大家好，我是蘇北哥！今天是15號，農歷正月十八，到今天為止，2月份已經正式過半……

掐指算來，距離春節復工已經整整過去10天，而距離2025年南京樓市的第一個旺季“金三銀四”還剩下不到半個月時間，在這個特殊的時間節點上，北哥給大家準備了點“干貨”……

01.

大摸底！主城剛需板塊新房價格是漲是跌？“年后”真實售價流出！

關注南京樓市，準備今年在南京買房或者有買房計劃的朋友們，近期肯定了看了不少房媒文章和直播，相信大家都有一個共同的感覺，房媒們已經開始賣力宣傳新年房價上漲的事宜，特別是很多新房樓盤，根據一些媒體的宣傳說法，由于春節期間銷量爆棚，房價都出現了上調。

總結多篇文章的觀點和信息，目前媒體輸出的主要是這么幾家漲價樓盤。

第一是雨花軟件谷的保利荷雨瑧悅，據媒體稱目前房價漲幅較年前達到了4.5%；在售新房價格最新達到了3.8萬/m2，優質房源實際售價達到了4萬/m2，而該案年前的折后單價是3.6萬/m2。

保利荷雨瑧悅實景

第二是大校場的保利博雅和著，媒體稱年后漲價幅度達到2000-3000元/㎡，目前新房售價回到了4.8萬-5.8萬元/㎡，較年前漲幅達到5%。

保利博雅和著在售樓棟

第三是河西的招商金陵序，媒體稱1月份KFS收回了優惠，樓盤實際售價全線上漲2%，項目主力在售150、175、225㎡戶型，目前起步售價已經回到1000萬以上

招商金陵序大門實景

第四是燕子磯的保利國貿璟上，媒體稱1月份該項目也收緊了優惠，全線戶型房價上漲2-4%，其中89㎡的戶型，房價已經超過3萬/㎡；135㎡戶型，房價超3.3萬元/㎡。

保利國貿璟上實景

此外根據媒體的說法，春節后漲價的樓盤還有：河西南建發縵云漲價約5%；大校場中信泰富九廬價格回調約8%；雨核觀云潤府房價回調4%、建發璞云房價上漲8%……

從媒體端看，春節后的南京新房市場簡直是“漲聲一片”，無形中給南京買房人制造了莫名的緊張感！然而節后的南京新房價格真的是“漲聲一片”嗎？在北哥眼中看來，這顯然有些夸大其詞，報喜不報憂了！

昨天北哥剛剛拿到了最新的一份南京新房實際售價信息表，我們來對照一下主城幾大剛需板塊，房價是不是真的漲了？

先來看江寧

江寧目前仍是全市新房的供應大戶，全區新房庫存量還保持在7000+套，排名位居全市第一。東山、百家湖、青龍山、祿口目前仍然是眾多剛需客群目標安家板塊。

然而江寧主要板塊的新房實際售價，可能讓人意外。首先看東山板塊的首家第四代住宅中天金寧風華。

金寧風華實景

該項目目前也是全江寧唯一一家第四代住宅！去年12月中心首開1、3號樓；1月上旬二推2號樓，98、112、143㎡三款戶型全部在售。

按照銷許價格，金寧風華是在3.4-3.6萬/㎡左右，起步總價在333萬左右，然而節后該項目的實際起步總價其實在260萬左右，比銷許總價低了超70萬元，折算下來金寧風華的實際銷售單價在2.65萬/㎡，和隔壁的武夷七里湖山、海玥華府基本處在同一價格區間。

再來看東山5號線新亭路站地鐵盤嘉和華府！

嘉和華府B地塊沙盤

嘉和華府去年12月底開始推出項目B地塊房源，12月27日推出B3號樓；1月22日推出B6號樓，其中B6號樓為B地塊樓王棟，售價較高，據稱實際售價在4.2萬/㎡。

目前嘉和華府110、119、143、175㎡戶型在售，節后起步總價在400萬左右，和節前折后價格沒有太大出入，可以說沒漲也沒跌。

小龍灣豪宅仁恒龍灣

仁恒龍灣作為江寧目前的第一科技豪宅，目前已經推出1、3、8、9、10號共5棟住宅樓，在售主力戶型面積段143-220㎡，春節前該項目143㎡戶型起步總價是570萬，節后143㎡戶型的起步總價為560-565萬。與之前相比微跌，基本持平。

百家湖的象嶼華府鉑萃云灣春節后房價的確有點漲，但漲幅不大。

象嶼華府鉑萃云灣實景

可能象嶼華發鉑萃云灣銷售節奏已經過半，后期壓力不大，稍微漲點價放慢去化速度，也不妨事！目前該案9棟樓已經推出6棟，僅剩3棟尚未推出。已推出6棟樓中也僅有1號樓有正常樓層房源在售，其余基本售罄。

