編輯 | 虞爾湖

出品 | 潮起網「于見專欄」

過去幾年，房地產行業遇冷已是客觀事實。雖然2024年，央行降準、降低存量房貸利率等一系列政策的積極影響，讓房地產行業穩住了大局。但是與此同時，中國的房地產市場，正經歷著一場冰火交織的嚴峻挑戰。

國家統計局數據顯示，2024年全國商品房銷售額同比下滑17.1%，待售面積增長10.6%，行業庫存壓力高企；尤其是房地產行業的頭部企業，雖然依靠土儲質量與融資優勢搶占先機，但是因為過度依賴三四線市場、債務結構失衡的企業，極易陷入流動性泥潭。

以新城控股為例。近日，新城控股公告數據顯示，2025年1月，公司實現合同銷售金額、銷售面積雙雙下挫超過70%，釋放出極其不利的信號。

而業界較為關注的是，當其創始人王振華刑滿歸來、管理層震蕩再起時，新城控股的困境已不僅是單一企業的生存考題，更是整個行業在轉型陣痛期如何平衡短期紓困與長期價值的靈魂拷問。

那么，在行業挑戰與內部動蕩等多方面因素的影響下，新城控股將以什么樣的姿態，去迎接依然充滿不確定性的2025年？我們追根溯源，或許可以找到答案。

銷售遇冷與股價異動：政策預期與商業價值的雙重博弈

2025年開年，新城控股公開銷售數據，再次引發市場關注。數據顯示，新城控股2025年1月的合同銷售金額10.17億元，同比下滑72.45%；銷售面積11.56萬平方米，同比下降77.44%。

值得注意的是，這種頹勢，延續了其2024年全年的下降趨勢，甚至有過之而無不及。據2025年1月10日新城控股發布2024年12月份及第四季度經營簡報數據顯示，2024年1-12月，新城控股累計實現合同銷售金額約401.71億元，比上年同期下降47.13%；累計合同銷售面積約538.82萬平方米，比上年同期下降44.38%。

要知道，2024年全國商品房銷售面積雖然整體也在下降，但是國家統計局數據顯示，該數據也僅僅下降12.5%。新城控股業績下滑的趨勢，顯然不容樂觀。

不過，自2024年9月政策底確立以來，公司股價曾出現了一段時間的上漲，其市值回升十分明顯。據分析，新城控股業績表現差強人意，但是股價卻與之背離的原因，也是多方面的。

其一是行業政策托底，給市場帶來了一定的積極情緒。例如，2024年四季度以來，房地產行業迎來“三支箭”政策升級版，無論是專項債收購存量土地，還是一線城市限購松綁、經營性物業貸款支持等組合拳，都直接刺激地產股估值修復，而新城控股也是這波紅利的受益者。

以北京為例，根據中原地產研究院的統計數據，2024年國慶長假期間，北京新建住宅的成交量同比上漲超過了200%，國家宏觀政策的驅動效應，已十分明顯。

對應到資本市場，房地產行業同樣釋放了積極的信號。而新城控股也在這股熱潮中，重新打開了估值想象空間。例如，雖然新城地產2025年1月的整體銷售額在下滑。

但是據開源證券研報指出，新城控股期間的商管經營表現優秀，單月租金收入保持雙位數增長。具體來看，得益于春節期間返鄉消費需求增加，公司2025年1月實現商管運營總收入11.62億元，其中租金收入10.84億元，同比增長13.4%。

而在更早的2024年，實現商業運營總收入128.1億元，同比增長13.1%，成功完成125億元收入目標；實現租金收入119.5億元，同比增長13.0%。

截至2024年末，公司持有已開業+管理輸出的吾悅廣場共173座，輕資產拓展面積713萬方，商管規模持續擴張。截至2024年末，公司出租物業總建面達1604萬方，可租面積958萬方，同比增長5%，出租率同比提升1.41%至97.86%。

據分析，商業地產的穩定現金流與抵押融資能力，讓投資者更能掌控因為住宅銷售下滑所帶來的風險。因此也支撐新城控股的股價逆勢上漲。只是，估值修復的背后，這種態勢能否持續，還是一個問號。

經營結構性隱患仍在，隱性債務風險不容忽視

據分析，盡管新城控股的商業板塊表現亮眼，但是公司土儲結構卻暗藏風險。據中指研究院數據顯示，截至2023年末，60%土地儲備位于三四線城市，而同期三線城市新房成交面積同比下降10%。

與此同時，一二線城市該類數據增幅卻為3%，與之形成了鮮明對比。而考慮到三四線城市人口流出與庫存高企的長期趨勢，新城控股的住宅去化壓力，或將持續。

此外，新城控股的財務安全邊際與債務壓力之間的平衡，也非常令人擔憂。據新城控股2024年三季報顯示，公司前三季度歸母凈利潤14.55億元，同比下降41.31%，但相較于萬科、金地等同行的虧損，仍保持行業罕見的持續盈利。

