壹

蛇年春節剛過，北京很多在售樓盤包括2024年才入市的“新盤”就接到了“盡快出貨甚至清盤”的指令，其中有些還加上了“堅決”、“必須”甚至“不惜一切代價”的狀語。事態之重大，清盤之迫切，溢于言表。

這其中，不乏“高端頂流”的代表性項目。譬如2024年北京豪宅標桿之一的某項目，因為臨近地塊是“好房子”，因此被要求于2025年6月前清盤。

再譬如朝陽去年賣得相當不錯的某改善盤，同樣原因，被要求于2025年4月前清盤。

接到類似命令的新盤項目還有不少，不再逐一贅述。

但這并不是沒來由的緊張，北京在售存量項目的開發商，正在試圖通過盡快清盤來躲避一場碾壓式的“屠殺”，因為很快——報規條件更寬松的“好房子”就要入市了。

而且，以后這種“好房子”還會越來越多：日前，北京市規自委印發《北京市平原多點地區“好房子”規劃管理相關技術要點（試行）》（下稱《技術要點》），鼓勵增加封閉或開敞陽臺，允許套內面積較大的住宅在起居室設置一定比例挑空空間，明確部分面積不計入容積率。

報規口徑的放松，意味著北京樓市的產品將形成巨大的代差。同樣或者相近的區位，買這些規劃條件更寬松的房子顯然更值。從目前規劃批準的情況看，2024年四季度及其以后出讓地塊的規劃條件明顯寬松，陽臺有了，架空層、風雨連廊、花池等計容條件寬松不少，得房率大為提高，甚至出現了得房率超過100%的項目。這在以前都是不可想象的。

現在，《技術要點》在140平方米以上的住宅中放開挑空層，且按水平投影面積計容；還給出了陽臺水平投影面積不大于套內建筑面積10%，進深不超過1.8米這個上限，此外還明確封閉、開敞、錯層陽臺三種類型，部分面積不計入容積率。按此口徑報規批下來的新項目，和之前的項目相比，代差幾乎是顛覆性的。

代差的顛覆性，就是競爭的強殺傷。一旦拖到和這樣的項目“遭遇”同時期賣房，那么這些屬于順銷期存量在售樓盤的命運確實堪憂，這就是開發商們的擔憂和恐懼所在。

具體到項目上，最典型的表現就是附送面積。

一個典型的代表就是搶在節前開盤并一把賣了25個億的豐臺三環豪宅金茂璞逸豐宜，憑借南向內外雙陽臺+首層架空以及設備平臺贈送等產品力優勢，贈送面積最高可以到35.5平方米，得房率基本可以飆到90%以上，讓整個豐臺樓市為之沸騰。

同樣堪稱典型的，還有位于豐臺四環的北京隅·西頌項目，南向全面寬開敞陽臺和北向1米進深的設備平臺是贈送的，雙面寬的花池也是贈送的。以112平方米左右的三室兩廳兩衛戶型為例，含陽臺在內的總贈送面積在約18平方米，其中花池贈送面積約4平方米，得房率由此大為提升。

這種規劃條件和贈送面積，在2024年9月以前是不敢想象的。像金茂璞逸豐宜、北京隅·西頌所在的豐臺區，近兩年是土地出讓的“大戶”，2024年入市銷售的新盤不少。不過，由于當時的報規條件與2024年9月以后不同，很多在售項目連陽臺都沒有，更別提什么設備平臺，花池這樣的贈送面積了。

現在，這樣的項目還沒賣完。一旦未來和這些規劃條件更為寬松的項目遭遇，相同或相近的區域，相近甚至更低的價格，買房人怎么選，顯而易見。對開發商而言，如果現在不能盡快清盤，一旦更多規劃條件更寬松的項目入市，自己的項目遭遇“屠殺”在所難免。

貳

這種情況不僅出現在豐臺，北京樓市的其他熱門區域也是一樣。更關鍵的是，從2024年四季度開始，土地供應放量。這意味著以后還有更多的規劃條件更為寬松，對購房人而言更“實惠”項目入市，如果現在“不跑”，將來就會死的很慘。

房地產競爭三要素，地段、產品、價格。地段已經選定，產品的規劃條件不是開發商自己能確定。所以，要想提前清盤，唯一剩下的手段就是價格。因此，春節一結束，這些市場存量在售樓盤就開始暗中降價促銷，要“盡快清盤”，只有“以價換量”一條路可走。

朝陽北路沿線的一個新項目，總體而言，產品不錯，幾乎沒有什么短板。之前在市場環境不明的時候，銷售業績也不錯，是那時北京為數不多的熱銷盤之一，當時期房的銷售均價是8字頭。

