前言

剛過去的2024年，是上海新房市場掉進冰窟窿的年份。

從大數上來看2024全年，上海的新房供應量和成交量均為過去五年的最低點。

全年的55788套的新房成交量，相比于2023年79846套的水平暴跌了30%。

新房全面滯銷，進而造成的結果就是地賣不動了。

2024年全年，上海的土拍總量只有47塊，相比于去年數量少了三分之一，出讓面積少了57%，建筑面積少了62%。

雖然下半年隨著聯動價放開、929新政激活市場，新房和土拍市場迎來了一定程度的回暖；

但樓市未來疑云重重：

聯動價取消之后，眾多新房本就紛紛漲價；

新拍的地王帶來的結果也是房價的快速上漲，市場能否承受得住仍未可知。

唯一值得慶幸的是，隨著市場下行，眾多開發商紛紛卷起了產品配置；

但是配置高了，品質卻未必，大量的交付維權事件仍讓人憂心。

眾多復雜因素疊加之下，讓人看不清前路。

2025年的上海新房市場，到底何去何從？

2024年，上海樓市一個顯著的特點就是：

市場極度割裂。

面對剛需群體的郊區新房賣不動，面對改善群體的的市區新房卻賣的特別火。

開篇提到，上海2024的新房銷量創造了五年新低——但是市中心的新房豪宅供應量卻是創造了五年新高。

2024年上海的市中心豪宅賣的飛起，總價超2500萬的豪宅供應超5000套，幾乎等于2021-2023三年的總和。

對比之下，郊區的新房今年嚴重滯銷，大量的郊區新房啟動了中介分銷帶看，買房返現金、給家電、送金條等各種“騷操作”重出江湖。

市區10萬以上的豪宅成交遠超往年，但是郊區6萬以下的新房成交大量縮水；

一漲一跌作用之下，自然是上海的新房成交均價直接來了個暴漲。

2024年上海新房成交均價首破7萬大關，達到了75481元/㎡，相比于去年暴漲13.5%。

郊區的新房滯銷，進而就是造成了占土拍主力的郊區土地，直接賣不動了。

2023年上海賣掉宅地72塊，外環外多達54塊，占比75%。

2024年全年，上海的土拍總量只有47塊，相比于去年數量少了三分之一，出讓面積少了57%，建筑面積少了62%。

2024年土拍中，外環外只有19塊，占比40%。

之前一直扮演拍地主力的五大新城全面熄火，嘉定、松江、臨港均只拍了一塊地。

下半年隨著聯動價放開、市場好轉，雖然拍出了一些地王，但是大多數位于外環以內，郊區基本毫無建樹。

不過，物極必反，雖然郊區新房在2024年處于谷底，但是2025年這種市區火爆、郊區慘淡的行情很可能迎來攻守異形。

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去年年底以來，有些市場形勢已經悄悄改變：

第一，隨著聯動價的放開，市區的新房價格在不斷上漲，毫無倒掛，失去性價比。

比如黃浦區的新房，從兩年前綠城外灘蘭亭14w+的水平已經逐漸飆升到了16w-17w-18w；

圖源網絡

最新即將入市的金陵華庭據說預售證價格將達到19.5w左右，成為僅次于翠湖六期。

但是新房漲價伴隨的是二手的跌價，隨著市中心二手豪宅的降溫，連曾經的房價巔峰翠湖四期都已經到了20萬出頭的水平，可以說上海樓市的倒掛已經完全消失。

去年年末上市、價格已經漲上去的露香園、上海壹號院等項目，銷售情況已經遠遠無法和上半年的火爆情況相提并論。

接下來上市的豪宅，情況就很難了。

一方面從產品上，未來的新房豪宅戶型更大、總價更高、風貌別墅的占比更大（大平層豪宅去年賣空了太多）；

單價已經漲到如今這個水平的情況下，極高總價的新房大概率會面臨滯銷市場。

另一方面，2025年的市場環境也無法和前幾年相比。

今年面對的是已經消耗大量購買力、二手房毫無倒掛的更惡劣的市場環境，預計新房豪宅在明年銷售將持續抗壓。

第二：市區中產地段新拍的地王讓未來這批項目打破了板塊可承受的價格上限，泡沫太大了。

龍華地塊預計20萬（疊墅），曹家渡16-18萬，大寧16萬，新楊思12萬，幾乎都遠遠超出了板塊目前的價格體系上限。

這些房子，無論你如何營銷，都大概率是成為ceo盤：

無豪宅的命，得豪宅的病，賣豪宅的價，問題真的很大，大概率站崗。

第三，隨著市區舊改程度的加深，新項目的地塊條件變差，大多是邊角料。

市區的舊改開發如今也進入了下半場，項目舊改開始向老大難發力。

趨勢上來看，就是：

地塊越來越小，位置越來越邊角料，產品發揮的空間越來越小，尤其是浦西。

比如楊浦去年拍的地塊，大部分都是迷你地塊，一兩棟樓的項目，很難做出花樣。

