作。

▋發(fā)展10余年 產(chǎn)業(yè)成果明顯

從正式提出至今，蘇相合作區(qū)已經(jīng)發(fā)展了10多年，如今，區(qū)域的產(chǎn)業(yè)配套已經(jīng)有明顯的成果。

產(chǎn)業(yè)方面，蘇相合作區(qū) 聚焦打造高端制造集聚區(qū)目標(biāo)，圍繞新一代電子信息技術(shù)、新能源、航空航天三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，目前已有瀚川智能、立勝汽車等產(chǎn)值目標(biāo)達(dá)百億項(xiàng)目快速集聚，日本大福、美國(guó)羅杰斯、意大利蘭蒂奇等優(yōu)質(zhì)外資項(xiàng)目陸續(xù)投產(chǎn)。

◎蘇相合作區(qū)實(shí)景圖，圖源：SIP經(jīng)濟(jì)視界

生活配套方面，板塊內(nèi)的漕湖文體中心、永昌匯商業(yè)街等商業(yè)已經(jīng)投用；同時(shí)，永昌鄰里中心、蘇相實(shí)驗(yàn)學(xué)校等配套也在建設(shè)中。

就板塊的發(fā)展而言，蘇相合作區(qū)這十多年來(lái)，的確有很大的提升，但如果從樓市角度來(lái)看，蘇相合作區(qū)的起色并不大。

▋樓市反響平平 成交不理想

目前，蘇相合作區(qū)內(nèi)的新房并不多，只有海棠喜舍和璞云臻品兩個(gè)項(xiàng)目。

這兩個(gè)項(xiàng)目打造的都是洋房、小高層產(chǎn)品，但從去年公開售樓處至今，還沒(méi)有開盤的消息。

板塊的二手房行情更是有些慘淡，根據(jù)鏈家官網(wǎng)的數(shù)據(jù)，整個(gè)2024年，板塊內(nèi)只成交了6套房源。

這個(gè)數(shù)據(jù)是什么概念呢？蘇州的部分熱門二手房小區(qū)，一天的成交量可能都不止6套。

雖然板塊內(nèi)的二手房有可能通過(guò)其他中介機(jī)構(gòu)成交，但依然能夠看出板塊內(nèi)的二手房流動(dòng)性差。

成交價(jià)格也非常低，2024年成交的房源中，最便宜的成交單價(jià)僅有9078元/㎡，一套的成交總價(jià)也只有60萬(wàn)元。

這樣的成交情況，與“園區(qū)飛地”的稱號(hào)，多少有點(diǎn)不匹配。或者說(shuō)，在板塊樓市的表現(xiàn)上，蘇相合作區(qū)目前還并沒(méi)有起飛。

風(fēng)頭正盛的飛地

甪直

提到園區(qū)飛地，不得不提甪直，這個(gè)板塊可以說(shuō)是，近幾年風(fēng)頭正盛的“園區(qū)飛地”了。

大概在2021年3月，甪直正式納入獨(dú)墅湖開放創(chuàng)新協(xié)同發(fā)展示范區(qū)，并由園區(qū)負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)托管運(yùn)營(yíng)。

到2022年11月，甪直又迎來(lái)了更重磅的規(guī)劃，成立甪端新區(qū)，主打高新產(chǎn)業(yè)，以生物醫(yī)藥、智能制造、新一代信息技術(shù)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

◎規(guī)劃效果圖

▋規(guī)劃陸續(xù)兌現(xiàn) 板塊不斷升級(jí)

目前為止，甪端新區(qū)正在穩(wěn)步推進(jìn)中，去年末，甪直舉行了甪端新區(qū)項(xiàng)目推進(jìn)大會(huì)，有38個(gè)項(xiàng)目集中簽約、開工、開業(yè)，總投資約165.5億元。

板塊配套上，吳中區(qū)的公辦九年一貫制學(xué)校——星澤實(shí)驗(yàn)學(xué)校已經(jīng)投入使用，這也是園區(qū)與吳中區(qū)通力合作建設(shè)的代表性項(xiàng)目。

