近年來，由于經濟形勢弱化明顯影響到就業和居民收入，加上房價出現了較大幅度下跌，按揭貸款違約問題逐漸凸顯。這不僅直接影響了金融系統的穩定性和樓市的健康發展，也對居民投資與消費信心恢復、長期經濟增長和社會穩定構成嚴重威脅。除了積極救市、改善經濟基本面外，采取有效措施，嚴控違約率的上升，尤為迫切。

一、違約數量大，增速高，并可能繼續惡化

按揭貸款違約的情況，從小城鎮到大都市，都已層見迭出，其中在小城鎮和三、四線城市尤其嚴重。因為沒人統計也無法全面統計，對全國的情況誰都沒有準確數據，只能查到個別銀行的不良貸款率（近似于違約率），而且是經過美化處理的數據（各銀行盡量找理由計入關注類貸款，而不是計入必須歸為不良貸款的次級類貸款、可疑類貸款和損失類貸款）。

數據顯示，2021年末，工行、建行、農行、中行四大行的按揭貸款不良率分別為0.24%、0.20%、0.36%、0.27%。2022年末，該數據分別上升到0.39%、0.37%、0.51%、0.47%；2023年末，對應的數據分別為0.44%、0.42%、0.55%、0.48%；2024年6月末，對應的數據分別為0.6%、0.54%、0.58%、0.55%。不良貸款率節節升高，表明違約大量增加。而對中小銀行來說，數據就更差了。2024年上市銀行財報顯示，截止6月底，青農商行（即青島農村商業銀行）、蘭州銀行、鄭州銀行、重慶銀行、重慶農商行按揭貸款不良率均超過了1%，分別為1.33%、1.25%、1.12%、1.08%、1.05%，信貸質量嚴重下滑。

遇到按揭貸款違約情況，銀行一般先通過協商、債務重組等方式進行處置。通過法拍處理，是不得已的、最后的對策。根據行業估計，法拍量可能僅占違約總數的20%左右，由此可以推斷違約數據。

那進入法拍程序的房地產又有多少呢？這方面也沒有權威統計，能看到的數據差別很大。中指研究院的數據顯示：2021-2023年法拍房掛牌量分別為44.7萬套、60.6萬套、79.6萬套；2024年前三季度法拍房掛牌量累計57.5萬套，價值約1.5萬億-2萬億。而網上另一組數據則顯示，2017年法拍房掛牌量僅5千套，2019-2022年分別為50萬套、127萬套、160多萬套、300多萬套，呈現急速上升趨勢。若按法拍數量只占違約量20%左右的比率推算，無論哪組數據接近真實情況，違約量之高都令人震驚。

參與法拍的房地產包括各種類型，這說明違約已蔓延到各類物業貸款。其中住宅和商辦物業按揭違約最多，兩者合計超過95%。從歷年的數量上看，四川、浙江、河南、廣東、重慶等省份占比較高——這些省份近年破產企業數量較多，失業人口多，而持有兩套以上住房者比率高，故法拍房掛牌量較高。

違約雖然可以通過法拍處理，但成交率卻很低，大約在20%-30%之間。一線城市和個別熱點城市成交率高些，也僅僅是40%-50%。法拍房的成交價通常低于市場價20%-35%?。這說明大眾對樓市仍缺乏信心。

由于市場調整尚未看到持續、穩定好轉跡象，就業和收入狀況改善很慢，大眾對未來信心不足，投資性需求已消失殆盡。部分購房者擔心房價繼續下跌，甚至可能主動違約。未來幾年，按揭貸款違約率繼續上升的可能性較高。

二、按揭貸款大量違約，破壞性巨大

按揭貸款的大量違約是一種復雜的經濟與社會現象，影響到金融安全、市場秩序、社會穩定和經濟增長等多個方面，其破壞性巨大，不可忽視。

1. 對金融安全的威脅

按揭貸款違約削弱了銀行資產負債表的穩健性，增加了不良貸款比率。一旦不良資產占比過高，銀行需計提更多撥備，盈利能力受到嚴重擠壓。長期來看，金融機構可能縮減貸款規模，削弱資金在市場中的流動性。更嚴重的是，違約可能觸發跨機構的金融傳染效應，導致大范圍資金鏈斷裂，形成系統性金融危機。

