前言：重慶中心城區購房從限售實施到限售取消歷經7年有余，房地產市場頂層指導由2017年“房住不炒”到2025年“推動企穩回升”，7年間限售政策一定程度上降低市場流動性，全面貫徹“房住不炒”。

那么限售的全面取消對重慶哪些板塊會造成影響，市場有哪些變化，后續市場又將產生哪些影響？

2017年房地產市場持續升溫，為落實“房住不炒”，對中心城區開始實施拿證兩年限售，假設新房2年交房辦證且限售2年，2017年新房最快4年后即2021年底可銷售；

2023年9月為鼓勵居民購房，限售條件開始逐步放寬至拿合同2年且拿證限售，假設新房2年交房且辦證，2023年新房最快2年后即2025年底可銷售；

2024年支持剛性和改善購房需求，促進房地產市場止跌回穩，限售條件進一步松綁至網簽2年且辦證限售，假設新房2年交房且辦證，2024年新房最快2年后即2026年底可銷售；

2025年春節后，全面取消限售。

因此，全面取消限售所影響的是2023年后所銷售的新房，這一部分新房不用等2年即可掛牌入市。

限售取消后，重慶市場有哪些變化？

1)新房： 政策時間短，產品競爭部分錯位，新房影響暫未凸顯。

以中央公園板塊為例，目前在售項目多為同項目二期三期，新組團的產品和小區配置較之前均有所升級。本次政策解封房源集中在80-110㎡剛改產品，而新房產品集中于110-150㎡改善產品，占比較2023年增長11%，產品的供應錯位避免了與解封房源的直接競爭。

?案場情況：目前各項目保持常規營銷，暫無加大折扣動作，案場來訪變化小。

?置業顧問語錄：限售取消對我們來說暫時沒有什么影響，畢竟我們的價格比前兩年還是降了一些的，再加上戶型、面積這些都有差別，客戶該買新房還是要來買新房。

2)二手房： 掛牌均價不變，客戶帶看量無明顯變化，觀望心理加重，期待各房源降價競爭。

雖然限售取消，但客戶還需考慮未滿兩年二手房成交有5.5%的增值稅需繳納，這一部分的成本在當前市場情況下很難轉嫁至買方，因此解禁項目新增掛牌量未呈現短期暴漲，新增掛牌價格無變化；客戶方面，在價格為王的市場前提下，加劇客戶觀望心理。

?中介語錄：這個政策現在看起來還沒有什么作用，這些小區好多客戶就是高位入場，現在讓他們降價賣不太可能?？捶孔拥目蛻粲X得放開了這下房子多了又可以講價了，所以好多客戶都在等降價。

3)重點板塊： 在售新房均價低于此前3%-23%不等，準新房流入并無價格優勢。

取消限售前兩年新房銷售聚集在中央公園、悅來、禮嘉、西永、蔡家等板塊，隨著限售的全面取消，大量準新房可流入二手市場，掛牌量和活躍度可能有所增長，但是中央公園、悅來、禮嘉、西永、蔡家板塊目前在售新房均價低于此前3%-23%不等，準新房流入并無價格優勢，必定需“割肉“才能跟在售項目競爭， 限售取消對于同板塊新房市場價格沖擊有限。

4)產品： 同面積產品流入，二手房市場將分流新房客戶

過去兩年重慶新房市場90-100㎡銷售占比32%，其次是面積段80-90㎡，占比16%，限售取消后，同面積產品流入二手房市場， 將分流目前在售同面積段新房項目的客戶 。

觀點：限售取消對重慶一二手房市場短期、中期影響性均弱

限售取消重點影響前兩年主力出貨的近郊板塊。以中央公園、悅來、禮嘉、西永、蔡家為首的近郊板塊房源量約占73%，其中77%板塊去化周期超3年，次新房源入市將與新房形成直接競爭。此外，以觀音橋、彈子石、南坪、石橋鋪為主的核心區占14%，以龍興、空港新城為主的遠郊區域占比10%。

限售取消對短期數據變化影響弱。新房通過產品升級錯位競爭“解封”房源，避開直面競爭，對“解封”房源將產生的沖擊預期持低影響態度，案場維持原營銷折扣，目前暫無明顯變化。二手房新增掛牌暫無明顯增加趨勢，客戶帶看量無明顯變化，但客戶觀望心理加重，期待準新房入市后各類房源降價競爭，短期成交周期有拉長可能。

預計限售取消后續或將帶動二手房掛牌量小幅增長，但對一二手房成交沖擊均較弱。從本次限售取消的過去兩年成交新房來看，僅4%的板塊均價較當前二手房成交價低，龍興、禮嘉、龍洲灣等13%的板塊均價較當前二手房成交價高0-2000元/㎡，低價差房齡新，若業主愿意小幅虧出，或將為此類房源帶來競爭優勢，帶動板塊二手房掛牌小幅增長；但整體來看，多數限售取消房源均為高位購置，價格優勢弱，業主愿意大幅“割肉”仍是少數，高位掛牌意義不大，對新房住宅成交量整體刺激弱。

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