楊浦今年拍的江浦地塊

不僅僅是楊浦的東外灘，未來閘北的西藏北路新一批房子也是地塊小，位置也不再是中興路的核心區。

越秀項目位置

像曹家渡地塊就是個夾縫中的地塊，龍華地塊也是周邊大馬路一堆老房子的小地塊，地下還過地鐵。

曹家渡地塊方案

龍華地塊航拍，圖源小胖看房

大寧預計今年出來的地塊也是如此，小小的一塊，最后估計就是一棟樓。

小地塊為主將是未來的主流趨勢，相比于完整大地塊，這種小地塊缺陷很大。

如果地塊不規整，中央園林肯定是弄不出來了。

如果地塊比較窄，戶型可能就比較差，從設計上講就是面寬不夠用，120平大戶型南面只能放一個臥室。

如果地下過地鐵，那么地下車庫也會受到影響，地庫大概率要排雙層，停車也沒那么方便。

綜合來看，市區的新房2025年大概要進入“hard”模式了，前幾年躺著賣的好日子要一去不復返了。

而因為2024年郊區的拍地不多，2025年的郊區新房供應量會引來階段性的緊缺。

2025年，即便逐漸加大郊區地塊的供應量，項目落地也是秋天甚至冬天的事情了，今年上半年郊區的新房必然迎來一小波熱度。

不過我們之前也講過，遠郊新房毫無稀缺性，這個觀點在大部分購房者心里也形成了共識。

因此郊區的新房熱度雖然會恢復，但是也很難爆火，大家都怕買跌。

除非真的放了大招，全面放開外環外的限購，到時候恐怕郊區房價還要發生一輪漲價。

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真正值得期待的是：

2025上海新房市市場，有可能會成為新一輪產品大升級的關鍵里程碑年份。

前幾年倒掛市場，我們經常吐槽，開發商躺著賣房，上海的新房產品力幾乎就是停滯了，大幅度落后于杭州、蘇州的新房產品。

那種躺著賺錢的環境下，開發商是懶得思考的，大多新房都是套個公司產品庫里的標準模板草草了事，減配蔚然成風，不太可能加配置為購房者考慮。

因此，從2018年之后一直到2023年，這么多年上海的新房基本沒有本質上的升級，和之前不限價時代的高品質商品房相比甚至還略有不如。

但是去年以來，房價貴了、市場差了，開發商倒是終于逐漸覺醒了：

開始在配置上下功夫，產品配置上也卷了起來。

去年以來，隨著新房倒掛消失，新房慢慢滯銷，開發商也逐漸把心思放回了產品設計上，不再吃老本；

不過這個轉變是個慢過程，最開始都改觀只是細節處的調整。

之前70/90時代，99平小三房戶型的得房率大多在70%-75%，造成每個空間都很小，很多廚房都放不下冰箱。

開發商開始思考之后，就開始做出了創新，在客廳空間設計了s墻，冰箱可以直接放入其中，人性化了很多。

圖源網絡

隨后就是一系列配置上的創新：

裝修上，配置了美妝冰箱，鞋子消毒器弧形吊頂，奢石、移動插座；

外立面上，從涂料卷到了鋁條到鋁板，從普通的雙層玻璃開始卷三玻兩腔；

社區配置上，開始卷精裝地庫、架空層、小區會所，讓曾經豪宅才有的配置下放。

直到最近，大家紛紛開始卷產品力了：

市面上只要不是太差的開發商都會開始做轉角飄窗，開始做大窗墻比，開始做橫廳。

南翔華潤項目

如果總結過去一年多事件，上海產品力的變化，大概就是上海新房全面豪宅化：

眾多豪宅配置開始下放，會所、泳池、架空層走入平常百姓家，外立面普遍升級。

而2024年，上海樓市又給這個產品升級浪潮加了兩個buff：

一個是上海的中小套比例放開了，開發商可以排更多大戶型出來主打改善，給了產品升級更大的空間；

第二就是前文提的上海新房價格依然會上漲，甚至打破原有價格體系。為了讓高價新房好賣，開發商不得不做高配置來讓高價看起來更值。

比如我前文提到的地王項目們，據可靠消息，各公司內部都是按照豪宅標準去做項目的。

隨著這一大波產品升級勢能的累積，2025年，上海樓市的新房產品力大概會正式進入一個新時代，和之前那一批商品房正式拉開差距。

這個對市場將會帶來深遠的影響。

以前次新房和新房的差距可能是次新房人車不分流，但是產品、園林等方面配置秒殺新房；

2025之后的新房，恐怕就是各方面都會優于老一批商品房，那么樓市的買入邏輯又發生了根本性變化，價值排序將會重新排位。

當然，我說的一切都是配置升級，而不是品質升級。

品質這東西得看開發商的功底和良心，交付不行，那吹的再牛也白搭。

結語

當然，配置升級了也要看價格是否合適，也要看板塊地段的發展潛力。

市中心的房子也不是都值得上車，郊區也不是全面落寞。

篇幅有限，具體的產品選擇、板塊分析，歡迎期待后續推文。