此外，違約可能推高金融機構的資本成本。投資者因對風險資產的不信任而撤資，銀行需提供更高利率吸引存款。這會進一步壓縮盈利空間，加劇金融動蕩。

2. 對個人生活的影響

按揭貸款違約通常會導致資產被強制拍賣、信用記錄受損，直接影響個人的財務狀況和未來融資能力。例如，個人信用評級的降低不僅使貸款難度加大，還會影響到租房、出行（乘高鐵、飛機）、住店、就業等與信用掛鉤的生活與工作場景。部分違約者可能因此進入“債務陷阱”，陷入惡性循環。

住房作為家庭資產的重要組成部分，其喪失可能誘發社會問題。一旦失去主要住房，家庭生活穩定性被打破，可能導致情感壓力和心理健康問題，進而對社會穩定構成威脅。尤其是對低收入群體而言，這種影響尤為顯著。

3. 對市場運行秩序的沖擊

大量違約案例的出現會導致房地產市場供需失衡。一方面，銀行收回違約房產后集中拍賣，增加了市場的供給端壓力；另一方面，由于購房者信貸受限，需求端無法消化新增房源，導致房價持續下跌。這種惡性循環可能引發“市場寒冬”，影響整個房地產行業的信心和活躍度。

同時，開發商和建筑企業的融資管道受阻。銀行對房地產項目的貸款更為謹慎，開發商項目難以為繼，可能出現延期交付甚至破產潮。這不僅影響房地產行業，還會沖擊建筑、鋼鐵、水泥等上下游龐大、復雜、綿長的產業鏈。

4. 對社會穩定的威脅

按揭貸款違約問題涉及民生，可能引發社會不滿情緒。特別是在經濟下行期，若大量家庭因違約喪失住房，可能出現大規模群體性事件，如抗議或上訪。此外，違約問題還會放大貧富差距。中低收入群體因房產被拍賣而無力重新購房，進一步削弱其未來的財產性收入，社會矛盾加劇。

按揭貸款違約大量增加的一個間接后果是失業率可能上升。房地產行業及龐大的產業鏈是吸納就業的重要領域，違約潮引發的行業困局可能導致裁員潮。消費信心的下降也會對服務、零售等依賴消費者支出的行業產生連鎖沖擊。

5. 對經濟增長的抑制

房地產作為國民經濟的支柱行業，其萎縮會嚴重影響經濟增長。從直接貢獻看，房地產開發投資下降會拖累固定資產投資增速；從間接貢獻看，房地產產業鏈如鋼鐵、水泥、玻璃、家電、裝修等相關行業的需求下降，會進一步削弱工業和服務業產值。

消費也是推動經濟增長的重要領域。按揭貸款違約增加了家庭的財務負擔，降低了消費者的可支配收入，抑制了消費需求和信心恢復。此外，違約危機還會引發投資信心的下滑，資本市場資金流向更為保守，對整體經濟的長期增長不利。

6. 對商業信譽的削弱

按揭違約破壞了市場中的契約精神和信用體系。一方面，從長期看，金融機構為了控制風險可能提高貸款門檻或利率，這會對中小企業和個體的融資成本產生負面影響；另一方面，市場對房地產開發商的信任下降，企業融資困難，品牌價值也會受損。

從國際市場來看，違約潮必然降低外資對中國房地產和金融市場的信任度，導致資本外流。特別是在全球化的資本市場中，這種信譽損失可能長期影響國際資本對中國市場的選擇，制約經濟發展。

三、采取更具針對性的措施，妥善處置違約事件，努力降低信貸風險

法拍操作時間長、成本高，并且還存在流拍的風險。有些法拍所得也未必能抵補銀行損失。因此，除了降息、減稅等救市措施外，應出臺更有針對性的政策，幫助金融機構和借款者盡量避免走到這一步。這對陷入困境的業主是有力的救濟措施，對阻止樓市下滑和信貸質量惡化也有益。

