擁有速度的城市將贏得成功——這是20世紀(jì)最富盛名的規(guī)劃大師勒·柯布希耶的一句名言。

當(dāng)今世界，軌道就是城市速度、城市活力的象征，在香港、東京、紐約等國(guó)際大都市，軌道所到之處，往往就是商業(yè)中心、就業(yè)中心、居住中心。

因?yàn)椋诔筇卮蟪鞘?，交通擁堵日益成為常態(tài)，住在軌道上享有“時(shí)差”優(yōu)勢(shì)，以軌道站點(diǎn)為中心的城市綜合性開發(fā)（TOD理念）日漸成為主流。

于是，在地鐵的疏導(dǎo)之下，超大特大城市正在從單中心的“金字塔結(jié)構(gòu)”邁向多中心的“網(wǎng)絡(luò)型樞紐結(jié)構(gòu)”。

在此背景下，“生活在軌道上”正在成為超大特大城市主流的生活方式，依賴汽車出行的傳統(tǒng)社區(qū)正在像諾基亞手機(jī)那樣被拋棄。

一言以蔽之，誰(shuí)占據(jù)軌道站點(diǎn)，誰(shuí)就贏在起跑線上。

城市中心的TOD項(xiàng)目（AI制圖）

01

廣州地鐵地產(chǎn)開發(fā)TOD，有先天優(yōu)勢(shì)

我們生活的廣州，地鐵里程已經(jīng)達(dá)到704公里，而廣州地鐵集團(tuán)運(yùn)營(yíng)的軌道里程更是達(dá)到1189.6公里，均穩(wěn)居世界前列。

然而，地鐵對(duì)這座城市的帶動(dòng)效應(yīng)還沒有充分挖掘出來(lái)，因?yàn)榇蟛糠值罔F站與生活區(qū)是割裂的。

以番禺區(qū)為例，該區(qū)已經(jīng)有6條地鐵經(jīng)過，地鐵密度在全市穩(wěn)居前列，但你會(huì)發(fā)現(xiàn)番禺很多大型社區(qū)并不是依托地鐵而建，出行高度依賴汽車，出門買個(gè)菜都可能要開車。

住在這種傳統(tǒng)社區(qū)，如果是小城市還好，但在廣州這樣的超大城市，出行真的很難。

沒辦法，番禺當(dāng)年修地鐵的時(shí)候，TOD是什么都沒有幾個(gè)人知道。

最近兩年，廣州的城市開發(fā)終于引進(jìn)TOD理念了，但話說(shuō)回來(lái)，正宗的TOD也沒幾個(gè)。

為啥呢？真正的TOD項(xiàng)目，工程難度高、開發(fā)成本大、時(shí)間跨度長(zhǎng)，普通開發(fā)商一般扛不住。

在此背景下，廣州地鐵地產(chǎn)決定親自下場(chǎng)開發(fā)，踐行“軌道+物業(yè)+產(chǎn)業(yè)+生活”的TOD綜合開發(fā)模式，高效集約復(fù)合利用軌道交通沿線空間，提供比鄰軌道而居的高品質(zhì)生活方式，用物業(yè)開發(fā)價(jià)值為軌道建設(shè)籌資，反哺軌道交通運(yùn)營(yíng)。

目前，廣州地鐵地產(chǎn)在全市打造了多個(gè)TOD項(xiàng)目。并在2024年下半年，一口氣拿下在番禺廣州新城TOD和黃埔雙崗TOD兩大全新項(xiàng)目。

這些項(xiàng)目，憑借優(yōu)秀的地段，以及廣州地鐵地產(chǎn)的專業(yè)背書，無(wú)一例外成為逢開必爆的網(wǎng)紅項(xiàng)目。

地鐵為城市提速（AI制圖）

02

三號(hào)線之上，68萬(wàn)方TOD橫空出世

2025年，廣州地鐵地產(chǎn)再接再厲，在TOD的賽道上繼續(xù)狂飆，這一次瞄準(zhǔn)的是三號(hào)線。

說(shuō)到三號(hào)線，絕對(duì)如雷貫耳。

其在廣州是個(gè)什么樣的存在？日均客流量約200萬(wàn)人次，約占全市客流的1/4，是廣州地鐵網(wǎng)絡(luò)中當(dāng)之無(wú)愧的扛把子，同時(shí)也是全國(guó)最繁忙的一條地鐵，沒有之一。

而且，這條地鐵的走位也堪稱完美，與廣州新中軸幾乎完全重合，串聯(lián)了天河北、天河路-珠江新城、廣州塔-琶洲、長(zhǎng)隆萬(wàn)博、番禺廣場(chǎng)五大核心商圈，以及三大國(guó)家級(jí)門戶樞紐之一的白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)。