這個項目是按照2024年9月以前的口徑報規的，現在，項目賣到了現房階段。由于擔心未來受到規劃條件寬松項目的碾壓，現房也要盡快清盤。所以，在價格策略上，現房單價給到了7字頭，與期房價格形成了驚人的倒掛。

同一個項目，現房價格比期房還便宜，開發商對清盤的迫切程度，由此可見一斑。

受到這種壓力的影響，特價房的數量在變多，“降價”的幅度也在變大。我們特意去看了看渠道市場中給出的特價房價格信息，在海淀、朝陽，很多原總價1000萬左右的房源，最多可以有超過100萬以上的降幅。在“紅?！必S臺，很多總價不足1000萬的房源，降價幅度也都在100萬元以上。

這還基本都是2024年入市的“新項目”。至于時間上更早一些的項目，幅度更大，甚至有一些老牌豪宅總價接近2000萬的尾房，降價幅度最高都在500萬以上。

開發商們都明白，時間越向后推移，購房人可選的余地就越大。從2025年的北京的供地計劃上看，諸如海淀、朝陽這樣原本稀缺的區域都會有不少新地塊入市，而這些地塊能夠拿到的規劃條件可能更為寬松。

從沒有陽臺，到陽臺標配；從得房率80%是上限，到80%以上是家常便飯，甚至某些地塊當下已經把得房率突破到100%甚至更多。

現在的北京樓市，由來只有新人笑，可新人笑的時間也不長，永遠還有更新的新人在后面等著笑，看你哭。

與其等著被碾壓，不如現在“放血先走”。

叁

可是，開發商意識到的危險，購房人都懂。

前面提到的某個項目，春節之后決定降價“盡快清盤”，通過渠道搞來了100多組的帶看，結果一套都沒賣出去。操盤團隊做了一些跟進訪談，不少客戶都直言，等等再看，后面還可能有更好的。

市場急劇下行的時候，是怕買了繼續跌而待購；現在，市場基本穩住，購房人是因為擔心沒買到更劃算的而待購。相近的區位，相近的價格，現在得房率80%，未來得房率90%甚至更高，平均下來的單價，還是后者更劃算。更不要提其他方面的產品升級。這是當下普遍心態，購房人這么想，一點也沒錯。

清盤需求愈強烈，渠道的費用就越高，這和債券市場的收益率是一個道理。春節之后，很多項目都把渠道費用提高到了5個點，有的項目甚至更高，而正常狀態下，渠道費用一般2~3個點。這也從側面展現了開發商加速清盤的需求之迫切。

渠道的小哥哥小姐姐們也都成了各個項目“重點爭取”的對象，成交提點是履行合同，不必多言。為了鼓勵把更多客戶帶到現場，開發商也是變著花樣激勵，除去給帶看獎勵費，還有給京東卡的，給彩票的，給電動洗腳盆的，給米面糧油的。如果認購了，還有的開發商額外給兩瓶茅臺，華為手表、手機。

除此之外，還有開發商承諾，一旦認購，還會額外請渠道人員門店的所有人“私宴一頓”，就差寫上有誰作陪了。五花八門，八仙過海，各顯神通，開發商干到這個份兒上，也是沒誰了。

這確實是“卷得沒邊兒”，但是，沒有辦法。這樣的“大逃殺”，不應變成常態。

去年，海淀區某個區域的不少業主給12345打電話，反映的問題很有個性。他們自己的房子沒有陽臺，認為如果規劃條件放寬，同區域的新房規劃批了陽臺，那么，在未來的二手房市場上，自己沒有陽臺房子會貶值。因為接到了不少這樣的電話，最終，海淀某個新出讓地塊批準的規劃里，也沒有了陽臺。

春節前，我們寫了一篇文章：《》，現在的局面，證實了這種擔憂。增量壓存量，增量變存量，將會陷入某種循環。在這種情況下，逐步將報規條件口徑穩定下來，同時控制合理的供地節奏，將使北京樓市企穩回暖的基礎更為穩定和牢靠。

2月13日公之于眾的《技術要點》便是一個注重政策公平性、連續性的起點。更好、更實惠、更劃算的產品，確實是首都房地產市場的強烈需求與真實需要。有了《技術要點》，市場買方與賣方對于產品形態的預期都將趨于穩定，這也將有利于市場調整好存量與增量的關系。畢竟“控制增量、消化存量，提高質量”，三位一體，缺了哪一個都不行。

我們相信，這一切都在監管部門的考慮范圍以內，并且會做出最好的選擇。

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