象嶼華發鉑萃云灣在售戶型95、110、135㎡三種，春節前起步總價已經降到了320萬，節后價格有所上竄，起步漲到了330-340萬。漲幅在10-20萬。

上秦淮新房價格跌幅有點大

紫京四季

現房銷售樓盤金隅華發紫京四季，年后實際售價進一步降低，主力在售102、125、142㎡三種戶型，目前實際起步總價在260萬。

而該項目年前11樓正常樓層戶型起步總價在280萬左右，降價幅度在20萬左右。

江寧正方新城，德信星宸節后房價再降！

根據之前的價格記錄，德信星宸去年12月份89㎡低樓層房源折后總價在168萬；107㎡中樓層房源折后總價在187萬。節后最新信息顯示，德信星宸的起步總價降到了144萬，且不限樓層。降幅超過20萬。

KFS德信中國已經在去年6月份被曝“清盤”，幸好德信星宸已經成功交付，目前是現房銷售。

同為正方新城的在售樓盤，奧體建設錦尚紫蘭節后房價基本沒有變動，起步總價仍保持在155萬。項目目前在售78、88、98、118㎡四種戶型，項目附近規劃建有南師附中正方新城附屬學校（小學部、初中部）

祿口新房跌狠了！

加入以舊換新的祿口新中式樓盤云湖十里院，春節前84㎡起步戶型，低樓層房源實際總價在134萬。

節后云湖十里院的起步總價已經降到了111萬。降幅達到了23萬之巨，項目目前在售84、89、107、116四種戶型，目前項目已經加入“以舊換新”。

此外祿口弘陽云溪璟園目前起步售價降到125萬；中鐵棲云府起步總價在118萬；藍天慧融花園起步戶型78㎡兩房實際售價只有88.8萬。

02.

大校場、雨核、軟件谷新房，節后價格到底漲沒漲？

先來看大校場，去年至今大校場唯一推出的新盤中信泰富九廬一直是話題的焦點。

去年10月份，國慶期間首開，小高層銷許價格為52625元/m2，開盤現場89折，4.6萬/m2左右底價出售，結果首開、二開皆售罄。

網房數據

11月底，中信泰富九廬“三開”，推出7號樓7F電梯洋房和9號樓17F小高層，洋房去化也十分順利，200、230m2的大戶型，不出一個月賣得只剩下1套。

180m2小高層戶型價格也水漲船高，從原來的4字頭房價回漲至5字頭。

125m2小高層戶型總價從500+萬漲回到了600+萬。

年前一段時間，中信泰富九廬的漲價消息甚囂塵上！

中信泰富九廬會所實景

剛過完年，中信泰富九廬第一時間宣傳過年期間的熱銷新聞，稱該盤打響了蛇年搶房第一槍。春節假期剛過，中信泰富九廬售樓處就人頭攢動，瘋狂認購，單日認購金額超過了6000萬。

中信泰富九廬宣傳海報

據多家媒體報道眾多河西、江寧的改善客群、秦淮本地客群，甚至是蘇北大軍都來到中信泰富九廬搶房。

媒體更是大肆報道中信泰富九廬節后房價狂漲8%的新聞！

然而根據北哥得到的消息，實際上中信泰富九廬的房價根本沒有漲那么多，據相關消息人士爆料，節后九廬房價的確較之前有所上漲，但真實漲價幅度大概在3%左右，屬于正常幅度的上漲。

目前125m2小高層戶型實際售價，其中1-4F低樓層在590萬左右，12F以上房源總價在600-630萬左右。

150m2小高層房源，全樓層房源都可選，實際總價區間在750-800萬之間。

180m2小高層房源，位于9號樓內，樓層可選，實際總價區間在900-950萬。

200m2洋房，7、8號樓內，樓層可選，實際總價在1000-1050萬。

中信泰富九廬網房數據

其實去年12月份以后，中信泰富九廬的兩次開盤，去化節奏已經明顯放緩，為了保證去化效果，暫停漲價或者調整微漲，才是該項目的明智之舉。

大校場金基新睿樾府目前剩余房源還比較多，基本上以166、171m2兩種大戶型為主。

其中166m2戶型目前還剩余80套以上房源，實際總價區間在780-830萬。

171m2戶型目前還剩余70套以上房源，實際總價區間在800萬-850萬。

金基新睿樾府年后實際銷售單價在4.6-4.9萬/m2之間。

大校場的奧體建設云尚紫薇價格比較親民！142m2戶型剩余30套存貨，實際售價只在550-580萬；180m2戶型也剩余30套存貨，實際售價在705-785萬區間，最低售價只有3.87萬/m2。

