最近幾年對于房地產來說是非常關鍵的幾年，也是迎來了大變局的關鍵時間點。從當下的情況來看，房地產主要有以下三大大變局：

一、房地產發展模式之大變局

站在當前時點說房地產迎來新的發展模式，想必沒有多少人不同意吧。房地產已經由增量開發模式向存量運營模式進行轉變了。

所謂增量開發模式，就是過去房地產市場是以需求驅動的，住房需求的爆發式增長使得房地產發展的目標是建設出更多的房子。而隨著前些年的大建特建，住房市場已經逐漸進入整體供大于求的階段了。未來更多需要的是好房子，以及如何把現有房子維護好，使得其能夠有效的保值升值，這就是房地產運營時代需要做的事情了。

這樣的變化也不是我們獨有的，其他已經經歷過時間更久的房地產發展歷程的也是這么走過來的。增量開發最近都會讓位于存量運營，房地產相關的配套措施及產業鏈也會發生較大的變化，相信最近以及接下來幾年，我們都可以看到。

總之，房地產已經進入一個新周期，舊模式將會結束，新模式正在崛起。

二、人口發展之大變局

毫無疑問，人口是驅動房地產市場的最重要的因素。我知道有些人喜歡以偏概全舉一些例子來否定這個觀點，但凡真正理解房地產市場運行規律的人，都知道人口之于房地產發展的重要性。

而最近幾年，我們這邊的人口發展正在經歷著大變局，最明顯的表現就是總人口增長的放緩以及人口老齡化的日趨加深。

從2022年起，總人口已經開啟了負增長的態勢，緊接著的2023年和2024年也均是負增長，這三年總人口分別減少了85萬人、208萬人、139萬人。同時人口老齡化也正在加深，截至2023年末，60周歲及以上老年人口2.97億人,占總人口的21.1%。之前也有報告預計，2030年前后將超級老齡化社會。

說實話，這些人口發展的變化對房地產市場發展是利空的。這大概率會使得未來的總體住房需求走弱，過去房地產發展強大的驅動力將會減弱。

三、房價走勢之大變局

現在大致回顧一下過去十來年的房價走勢，在2010-2019年左右，房價經歷一場波瀾壯闊的上漲態勢，很多城市的房價上漲幅度都有三五倍，個別城市的房價上漲有十倍之多。所以說在這10年，最好的投資就是房子了，尤其是大城市的房子。

然而凡事都會有變化，隨著住房市場供求關系的變化，房價從2020年開啟了下跌調整的態勢，很多城市房價下跌的態勢還很猛，不少城市的房價下跌幅度都在40%以上，甚至超過50%的也不在少數。

然而隨著多項支持措施的落地，從去年年底，部分城市的房價開始有所反彈，結束過去幾年的下跌態勢。房地產市場已經進入一個新階段，房價也再難走出單邊行情了