我是紫沐，這是我第433篇日記。

過年有粉絲咨詢，問房價腰斬了要不要賣房。

他覺得繼續持有下去，品質也打不過新盤，還不如干脆賣掉存銀行。

其實類似的問題，今年已經遇到3個了，寫篇文章來解答吧。

我是不建議現在賣房的，太虧。

雖然表面數據，過去3年廣州均價跌幅，也就20%。

但實際成交，很多跌幅都在30%以上，甚至50%。

這里面的差值怎么來的？

最近看到一個詞，叫“流動性折扣”，就能很好解釋這個現象。

假設房產掛牌價是100%。

在市場平穩期，最終成交價一般是92%。

如果是市場上漲期，最終成交價能有97%。

但換成市場下行期，流動性折扣會進一步放大。

由于是買方市場，買家全是扛著大刀來的。

業主想不割肉按市場價賣，壓根就沒人看。

所以普通房子在下行期的最終成交價，通常只有85%。

至于硬傷房，甚至會去到70%。

別忘了，85%和70%，都只是流動性折扣，還沒算房價本身的跌幅。

也就是現在賣房，不僅要承受20%的房價均價虧損，還要承受15-30%的流動性虧損。

普通房子想出手，降20%還不夠。

80%x85%=68%，才是最終成交價。

硬傷房，比如老破小和遠大新，更是需要80%x70%=56%，才能把房子割掉。

為什么廣州明面上只跌了20%，很多人賣房卻要虧30%，甚至腰斬，就是這個原因。

房價下跌+流動性虧損，導致的價格雙殺，才是罪魁禍首。

所以要不是非賣不可，還是熬一熬吧。

等市場回到平穩期，流動性折扣從85%回升到92%，你啥也不做，也能止損7%。

7%啊，按現在的投資回報率，放銀行2年都未必有這個收益。

還不如留在牌桌，賭一把牛市回歸。

當然，你要真問我樓市還要熬多久，我也給不了準確的數字。

廣州樓市現在麻煩挺多的，比如最近被群嘲的產業問題。

廣州當初能發展成一線城市，是吃了改開的紅利。

大量外資和港資進駐，等于送錢又送技術。

送來的錢，讓廣州配套飛速發展。

送來的技術，讓廣州誕生了大量高薪崗位和工作機會。

靠高薪和技術吸引人，靠完善的配套留住人。

這是當年廣州崛起的根本，也是廣州房地產興盛的原因。

但時代變了啊。

廣州優勢的產業，什么燃油車、房地產、石化、服裝，都過時了。

現在的風口，什么高新技術、人工智能、互聯網，卻一個也沒抓住。

創新能力為零，妄想著吃老本能吃一輩子。

結果產業被超車，經濟被超車，人才流失嚴重，高薪崗位銳減。

反映到樓市，就是買房需求變少，購買力變弱，房地產又怎么可能硬起來？

所以廣州樓市什么時候能熬出頭，也可以理解成：

廣州什么時候能下定決心完成產業轉型和迭代？

我沒法猜，也不敢猜。

但可以提供一個判斷方式，就是看土拍的饑渴程度。

房地產是廣州財政最大的路徑依賴。

產業越弱，對房地產的依賴就越高。

所以啥時候重新克制拍地，就證明廣州的產業慢慢走出來了。

當然除了產業問題，經濟和就業這種基本面也很重要。

最新公布的1月份金融數據，住戶存款新增超5萬億，是去年同期的兩倍。

很明顯，信心還是弱。

而且M1雖然轉正了，但主要是統計方式改變的原因。

以前的M1，是流通貨幣+單位活期存款。

修改后的M1，是流通貨幣+單位活期存款+個人活期存款+非銀機構客戶備付金。

M1對應的口徑范圍大了一圈，增速才0.4%，其實是有點難看的。

要是按以前的統計口徑，依然是負增長。

只能說巧婦難為無米之炊，兜里沒錢，啥技巧都是虛的。

大家看文章，要學會多思考。

我寫的很多東西，你們實際應用的時候，要學會根據自身情況做調整。

比如說，由于流動性折扣，純賣房肯定是虧的。

但如果是置換呢，這筆賬要怎么算？

表面上，從二手房換成新規房，品質提升了，會更保值。

但實際上，總價相同，新規房很難比二手房多漲20%的（15%的流動性虧損+5%摩擦成本虧損）。

所以面對房價腰斬，唯一值得賣房的操作，是向上置換。

具體原因就不展開了，思路都寫這么清楚，自己想一想就能明白。

對自住買家來說，今年置換機會還挺多的。

合理利用杠桿，向上優化資產結構，并實現生活品質的提升，是不錯的選擇。

至于投資，還是悠著點吧。