2月14日，青島嶗山王家村035地塊規(guī)劃公示，案名柏悅府。這個項目堪稱青島樓市天花板，畢竟它是山東新晉地王，僅樓面地價就高達39516元/㎡。更炸裂的是，這個地塊規(guī)劃的是第四代住宅！

▲王家村柏悅府規(guī)劃鳥瞰圖

什么是四代宅？能賣多少錢？富豪會不會買賬？這片豪宅扎堆的地段，主導的竟然還是個沒啥豪宅經驗的村企開發(fā)商！

1、

地王往事：樓面地價3.95萬，柏悅府得賣多少錢？

青島嶗山王家村地塊，去年6月一戰(zhàn)成名。中海、海信、海業(yè)益佳三家房企廝殺364輪，海業(yè)益佳一錘砸出18.87億，樓面地價直接干到39516元/㎡，溢價率37%，刷新山東地王紀錄。當時就有網友大膽預測：這地價都趕上隔壁的房價了，未來新房不得小10萬起步？

業(yè)內人士算了一筆賬：拿地成本39516元/㎡，建安、稅費、營銷、財務成本大概在2萬+/㎡，再加上合理利潤，這么一算，柏悅府成本價直奔7萬。柏悅府號稱“第四代豪宅”，得房率領先，再加品牌溢價（如果有的話），賣8萬是保守，沖10萬也不是夢。

▲柏悅府早已動工

那么問題來了：這么高端的豪宅項目，海業(yè)益佳玩得轉嗎？村里開發(fā)商的名頭，能說服土豪掏錢嗎？有錢人愿意把數(shù)千萬的資產交給一個新手開發(fā)商嗎？青島的豪宅市場還有多少10萬+的購買力嗎？

2、

第四代住宅，真的適合富豪嗎？

柏悅府號稱嶗山首個四代宅，先說下南方流行、北方罕見四代宅這個概念，它的核心是：大露臺、空中花園、下沉庭院、高得房率……聽起來很棒，優(yōu)點很明顯：得房率高、綠化好；但問題也來了——

北方天氣，露臺能用幾天？

在福建、廣東這樣的南方城市，四代宅確實受歡迎，畢竟一年四季都能在露臺喝茶曬太陽。但到了青島，冬天，真的不適合在露臺上活動。

▲柏悅府鳥瞰圖

高端客戶真的需要露臺嗎？

富豪買房，最看重的是什么？地段、品牌、物業(yè)、配套、隱私，露臺在他們的購房清單里真不是剛需。 想要院子，直接買別墅。 買大平層，就是為了躲風吹日曬。 四代宅設計有點四不像，富人真能買賬？ 如果光靠新概念就能賣貴，那樓市就太簡單了。

3、

富豪收割機，還是四代宅滑鐵盧？

王家村地塊，放在青島的豪宅地圖上，周圍一圈都是狠角色：海信海德山莊、天一仁和吾疆、銀豐玖璽臺以及金鼎地塊，稍遠點還有嶗山首府、銀豐玖璽城、瀾樾府（黃金海岸）、魯信蔚藍海岸二期等，現(xiàn)在再加個柏悅府，戰(zhàn)況會如何？

▲王家村的絕版海景

村里的開發(fā)商，靠誰來撐腰？

柏悅府的開發(fā)商，青島海業(yè)益佳，聽著陌生？這家公司的背景，堪稱地產圈“泥石流”。母公司海業(yè)集團，主業(yè)石油生意，副業(yè)曾蓋過倆樓盤——仙山花園和仙居花園，聽名字像修仙盤，實際是剛需盤，物業(yè)水平常年被業(yè)主罵上熱搜。這回突然轉型做豪宅，沒豪宅經驗，沒品牌背書，難道要開發(fā)仙居2.0版的柏悅府？

而周邊的一眾豪宅，都是青島樓市的老炮，產品力和品牌影響力擺在那里。如果柏悅府賣10萬+，直接對標海信海德山莊、天一仁和吾疆，甚至賣得更貴，憑什么？

海信的動作，暗示了什么？

海信地產的動作很有意思，前腳還在搶這塊地，后腳就開始招聘“四代宅資深建筑設計師”。

海信的動作，暗示了什么？有沒有可能，將來海業(yè)益佳和海信合作，柏悅府由海信來操盤？當然，另外的可能是，海信下一步自己也要開發(fā)四代宅。不管怎么說，王家村柏悅府，注定將是青島樓市歷史上的一個奇葩樓盤！這個項目的命運，可能并不掌握在海業(yè)益佳手里。青島樓市的故事，永遠比房子更精彩。