我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。

我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

以下精選問答內容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內容數據可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

房段子購房咨詢團隊（幕后分析及數據+社保、公積金、貸款合作團隊+新房、二手房買賣團隊），針對你的個人問題，一些簡單的可以直接免費回答。

復雜或者定制一些的問題，我們目前提供——

①單次咨詢（￥200元，單次問題及后續發散追問，限時1-2天）；

會員

提問

成都目前各版塊的去化周期都縮短了，有些縮短到了12個月以內，但是也有一些還比較長，請問下去化周期的地圖可否看做是樓市晴雨表，短的地方就值得買入，長的地方就要放棄？

房段子解答

常言道：盡信書，則不如無書。

不能一味迷信“去化周期”。

有些人看到業內之作的去化周期地圖，通過此前半年左右的平均成交量來對比取證的庫存量，去化周期是很容易地圖化一目了然。

但也很容易誤導小白。

小白認為去化周期越短的，就是越好的板塊，越長的就是越差的區域。

切不看自己預算和實際需求，單純看數字，而不深究原因，那么就容易走偏。

去化周期短的不一定就真的好，很可能是無房可賣，因為常年沒有新房供應，那這種短又有什么意義呢？

去化周期長也不一定真的就差，也有可能是一些開發商捂盤，刻意拉高單價來市場僵持，做時間的朋友，所以它就真的差嗎？不一定，單純是價格高而已。

或者有些非迭代半迭代產品，確實辣眼睛，這種庫存釘子戶常年霸占并影響板塊去化周期，卻并不能一概而論地打死其他真迭代的改善佳作。

當然，這里不接受杠，去化周期長肯定存在房多客少的情況，只不過都2025年了，買房再也不能大大咧咧去賭普漲去當個數據控，而應該多從細節化，需求端來評估真實的匹配度。

會員提問

你好，我們想自住，兼顧到孩子讀書的帶學區，26年讀小學，我在南二環，愛人在二江寺地鐵站，目前有一套南湖半島地段套三自住無貸款，現在有首付150，打算買300萬級別的主城學區房，如果賣掉自住房，預算能提高到400萬，到底賣不賣？目前看了棕北站南的一些房子，想法也單獨私發給你看看。

房段子解答

是是

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

現在主要還是在考慮兼顧到通勤下的學區自住，預算可高可低，首付150，大概是能夠到三四百的樣子，從方案來說，你們考慮的大方向是沒錯的了，看得出來是經過了長期的分析和思想斗爭的結果。但是在買法和賣法上還需要優化處理。

1、南湖半島120平的套三自住房，單純來說我并不太看好它的后期走勢，南湖這邊板塊格局不夠大，前面好幾輪行情，別人漲的時候它不漲，別人降的時候它降得最快，從未來的走勢來說，估計也沒有大的漲幅了，遲早還是要處理掉的，除非確實是有感情在里面無法割舍，后期買房完全沒有預算壓力，不需要賣這套來降低負債，或者出售的價格特別低，已經非常不劃算，不如出租的回報了，那么建議繼續持有。

這里對應你前面說的賣不賣的第三條思路，那就是貸款下擔心雞蛋放在一個籃子里，其實雞蛋不論是放在哪里，都是有漲有跌的，放在南湖也可能跌，不是分散了就不會跌，所以和雞蛋無關。

總的來說，我支持你們在當前預算能力范圍內先買一套改善安全自住的房子，可能會有稍高的杠桿，但是入住安穩后，再擇機看行情稍微回暖后，等到有緣人后再賣掉南湖，提前還貸，這樣絲滑過渡下來，就很完美。

2、說回來看二手房的買法。棕北這邊屬于武侯，其實學區實力還是很不錯的，但是加上學區房概念后，棕北明顯比不過站南，站南這邊有高九加持，從學區的實用性(主要看初高中）和學區房的保值性來說，我個人比較偏向站南。

保利中心以前領館還在的時候很不錯，但是也出現了老化，130平的套三雙衛，估計三百二三吧，小套三單衛也用不了270萬，也在垮，說明價值認可度不算高，但周邊老樓盤居多，而且是超高層，未來的價值可能還會下行。

望江蘭庭房齡、位置以及學區還是不錯，但是套三單衛和套二，都不是你們最終的結果，實用性不強。

桐梓林一號價格比較堅挺，主要是本身的學區品質和維護到位，套二意義不大，你們遲早還是會想著換房的，不如先上車套三，后面賣掉南湖相當于一步到位更合適。

人居盛和林語，南區便宜北區貴，北區的單價高品質好，但是也存在房齡上的溢價。（假設你們買來自住10年以上，到時候兩者的房齡差距就不大了，房齡帶來的單價差異也不大，此時寧愿選擇更便宜一些的房源）。

至于威尼斯這種，就沒有討論價值了，太小眾，未來不保值的。

人居盛和林語北區一百一二十平的套三，大概總價是400萬上下（114平套三，成交價400出頭，得房率85%左右，在房齡上有溢價的問題）。桐梓林壹號的110平套三，大概是370-380萬，得房率92%，性價比可以的。

