情人節(jié)，三滘立交項目案名出爐——中交天翠！

在情人推出項目案名，有項目的用意。

叫天翠，是天生網(wǎng)紅命，還是“翠花”的平凡命，這要看市場，也要看項目本身。

01

寄望三滘項目給市場更多的“驚喜”

海珠三滘立交項目是繼東圃立交項目蘭亭盛薈、新塘立交項目華潤公園上城之后，廣州第三個立交項目。

在此之前，廣深高速蘿崗立交項目于2023年7月先延期后終止。他們的命運各不相同，蘭亭盛薈是曾沖上10萬/㎡的“網(wǎng)紅盤”，公園上城仍然堅守1字頭的水平。

這也就說明了，房地產(chǎn)項目的價值并非獨立存在，而是由其所在板塊的整體價值所決定。

早在2015年與蘭亭盛薈同出規(guī)劃的三滘立交地塊，如今地塊價值比之前已經(jīng)翻了數(shù)倍。

蘭亭盛薈

去年8月20日，海珠區(qū)三滘立交地塊，由中交聯(lián)合體以底價約47.4億元競得，折合樓面價約3.2萬/㎡。

這條消息讓房產(chǎn)圈異常興奮，有人說樓面價貴，有人說便宜，有人說高架太吵，有人說區(qū)位不錯。

這宗地塊的成功出讓為什么讓市場如此興奮（即使是底價出讓）？

你可能忘記了去年上半年土拍市場有多冷。

三滘立交地塊是去年廣州成功出讓的第6宗涉宅用地，也就是說，前7個月廣州只出讓了5宗涉宅用地。

成交太少，市場太冷！

三滘立交地塊的成功出讓，不得不讓大家對未來樓市有了一些信心，寄望于三滘立交項目給市場更多的“驚喜”。

02

能否成功復制蘭亭盛薈“剛需王”地位？

根據(jù)規(guī)劃，三滘立交項目總用地面積6.7萬㎡，計容建面約15萬㎡。

建設(shè)7棟樓、超高層46-48層，有望推出約90-140㎡的剛改戶型，是海珠今年難得的大盤。

效果圖出來后，確實給人滿滿的驚喜，大面積的玻璃幕墻尤為搶眼。

上面樓主說了，項目本身不能決定價格的高低，更多的是板塊給予的價值。

就是顏值再高，也不能衡量一個項目的“性價比”，還要結(jié)合項目的區(qū)位來看，比如越秀的“老破小”也比增城的“遠大新”值錢。

不可否認，蘭亭盛薈就是“網(wǎng)紅盤”命，即使跌落“神壇”，也不能撼動其作為金融城板塊的“剛需王”地位。

近年來，海珠樓市一直在挑戰(zhàn)天河，項目價格一個比一個高。

同是立交上蓋項目，蘭亭盛薈的價格走勢當然會被三滘立交項目作為參考。

比如蘭亭盛薈因金融城稀缺性和次新盤屬性，從5萬/㎡漲到10萬/㎡，購房者對三滘立交項目所在的南洲板塊也抱有增值的預(yù)期，畢竟這個項目的區(qū)位不差。

三滘立交地塊區(qū)域路網(wǎng)較為完善，北接南洲路、東接廣州大道，廣州環(huán)城高速從地塊南側(cè)穿過，廣佛線二期從地塊內(nèi)穿過，與2號線和廣佛線交匯的南洲站直線距離500米。

該地塊北鄰北濠涌，周邊配套成熟，四周是高架和主干道，如沒有相應(yīng)的減噪措施，噪音影響肯定大，稱為海珠版“高速盛薈”也不為過。

三滘立交地塊區(qū)位地圖

然而，三滘立交地塊形狀不規(guī)則，無江景資源，且高速噪音和粉塵問題需通過技術(shù)手段緩解，可以說開發(fā)難度較大。

至于項目的定價問題，目前未有吹風價，但我們可以對比周邊的新房價，周邊在售項目中鐵建西派粵府均價6.5萬/㎡，部分望江單位7.5萬/㎡。

新地塊方面，東曉路地塊（越秀·桂悅東曉）的樓面價是3.4萬/㎡，略高于三滘地塊（3.2萬/㎡），但如果兩項目未來價格相近，三滘地塊的高速噪音會讓客群流向前者。

至于能否成功復制蘭亭盛薈“上漲”模式，結(jié)合現(xiàn)在市場行情看，樓主更偏向保值。畢竟新規(guī)產(chǎn)品，對于舊規(guī)產(chǎn)品還是有優(yōu)勢的。

03

能不能成為區(qū)域市場的一匹“黑馬”？

截至今年1月，廣州新房去化周期已降至全年最低的16個月，海珠區(qū)去化庫存為全市最低，只有13個月。

也就是說，在今年沒有新增新盤的情況下，海珠的新房只夠賣一年。

不過，2024年海珠有多塊土地成交，將緩解今年供需緊張態(tài)勢，但短期內(nèi)新增項目轉(zhuǎn)化需要時間，上半年供需緊張態(tài)勢仍將持續(xù)。

據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，去年廣州全面松綁限購、下調(diào)房貸利率等政策釋放了積壓需求，非戶籍購房占比從28%躍升至41%，新增購買力成為關(guān)鍵變量。

三滘立交項目將在今年推出，目標客群主打剛需和剛改，如果定價在購房者的預(yù)期之內(nèi)，將有可能“火熱”一波。

但能不能成為區(qū)域市場的一匹“黑馬”，還需市場驗證。