媒體盛傳的保利博雅和著年后房價大漲，經過核實，房價的確有所上漲，但幅度并沒有媒體報道的那樣夸張。

目前博雅和著是尾盤，小高層房源只剩頂底，113m2起步戶型只剩頂樓，實際總價區間在540-580萬。

130m23房戶型只剩頂底，實際總價區間在620-670萬。

剩余最多的是143m24房洋房戶型，目前樓層可選，實際總價在700-770萬。

算下來年后漲價的保利博雅和著，上限房價大概回漲至5.3-5.4萬/m2，并非如媒體宣傳的那樣回漲至5.8萬/m2。

軟件谷新房價格真的漲了！

據了解保利荷雨瑧悅年后漲價數據，相對是比較真實的，該項目成為年后全市為數不多的，新房均價上漲2000元/m2的樓盤。

年前保利荷雨瑧悅的銷許價格是4.37萬/m2左右，折后價格在3.6萬/m2左右，年后真實漲到了3.8萬/m2，以該案最小100m23房計算，這一下子總價就漲了20萬。

當然保利荷雨瑧悅敢于如此漲價還在于春節期間強勁的去化量和產品的稀缺性。據說荷雨瑧悅過年初一至初八就賣掉了16套房源。加之全盤10棟樓僅剩于1棟（14號樓未推），已經接近收官。

而保利荷雨瑧悅目前已推出的9棟樓中，僅有16號樓有充足房源在售，其余8棟樓不是售罄，就是只?！绊數住?，接近售罄狀態。

與此同時南師附中分校落地，板塊其余新房項目相繼收官，讓保利荷雨瑧悅成為軟件谷今年唯一的在售樓盤，故而享受優先“漲價權”！

雨核

建發璞云年后房價的確有所上漲，去年12月份萬科朗拾雨核收官，建發璞云順勢漲價，當時報99m23房起步戶型總價為385萬，單價大概3.88萬/m2

如今建發璞云的年后折扣方案出爐，99m23房的全新折扣為88.2折，以該項目46557元/m2的銷許價格，99m2的實際售價已經達到4.1萬/m2。

03.

燕子磯新房價格，年后漲了沒？

燕子磯的保利國貿璟上也是媒體關注的一個焦點，從年前開始，國貿璟上漲價消息就不斷流出。

一個比較統一的說法是保利國貿璟上去年年度銷售任務超額完成175%，樓盤所有戶型全線漲價2%。

之前文章北哥也幫大家測算過，如果按照保利國貿璟上此前260萬的上車門檻價，如果上漲2%，89m2起步戶型實際可能被抬升至266萬左右。

保利國貿璟上實景

然而，根據最新消息，保利國貿璟上年后剛剛放出一批特價房，上車總價甚至只有240萬上下?？梢娫擁椖磕壳叭杂械陀谑袌鲱A估的“抄底價”房源在售賣。

按理來說，保利國貿璟上年后房價的確該漲，因為保利燕璟和頌收官，燕子磯核心區只剩下國貿璟上一家樓盤，板塊內擁有絕對定價權，這種情況與保利荷雨荷雨瑧悅的情況極為相似。

但是保利國貿璟上也面臨后期庫存壓力，要知道該案全盤規劃建設11棟29-32F高層住宅，目前推出6棟樓，后續還有5棟高層待推出。

保利國貿璟上后期待售新房預計在700套以上，如果目前將房價貿然推高，可能會影響未來去化。

另一方面，燕子磯核心區二手房價格近期并沒有明顯上揚。

萬科燕語光年1月份最新房源成交單價僅2.75萬/m2，相比去年出現了至少1500元/m2左右的回落。

招商依云華府1月份最新房源成交單價僅為2萬/m2左右，相比去年12月份起碼回落了2000元/m2。

燕子磯核心二手房價格回落，新房價格不可能貿然漲價。

燕子磯星葉燕尚玥府，年后曝“抄底價”

去年12月份星葉燕尚玥府傳出修改項目規劃的消息。

官宣將星葉燕尚玥府尚未推出的7棟高層中間戶型擴大，從89m2擴大至97m2。

1-10號樓，二層至頂層的120㎡邊戶戶型，廚房和餐廳布局有細微調整，廚房面積變大，疑似增設島臺；

3-5號樓、7-10號樓，二樓到頂樓的中間戶，戶型面積調整，增加了主臥衛生間，從89㎡改為97㎡！

據此星葉燕尚玥府目前已經推出的1、2、6三棟高層，中間戶89㎡小三房將成為絕版，年后曝出“抄底價”，總價200萬即可上車，折后單價低至2.2萬/㎡左右，足足比銷許價格低了6000元/㎡。

而去年10月份，星葉燕尚玥府重新開盤時，89㎡戶型折后總價為245萬，如今與之相比，總價調降了45萬。

今天文章的內容就是這些，如果對以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥，男，11年金融工作經歷，8000元白手起家，連續6次跨行業創業均獲成功，實現草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產配置，有28年房產實操經驗，深耕南京市場。

是行業內真正的房產實戰派！感興趣的就三件事，房產，創業以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。