至于說其他的買法，二手房這條路可能就走不大通了，只能說往新房方向走，比如武侯新川的武侯西派臻境（對口北二外小學），143戶型，總價450左右（又要更高的預算杠桿），然后通勤更遠，要把控下交房時間來得及幼升小不。不過在梯戶比產品上又明顯升級了。

林家壩的能建錦譽府，中交錦江頌，估計要四百六七八十萬，又要追加100萬預算的樣子，學區是鹽道街成師附小的分校（在建），地鐵還沒開建，板塊未來格局不錯，產品也好，但是通勤，學區安全性，預算壓力等又不太好了。

會員提問

我有一套陽光城林溪的二手房，噪音大，決定賣了，南充還有一套房，我在南充鎮上上班，老公在龍泉上班，我平時是寒暑假上來成都，平時就是老公和他爸自住陽光城。我主要是想換個保值的，能讀書的，想買個錦江三圣鄉的，但是買得起的又老或者要加預算，現在預算80萬，還有一些其他雜七雜八的想法，腦子很亂，麻煩看看。

房段子解答

當普通的投資收益和貸款的成本持平，那么很多人都會積極把錢拿出來用于投資消費。

你說了很多很多，但是我們去繁化簡，總結起來就是怎么賣怎么買的問題。

南充這套房我不了解本地的行情，到底是不是核心地段，區域價值走勢如何，但我猜應該沒有多大的起色，假設自住改善不了，當初純粹也是為了孩子讀書覺得買不到成都了，那么目前來說，我反而建議可以賣掉得了，把所有資產匯總到成都來，在能力范圍內解決好當前的問題。

林溪康城你也說了那么多，從大的方面來說，陽光城的確是孤島板塊，放在成都也是沒有發展前途的區域，除非預算的確是很低或者就近穩定工作的客群，否則大家都盡量在賣掉陽光城往主城或者更好的板塊方向在走，這是一個大趨勢的。從小的角度來說，你也列舉了各種噪音的困擾問題，所以價值和意義也很低，此時出售，勢在必行了。

再說你買的這套房子，綜合成本大概是在69萬了，考慮到裝修和車位的問題，我建議和當前的掛牌成交持平，先看看客戶意愿情況。

目前同戶型清水掛牌大概是50萬出頭，裝修和車位價值大概是10-15萬，最終我估計你掛牌60-65萬是想對合情合理一些的，會相對你買入的綜合成本，略虧幾萬。

從成交來看，不容樂觀，同戶型的今年成交價大概是55-60萬左右，考慮到你有車位，而且是精裝自住的水準，我們理想地預估最終成交價大概是60萬。

60萬+20萬（南充房子變現）+16萬（積蓄）≈100萬。如果加杠桿的話，最多就是30萬，也就是總價130萬內了？

因為你老公其實是接受租房的，而且租房對你們一家團聚也沒問題，至少可以租一個安靜不吵沒有煩惱的房子。所以另外買的這套房子，就很看重未來整體的保值性了。

我是不建議你們再入坑陽光城的，比如林溪康城這種或者戀日家園，實際上都沒有什么意義，在樓市概念來看，都是劣質資產，真正要為孩子的教育考慮的話，我建議還是往主城區走，尋找典型的學區房，看重小初可以買青羊的青二青五老房子，看重高中可以直接考慮金牛的學區房，比如你提及的石筍街周圍就非常物美價廉。

關鍵是平時可以出租，租金收益可以，以后孩子讀書，教育不用愁，關鍵買入成本低價格穩，相對而言是一筆不錯的保值穩健產品。

陽光城只能說是改善大房子，自住舒服一些，但是租房都能解決，其他任何弊病都沒有解決。戀日家園也是類似，大戶型而已，距離城區近一些，但本身還是二圈層的樓盤。至于三圣鄉的錦江城市花園，因為產品弊端嚴重，價格已經下行很多了，未來隨著房齡老化，還有下行的可能，而且學區也不是很硬氣，可能淪為掛戶房，預期不太看好。

像青二可以看騾馬市這邊的東城根下街24號、老東城根街15號、橫東城根街4號等，大套二小套三，基本總價可以維持在預算內，老房子就是各種細節控，戶型得房率，裝修，小區維護保養，地段，性價比等，是很具體的一個買法，線上都說不清楚，要延伸到線下來具體看。

石筍街周圍的單價更低，大概是1萬左右，可以七八十萬買到大套二，比如三洞橋路12號、觀音閣后街2號等都有很多選擇。

其他不一一舉例了，當前的重要任務還是賣掉兩套房子，后面重新租房解決自住工作的問題。

賣房子是考慮到接下來房價還有下行的空間，買房子則不用很著急，你孩子還小，如果不在成都讀小學初中的話，我建議你都可以把錢先存銀行，吃利息，等后面孩子大一些了，觀察到成都青羊金牛房價比較穩定了，也確實是遇到了優質的樓盤和房源，那么再趁機入手，最終完成了這一次完美的置換，兼顧到了自住、讀書和保值等多方面問題。