據分析，這得益于其在成本方面“精打細算”。財報數據顯示，新城控股2024年上半年開發業務毛利率10.93%，顯著高于萬科（7.25%）和金地（9.24%）。

而這一優勢源于2019年后的審慎拿地策略——2020-2024年新增土儲規模較2016-2019年高峰期下降68%，有效規避了地價泡沫風險。

雖然得益于管理層實施的戰略性收縮與精細化運營，讓其實現了降本增效的效果，也讓新城控股在業績表現方面短期優于同行，但是擺在其面前的債務壓力，依然不容忽視。

據了解，雖然新城控股的有息負債從2022年的710億元壓降至2024年6月的558億元，平均融資成本由6.20%降至6.05%，且未來兩年到期債券利率有望進一步下行至4.5%。經營性現金流連續6年為正，2024年上半年凈流入20.88億元，為債務償付提供安全墊。

但是與此同時，其短期流動性依然承壓：截至2024年6月末，公司貨幣資金157.82億元，而一年內到期有息負債與應付賬款合計達1031.5億元，資金缺口超過870億元。

此外，其資產減值風險也如懸在頭頂的達摩克里斯之劍。財報數據顯示，2022-2023年，新城控股下半年平均計提資產減值42億元，而2024年上半年僅計提2.1億元，隨著三四線城市房價持續下行（8月三線二手房價格同比降9.4%），下半年乃至2025年，或將面臨更大減值壓力。

由此可見，降本增效發展策略下，新城控股依然面臨不少成長的煩惱，以及潛在的發展風險。

戰略轉型與管理迭代，高管動蕩背后的危機

創始人王振華2024年下半年回歸后，新城控股進入“后王振華時代”的關鍵過渡期。少帥王曉松五年的守業成果與未來的戰略選擇，將深刻影響企業命運。

值得注意的是，王振華回歸后，沒在新城系公司擔任公開職務，但已經介入公司管理，包括與高管團隊開會、離開總部去城市考察等。

除了王振華等高層曾經涉案外，新城控股的內部管理問題也非常令人擔憂。公開信息顯示，在公司創始人王振華2024年下半年回歸后，新城控股內部出現人事變動，公司已先后免去副總裁倪連忠與商業管理事業部原華中區域總經理袁欣的職務，并將二人移送司法處理。

此外，公司董事會秘書陳鵬與兩名獨立董事也相繼辭職，引發外界對公司未來人事與戰略走向的廣泛關注。實際上，在少帥王曉松掌舵的過去五年，新城控股的發展也并非毫無章法，而是有一定的階段性成果。

首先，2019-2024年間，公司員工總數縮減21.8%至21,917人，存貨規模下降50.7%至1,334億元，通過處置低效資產回籠資金超185億元。

其次，新城控股雙輪驅動，顯現出其韌性十足。其中，“住宅+商業”模式有效對沖周期波動。尤其是2024年，其代建業務新增簽約面積352萬平方米，躋身行業前十，輕資產轉型初見成效。

再次，據新城控股三季報數據顯示，截至2024年9月30日，公司總資產為3426.64億元，較去年同期減少18.17%，其中貨幣資金133.17億元，應收賬款5.55億元，存貨1243.29億元。

與此同時，公司總負債為2585.43億元，較去年同期減少21.46%，其中應付賬款462.15億元，預收賬款10.42億元。這也意味著，公司雖然總資產在縮水，但是負債壓力也在大幅下降。

不過，在這些積極信號的背后，新城控股的危機也若隱若現，未來面臨的挑戰，也不容忽視。一方面，當前行業整體上，一二線土儲占比僅40%，而新城控股作為行業頭部企業，如何借助政策窗口期優化土儲結構（如參與專項債收儲計劃），將決定其中長期增長潛力。

另一方面，近年以來新城控股暴露出的信用修復難題，也在讓市場喪失信心。例如，盡管新城控股實現“零公開違約”，但農民工欠薪、供應商訴訟等事件仍在侵蝕企業商譽，信用重建需要更系統化的ESG管理，才能重拾市場信心。

更值得關注的是，王振華雖未重返管理層，但其較高的持股比例，仍對公司戰略具備實質影響力。與此同時，父子兩代經營理念的潛在沖突，也可能增加決策的不確定性。

由此可見，新的房地產行業周期與市場環境下，新城控股未來所需面臨的挑戰，依然不容小覷。

結語

眾所周知，房地產行業具有非常明顯的周期性。而新城控股的現狀，無異于中國房企發展的縮影。如今，新城控股轉型所面臨的困境，顯然也是房地產企業普遍遭遇的難題：既要抓住政策紅利實現短期流動性改善，又需通過商業模式創新構建長期競爭力。

雖然目前看來，新城控股依然在資本市場有一定數量的擁躉。但是可以預見，新城控股未來的成長空間，才是其估值修復，并將其轉化為實質增長的關鍵。而對于投資者而言，這既是一場關于商業地產價值的認知博弈，也是一次檢驗管理層戰略定力的壓力測試。

期待新城控股能夠穿越這一輪行業周期，能夠真正釋放其作為行業頭部企業的韌性，繼續給市場帶來驚喜。