不過，這樣一條超級(jí)地鐵，大部分站點(diǎn)與周邊區(qū)域的融合發(fā)展度較低，幸好，它還有一條延長(zhǎng)線。

2024年，3號(hào)線延長(zhǎng)線開通，將按照最新的TOD理念來(lái)造城，承接三號(hào)線的超級(jí)流量。

廣州地鐵地產(chǎn)相中了位于廣州新城的石碁?zāi)险?，將打造一個(gè)建筑面積超過68萬(wàn)方的TOD大城——廣州地鐵地產(chǎn)·瓏曜上城。

瓏曜上城效果圖

為什么選址于此？

首先，它在三號(hào)線上，一出生就站在巨人的肩膀上。

“你的價(jià)值取決于你所處的網(wǎng)絡(luò)”，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的一個(gè)著名效應(yīng)。對(duì)廣州人來(lái)說(shuō)，三號(hào)線就是一個(gè)頂級(jí)網(wǎng)絡(luò)，加入這個(gè)網(wǎng)絡(luò)，就是加入天河北、珠江新城、琶洲、萬(wàn)博、番禺廣場(chǎng)等五大CBD構(gòu)成的超級(jí)磁場(chǎng)。

在這五大CBD打拼的人，稱得上是全廣州學(xué)歷最高、收入最高、也最具拼搏精神的一群人，他們完全可能沿著3號(hào)線住到石碁?zāi)险荆〉江囮咨铣恰?/p>

如果和這樣一群人做鄰居，那就是圈層優(yōu)勢(shì)、網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)。

03

番禺廣場(chǎng)VS長(zhǎng)隆萬(wàn)博，誰(shuí)才是番禺中心？

我們?cè)u(píng)價(jià)任何一個(gè)板塊，無(wú)非兩個(gè)維度，一個(gè)是外循環(huán)，一個(gè)是內(nèi)循環(huán)。

站在3號(hào)線之上，與珠江新城、琶洲、萬(wàn)博打成一片，這說(shuō)的是板塊的連接優(yōu)勢(shì)，也就是“外循環(huán)”能力。

那么板塊本身的“內(nèi)循環(huán)”如何？

從地圖上看，項(xiàng)目位于番禺廣場(chǎng)東側(cè)，與番禺廣場(chǎng)地鐵站僅隔兩個(gè)站，屬于番禺廣場(chǎng)生活圈。

說(shuō)實(shí)話，這個(gè)板塊是一個(gè)嚴(yán)重被低估的板塊！

要知道，這里是番禺區(qū)府所在地，是整個(gè)番禺的行政中心與資源配置中心。

行政中心必然是地鐵匯聚之地，番禺廣場(chǎng)一共匯聚了四條地鐵：3號(hào)線、18號(hào)線、22號(hào)線、17號(hào)線（規(guī)劃中），四軌匯聚，堪稱“地鐵狂魔”。

所以，從地鐵規(guī)劃來(lái)看，整個(gè)番禺的交通中心，并不在長(zhǎng)隆萬(wàn)博，而在區(qū)府駐地——番禺廣場(chǎng)。

行政中心也必然是教育高地，番禺區(qū)共有15所省一級(jí)小學(xué)，數(shù)量?jī)H次于越秀，排名全市第二，是傳統(tǒng)的教育強(qiáng)區(qū)。而眾所周知，番禺這些名校的絕大多數(shù)都位于番禺廣場(chǎng)周邊。

這說(shuō)明什么？番禺的教育中心，也不在萬(wàn)博，而在番禺廣場(chǎng)周邊。都市中產(chǎn)最焦慮的就是教育，對(duì)他們中的很多人來(lái)說(shuō)，教育中心在哪里，哪里才是真正的中心。

從商業(yè)分布來(lái)，番禺廣場(chǎng)自古以來(lái)便是番禺最成熟的核心商圈，周邊匯聚了永旺夢(mèng)樂城、基盛萬(wàn)科中央公園、華豐匯、盛高灣區(qū)中心(建設(shè)中)等大型購(gòu)物商場(chǎng)。

另外，整個(gè)番禺的醫(yī)院、文化等公共資源，也是以區(qū)府駐地為中心來(lái)聚集的。

所以，從整個(gè)番禺的資源分配來(lái)看，行政、交通、教育、醫(yī)療、文化這些中心，全部放在番禺廣場(chǎng)。

這樣一塊寶地，政府對(duì)它的定位自然是極高的。

根據(jù)廣州市規(guī)自局2019年公布的《番禺廣場(chǎng)及周邊地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，番禺廣場(chǎng)被定位為番禺區(qū)公共服務(wù)中心及軌道交通樞紐，以交通樞紐、行政辦公、文化休閑、商業(yè)商務(wù)等功能為主導(dǎo)的番禺未來(lái)新中心。

