本文來源于《清華金融評論》2025年第2期 責任編輯/周茗一 盛松成系中歐國際工商學院經濟學與金融學教授、中歐陸家嘴國際金融研究院高級學術顧問、同策學術委員會主任

2024年12月9日中央政治局會議強調要“穩住樓市”，這反映了中央更加堅定的穩樓市態度。2024年12月11日至12日召開的中央經濟工作會議再次明確要“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，并且強調“有效防范化解重點領域風險，牢牢守住不發生系統性風險底線”。這為未來房地產市場的發展指明了方向，可以預見未來樓市將圍繞“穩”字發力。

穩住樓市的目標在未來一到兩年內有望實現

2024年9月召開的中央政治局會議提出促進房地產市場止跌回穩，對市場預期的改善起到了積極作用。房地產市場“止跌回穩”的實質是“量升而價穩”。隨著監管部門逐步落地多項支撐房地產市場的政策“組合拳”，多重利好政策的疊加效應在市場上已有所顯現。1月17日，國家統計局發布的2024年全國房地產市場基本情況顯示，銷售、融資等多個指標繼續改善。2024年，新建商品房銷售面積97385萬平方米，比上年下降12.9%，降幅較1-11月收窄1.4個百分點，該指標已連續7個月收窄；新建商品房銷售額96750億元，下降17.1%，降幅收窄2.1個百分點。這表明房地產市場正走向止跌回穩，走穩的趨勢較為明顯。預計2025年我國房地產市場降幅將進一步收窄，2026年回穩的可能性較大，但能否實現還需綜合考量政策力度、居民預期、經濟環境等多重因素，市場出現波動也是有可能的。

努力實現市場回穩

一是繼續引導房企轉型退出，穩定市場供應，提升住房質量，為老百姓蓋好房子；二是嚴控土地供應，根據去化周期確定土地供應節奏和規模；三是加大對剛需和改善性需求購房群體的支持力度，包括稅收、貸款利率等多個方面；四是繼續推進地方政府收儲力度，支持市場回穩。

從數據來看，2024年房地產市場下跌堪比2022年，但與2022年不同的是，當年市場是加速下滑的，2024年的市場是逐步改善的。如果從2021年7月（本輪房地產市場下跌的起點）開始逐月看銷售同比增速的變化，整體呈現先快速下跌、后逐步回穩的趨勢。2022年4月，我國商品房銷售面積同比增速為-39%，為增速的最低點，隨后市場跌幅總體上是逐步收窄的，至2024年10月，商品房銷售面積當月同比僅下降1.63%，11月當月同比增速首次由負轉正，為3.25%，12月同比繼續正增長，市場走穩的趨勢較為明顯。如果這一狀態能繼續保持，則可以順利實現12月中央經濟工作會議提出的穩住樓市的政策目標。即使未來一到兩年我國房地產市場仍然下行，下行幅度也將不斷收縮，穩住樓市的目標也很有可能在未來一到兩年實現。

而從2021年7月開始并持續至今的本輪調整，是我國房地產發展進入新的發展階段的重要過渡，未來行業的發展要求和發展規律將完全不同于過去20年。中央政治局會議、中央經濟工作會議提出“穩住樓市”的政策導向，為歷年會議以來首次提及，釋放了更加堅定的推動房地產市場“止跌回穩”的信號。房地產市場“止跌回穩”的實質是指“量升而價穩”。目前，四大一線城市相繼放松房地產調控政策，包括調整住房限購、降低交易稅、降低首付比例等，北京、上海政策力度相對謹慎，而廣州全面放開限購，整體政策力度最大。

展望未來，要促進房地產市場“止跌回穩”，上海、深圳、北京限制性政策仍然有放松空間。目前，我國新發放住房貸款加權平均利率低于3.5%，已達歷史最低水平，有利于促進需求。另外財政部明確指出地方政府專項債可用于收購存量商品房，還可以用于土地儲備，這是一個創新，有利于商品房庫存去化，也能有效緩解房企現金流緊張狀況，促進房地產市場止跌回穩。相信在一兩年內基本上大部分城市都可以實現止跌回穩，三四線城市則需要較長時間。