1.調整征信管理規定

征信記錄對個人信用影響深遠。對購房者來說，良好的信用記錄是獲得金融支持的前提。對疫情、企業破產等不可抗力因素導致的貸款違約，不應簡單視為借款人信用出了問題。因此，國家應針對當前市場震蕩的特殊時期，統一調整征信管理規定。

一方面，依據《合同法》第94條、117條、118條相關條款，明確因不可抗力（如疫情或經濟大環境急劇下行）導致的還貸困難，可由個人提交證據和說明，央行豁免對應的不良信用記錄。

另一方面，在實際操作中，金融機構應基于人性化管理原則，通過審查和評估程序，鼓勵借款人主動溝通，提供相關佐證材料，如下崗證明或收入下降的證明檔。此舉既能減輕借款人壓力，也有助于降低糾紛與訴訟的可能性。

通過調整征信管理規定，在維護信用體系的基礎上，金融機構可處理好特殊情況，推動政策更加公平、理性。

2.允許按揭貸款展期

貸款展期是幫助家庭渡過財務困難的有效措施之一。按揭貸款期限一般為10至30年，若允許自愿申請展期，將顯著緩解借款人的還款壓力。

可考慮允許最多延長貸款期限至40年，這樣歸還本金的分攤期延長，可使月供減少。對短期收入中斷的家庭來說，效果尤其顯著。在此期間，銀行應繼續監測借款人收入恢復情況，根據實際能力進一步優化還款安排。

當借款人收入恢復穩定后，應允許其提前償還部分或全部貸款本金，以提高還款效率和減輕未來還款壓力。這樣既能幫助家庭重建財務穩定，也能降低金融機構的長期風險。

退休或去世后的還貸問題常成為展期方案的爭議點，但這一顧慮大多被過度放大。首先，隨著時間的推移還貸壓力會大大減輕，用退休金償還的壓力不大；其次，借款人一般會在租金上漲和收入改善時提前償清貸款；最后，房產作為抵押物，具有繼承價值，必要時也可以拍賣，不必過分擔憂借款人去世后的償債問題。

3.調整還款方式

優化還款方式是緩解違約壓力的另一個重要途徑。傳統的等額本息還款模式對短期收入驟減的家庭而言壓力較大，而靈活的還款機制可提供更多選擇：

首先，可推出多樣化產品。設計如“氣球貸”般的產品，允許借款人在初期支付較低的本金與利息，待經濟改善時逐步提高還款額。這種結構可有效減輕初期還貸壓力，同時鼓勵借款人維持還款意愿。

其次，允許階段性只還利息、不還本金。當然本金部分只是延后償還。這樣銀行的年度利潤實現不受影響，卻可以幫助購房者渡過難關，還能避免房產因違約流入拍賣市場，從而沖擊市場秩序。

最后，推出個性化還款計劃。金融機構可基于借款人職業類型、收入波動及個人信用狀況，為其量身定制還款方案。例如，對收入波動較大的群體（如自由職業者），可采取月供金額動態調整機制，以匹配實際經濟能力。

4.鼓勵金融機構創新違約處置方式

當違約不可避免時，應探索更加市場化和多元化的處置方式，以降低銀行不良資產率并減少社會沖突：

首先，可引入資產證券化手段。針對優質商業地產的貸款違約情況，金融機構可通過資產證券化或債轉股的方式，化解違約資產風險。這不僅有助于金融機構優化資產負債表，還能為資本市場提供新的投資工具。

其次，可考慮與第三方合作，出租房產。銀行可與房產管理公司合作，將違約房產暫時用于租賃運營，獲取一定收益，同時避免因集中拋售導致房價進一步下跌。待市場復蘇后，可重新拍賣或允許原業主贖回。

再次，建立靈活的資產回購機制。對因特殊原因而違約的借款人，銀行可提供寬限期或低息回購機會，幫助其逐步償還欠款并重新獲得房產所有權。此舉既能降低社會矛盾，又可在經濟恢復時優化銀行資產處置收益。

最后，建立債務重組與調解機制。在違約高發時期，建立第三方債務調解機制，由專業機構協助借款人與銀行制定債務重組方案，避免司法訴訟的高成本和長期性，很有必要。

來源：香港經濟導報

作者：董藩 北京師范大學房地產研究中心主任、教授、博導