說(shuō)到番禺的中心，很多人首先會(huì)想到長(zhǎng)隆萬(wàn)博，但政府這次把“番禺新中心”定位給了番禺廣場(chǎng)，這說(shuō)明什么？

萬(wàn)博是商業(yè)中心沒錯(cuò)，但整個(gè)番禺綜合性的中心還得是番禺廣場(chǎng)。所以，番禺實(shí)際上是一個(gè)“北富南貴”的雙中心格局：北萬(wàn)博、南區(qū)府。

從規(guī)劃效果圖來(lái)看，未來(lái)的番禺廣場(chǎng)是一個(gè)融合行政中心、寫字樓、購(gòu)物中心、中央公園在內(nèi)的綜合型城市中心，對(duì)標(biāo)的是珠江新城的花城廣場(chǎng)，扮演的是全能型的城市客廳。

番禺廣場(chǎng)規(guī)劃效果示意圖（圖片來(lái)自番禺發(fā)布）

這個(gè)定位，要比普通的CBD，更穩(wěn)定、更恒久。

04

金珠琶半小時(shí)生活圈，僅存的2字頭板塊

外連金珠琶， 內(nèi)達(dá)番禺廣場(chǎng)，這便是瓏曜上城的先天優(yōu)勢(shì)。

關(guān)鍵是這樣一個(gè)價(jià)值高地，仍然是價(jià)格洼地。

如果以“金珠琶”為圓心，畫一個(gè)半小時(shí)生活圈，可以找到8個(gè)次中心板塊：

如上所示，從金珠琶往東半小時(shí)是黃埔濱江，新房?jī)r(jià)格普遍是3～5萬(wàn)/平方米；

往東北方向半小時(shí)是科學(xué)城，新房?jī)r(jià)格普遍是3～5萬(wàn)/平方米；

往西是白鵝潭，新房?jī)r(jià)格普遍是4～7萬(wàn)/平方米；

往北是嘉禾望崗，新房?jī)r(jià)格普遍是4～6萬(wàn)/平方米；

往西北方向是白云新城，新房?jī)r(jià)格普遍是5～10萬(wàn)/平方米；

往南是長(zhǎng)隆萬(wàn)博，新房?jī)r(jià)格普遍是5～7萬(wàn)/平方米；

往西南方向是廣州南站，新房?jī)r(jià)格普遍是3～6萬(wàn)/平方米；

往東南方向走半小時(shí)，就是番禺廣場(chǎng)生活圈，目前還能找到2字頭的新房——瓏曜上城，幾乎是金珠琶半小時(shí)生活圈內(nèi)唯一的2字頭板塊。

而且，項(xiàng)目周邊已經(jīng)足足有15年沒有新房供應(yīng)了，瓏曜上城的推出，對(duì)整個(gè)板塊來(lái)說(shuō)，堪稱王炸級(jí)的轟動(dòng)。

而且項(xiàng)目是按照建筑新規(guī)來(lái)打造，使用率超過100%，連70m2的戶型都能做到三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，真是卷出天際。

真的沒想到，作為一個(gè)國(guó)企，廣州地鐵地產(chǎn)的戶型能做到這么市場(chǎng)化。

不僅如此，項(xiàng)目的外立面、顏值，在整個(gè)板塊，都將是鶴立雞群的存在。

瓏曜上城效果圖

教育方面，項(xiàng)目規(guī)劃配套36班九年一貫制、中學(xué)一貫制教育配套，擬引進(jìn)品牌教育資源，是番禺廣場(chǎng)板塊唯一滿足一站全齡化優(yōu)質(zhì)教育的小區(qū)。

在社區(qū)營(yíng)造方面，項(xiàng)目也是拿出十足的誠(chéng)意，將打造“一環(huán)兩軸”的空間格局，以及六重景觀體系，展現(xiàn)“一半煙火一半自然”的高級(jí)煙火氣。

戶型方面，瓏曜上城首期面向在廣州市區(qū)打拼的年輕人，涵蓋建面71m2、87m2、89m2、106m2、127㎡等4～5空間。

有3號(hào)線這個(gè)靈魂之線的牽引，再加上2字頭的價(jià)格，超100%的使用率，以及卷到極致的新規(guī)戶型，瓏曜上城堪稱為金珠琶打拼的年輕人量身定制。

天時(shí)地利人和全部聚齊，聰明人已經(jīng)get到了。

編輯打探到，2月15日，瓏曜上城城市展館將在番禺廣場(chǎng)永旺夢(mèng)樂城正式亮相，同時(shí)項(xiàng)目示范區(qū)預(yù)計(jì)3月正式開放，敬請(qǐng)關(guān)注。