據(jù)了解，星澤實(shí)驗(yàn)學(xué)校列入星海教育集團(tuán)序列，由園區(qū)教育部門輸出管理。

◎星澤實(shí)驗(yàn)學(xué)校實(shí)景

商業(yè)上，甪直板塊也規(guī)劃了鄰里中心、商業(yè)水街等商業(yè)體，但目前還未正式開建。

▋新房供應(yīng)跟上 4大新房待售

回歸到樓市上來(lái)看，目前甪直板塊的待售新房一共有4個(gè)，各有特點(diǎn)。

吳風(fēng)宸樾府，打造9棟14-26F住宅，據(jù)說(shuō)帶有朗詩(shī)的科技系統(tǒng)；

◎鳥瞰圖

熙和云起雅園，打造11棟住宅，包含4棟8F洋房、7棟16-18F小高層，是板塊內(nèi)為數(shù)不多的洋房住區(qū)。

◎效果圖

除了這兩個(gè)項(xiàng)目之外，甪直板塊內(nèi)還有兩宗已經(jīng)公布了規(guī)劃的地塊。

蘇地2023-WG-68號(hào)地塊，由斜港置業(yè)&吳城置業(yè)&甪直房產(chǎn)競(jìng)得。

該地塊規(guī)劃公示已出，擬建13棟4-25F住宅，其中，高層部分將打造第四代住宅，4F住宅則規(guī)劃為上下兩疊的經(jīng)典疊墅。

◎鳥瞰圖

蘇地2024-WG-Z23號(hào)地塊，由斜港置業(yè)＆甪直房地產(chǎn)競(jìng)得。

根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目擬建18幢3F聯(lián)排、8幢6F疊墅，這也是板塊第一個(gè)真別墅盤。

◎鳥瞰圖

不過(guò)，這些新盤還沒(méi)有取證開盤，具體的新房去化表現(xiàn)還有待觀察。

▋二手房?jī)r(jià)格回落 穩(wěn)定1字頭

其實(shí)，甪直也曾有過(guò)高光時(shí)刻。

2018年，板塊內(nèi)的南山維拉項(xiàng)目開盤，創(chuàng)下了千人搶房的轟動(dòng)場(chǎng)面。當(dāng)時(shí) 項(xiàng)目備案均價(jià)不到16000元/㎡，和周邊倒掛約8000元/㎡。

◎排隊(duì)認(rèn)籌，圖源網(wǎng)絡(luò)

而這樣的高光時(shí)刻僅短暫地存在過(guò)，如今，南山維拉的二手房成交單價(jià)已經(jīng)回落到約1.1萬(wàn)元/㎡。

甪直板塊內(nèi)的其他小區(qū)，成交價(jià)格大多也維持在1萬(wàn)多/㎡。

我們統(tǒng)計(jì)了甪直板塊2025年以來(lái)的成交情況，根據(jù)鏈家的數(shù)據(jù)，截至到2025年1月25日，甪直一共成交了14套二手房，成交單價(jià)在2萬(wàn)元以下的房源，占比高達(dá)79%。

只有一個(gè)小區(qū)的價(jià)格是例外，那就是中梁獨(dú)墅御湖。

該項(xiàng)目是純別墅小區(qū)，靠著澄湖，二手房成交單價(jià)在3萬(wàn)+/㎡，可見，甪直板塊的改善客群，依然是具有購(gòu)買力的。

存在感稍弱的飛地

郭巷

園區(qū)的飛地中，還有一個(gè)存在感稍弱的板塊，那就是郭巷。

郭巷與甪直同為獨(dú)墅湖開放創(chuàng)新協(xié)同發(fā)展示范區(qū)的一部分，但甪直的關(guān)注度似乎一直高于郭巷。

協(xié)同發(fā)展的核心區(qū)，主要集中在吳淞江以南、澄湖以北區(qū)域，緊鄰甪直，目前有關(guān)獨(dú)墅湖開放創(chuàng)新協(xié)同發(fā)展示范區(qū)的進(jìn)度，也大多圍繞核心區(qū)展開。