2024年以來，為解決房地產行業發展問題出臺了一系列積極政策，涉及“白名單”“收儲”、調整限購限售政策、利率調整等。從今年的政策來看，政策力度全方位不斷增強。尤其2024年9月底以來房地產政策進一步放松后，月度銷售改善明顯。從具體政策調整角度分析，隨著房地產市場逐漸回歸常態化，部分特殊時期及特定區域的政策將逐步淡出。這些政策多是基于過去20年房地產市場持續上漲的背景而制定的，如限購、限售等。同時，一些僅針對當前市場下行階段的應急性政策，例如“白名單”“收儲”等，也預計會隨著時間推移而逐漸退出市場。相對地，一些常規性政策，如利率調整等，未來可能會持續作為房地產市場調控的重要工具。

目前房地產行業發展的困難

從目前來看，房地產行業發展中遇到的最難的問題是有效需求不足，市場出清仍不徹底。2021年，我國新建商品房銷售面積為17.94億平方米，2024年預估只有10億平方米左右，3年下降幅度可能達到44%，這意味著行業產能大量閑置。即使房地產行業本身進行了調整，縮小了規模，但是過去房地產發展高峰期積累的土地仍然面臨較大去化壓力。中指研究院數據顯示，2014年～2023年，成交的土地規劃建筑面積達212.95億平方米，但成交商品房面積僅147.08億平方米，仍然有65.87億平方米的潛在庫存空間。同時分結構來看，我國商辦用房的去化形勢要比住宅用房更加嚴峻，上海商辦用房去化周期甚至超過160個月，而且從過去的供應過剩發展到如今的供應嚴重過剩、需求下降雙重夾擊。

對于這一問題只能多管齊下。一是在市場下行期，必然有大量土地閑置，地方政府要依法依規予以收回，還要嚴格限制供地，維持土地市場穩定。應加快推進房企退出與轉型，繼續減少供應，抑制供給過剩。二是進一步擴大需求。例如對首套房、多孩家庭購房等剛需購房加大優惠力度，更要想方設法提升居民收入，改善預期，降低房價收入比。三是加大結構性去化力度，商辦用房的去化力度應該更大，我建議更改商品用房的供應方式，限制超額供應，更改商品用房的征稅方式，適當降低稅率，加速去化。

從房企交出的“成績單”來看，銷售下行，“造血”能力減弱、現金流吃緊仍是行業普遍現狀。房地產轉入下行周期已接近3年半，很多房企順應市場規律，已開始適應發展新模式。例如以前“高周轉、高杠桿、高負債”的運營模式已經走到了盡頭，原因是高周轉對應的是商品房的高去化速度，但當前市場根本無法快速去化，高周轉也就無從談起。而高杠桿、高負債在當前的金融環境下更是不可能。近一段時間以來，國家越來越強調要建“好房子”，房子要安全、舒適、綠色、智能，這是對過去一段時期高周轉帶來的房屋質量下降趨勢的否定，建“好房子”也是市場發展的方向。我國城鎮人均住房面積已經超過40平方米，住房問題已經基本得到解決，市場會以改善性需求為主，要是還走“規模為王、重量不重質”的老路，將會被市場淘汰。要審慎經營，這是對于過去“盲目舉債，大幅擴張”經營模式的否定。經過3年半的調整，房企的負債結構、A股房地產開發企業的平均資產負債率從2020年三季度的64.67%下降到2024年三季度的60.99%，未來這一趨勢仍將持續。這些理念會逐步融入房企的經營模式當中。現在的市場狀態下，房地產企業要充分順應市場規律，建好房子、交現房、降低杠桿都是很好的發展方向。

2025年房地產市場前景及建議

中央經濟工作會議確定，持續用力推動房地產市場止跌回穩，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力，推動構建房地產發展新模式等舉措。

從過去幾年發展看，2025年我國房地產市場降幅將進一步收窄，2026年回穩的可能性較大，但是能否實現還需看政策力度、居民預期、經濟環境等多重因素，市場出現波動也是有可能的。

從我國房地產發展的長期趨勢來看，按照城鎮人口新增需求、改善性需求和折舊需求分開測算，我國一年6億～8億平方米的新建商品住宅需求屬于合理水平，在此區間波動都屬正常。2024年，我國商品住宅銷售面積達到8.1億平方米。為努力實現市場回穩，仍然有很多工作要做，一是繼續引導房企轉型退出，穩定市場供應，提升住房質量，為老百姓蓋好房子；二是嚴肅土地供應紀律，根據去化周期確定土地供應節奏和規模；三是加大對剛需和改善性需求購房群體的支持力度，包括稅收、貸款利率等多個方面；四是繼續推進地方政府收儲力度，支持市場回穩。

本文來源：《清華金融評論》2025年第2期

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