◎ 獨(dú)墅湖開放創(chuàng)新協(xié)同發(fā)展示范區(qū)核心區(qū)范圍圖

那么郭巷的進(jìn)度發(fā)展如何呢？很遺憾，現(xiàn)有的相關(guān)資料中，并沒(méi)有具體的郭巷發(fā)展定位，郭巷這個(gè)飛地的未來(lái)，似乎還需要等待一段時(shí)間。

但吳中區(qū)去年發(fā)布了尹山湖南部的控規(guī)，定位為吳淞江沿線生態(tài)科創(chuàng)新示范、吳中經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)協(xié)同新標(biāo)桿，將打造產(chǎn)創(chuàng)融合的科技新城，具體成果如何，還有待觀察。

▋自身配套不錯(cuò) 地段優(yōu)勢(shì)明顯

從板塊基礎(chǔ)配套來(lái)看，郭巷相比其他兩個(gè)園區(qū)飛地而言，板塊自身配套很不錯(cuò)，所有配套幾乎都已經(jīng)投入使用，發(fā)展成熟。

交通上，獨(dú)墅湖南隧道通車后，從郭巷到園區(qū)僅需要5分鐘；板塊內(nèi)還有地鐵2號(hào)線、7號(hào)線，日常出行方便；

商業(yè)方面，郭巷有尹山湖歌林公園、長(zhǎng)申購(gòu)物廣場(chǎng)等多個(gè)商業(yè)，可滿足日常生活所需。

唯一欠缺的是學(xué)區(qū)，與園區(qū)的教育資源相比，郭巷的教育資源和教學(xué)質(zhì)量，仍有待提高。

▋新房微斷供 二手房成交火熱

在樓市表現(xiàn)上，郭巷憑借優(yōu)越的地段優(yōu)勢(shì)，一直是很多園區(qū)外溢的首選。

目前，板塊內(nèi)在售的新房不多，除了熙和云汀雅園外，剩下的都是尾盤項(xiàng)目，像九里璟園、湖西銀座等。

二手房市場(chǎng)，郭巷整體成交熱度都很高。根據(jù)鏈家的數(shù)據(jù)，郭巷板塊共有1994套二手房可售，尹山湖板塊共有1781套。

而園區(qū)飛地的劃分中，郭巷街道包含尹山湖，所以從行政角度來(lái)看，郭巷街道的在售二手房數(shù)量高達(dá)3775套。

但掛牌量高的同時(shí)，成交也很火熱。

2024年，吳中區(qū)成交了6005套二手房，在成交套數(shù)前十的小區(qū)中，尹山湖、郭巷板塊的占比高達(dá)70%。

可見，郭巷街道的二手房成交套數(shù)，占了整個(gè)吳中區(qū)二手房的大半壁江山。

成交價(jià)格上，郭巷的成交單價(jià)也是1字頭居多，大多在1.6萬(wàn)元/㎡左右。

不過(guò)，郭巷板塊內(nèi)也有千萬(wàn)級(jí)的二手房成交，比如像中海獨(dú)墅島的別墅二手房，今年1月剛成交的一套房源，成交總價(jià)3500萬(wàn)元，成交單價(jià)高達(dá)70238元/㎡。

所以，郭巷板塊的二手房也有點(diǎn)呈現(xiàn)出兩極分化的狀態(tài)，成交主力是剛需為主的二手房小區(qū)，但也不乏個(gè)別高價(jià)成交的二手房別墅。

最后

總體看下來(lái)，園區(qū)的這些飛地，在成為飛地后，板塊的產(chǎn)業(yè)發(fā)展都得到了明顯的提升，但對(duì)于板塊樓市而言，真正的助益并不大。

可能在飛地成立初期，吸引了不少購(gòu)房者涌入，但后期板塊內(nèi)如果沒(méi)有改善新房的供應(yīng)，當(dāng)初選擇這些飛地的購(gòu)房者，又會(huì)選擇其他更優(yōu)質(zhì)的板塊。

可見，不管是園區(qū)飛地，還是其他園區(qū)光環(huán)的外溢板塊，泡沫退去，只有園區(qū)才是不變的核心 。 ▋

編輯：張小果｜主編：Miao

出品：City好房