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　　這里的房價暴漲，不是說國內，而是海外。

　　近年來，海外市場風風火火，澳洲房價大漲，美國房價大漲，特別是美國，房價在口罩期間美聯儲QE的情況下，整個房地產市場出現了大漲。

　　回顧歷史，美國的房價在過去的幾十年里經歷了多次波動。2008年的次貸危機導致房價大幅下跌，許多家庭失去了住房。然而，自2012年以來，房價又開始穩步回升，尤其是在2019年之后，房價上漲速度明顯加快了。

　　
圖：美國房價指數

　　大家看上面這張圖，美國的房價在第一階段漲了50年，然后次貸危機跌了5年，隨后又繼續上漲。

　　在第一階段，從1960年到2008年，算上通貨膨脹因素，每年實際漲幅也有2%-3%。

　　數據來看，1960年美國房價中位數是11900美元，到2006年房價中位數漲到了230000美元。

　　而我們，從1998年到2021年，房價漲了23年。

　　統計局數據顯示，1998年全國商品房均價是2063元/平方米，2021年漲到了10290元/平方米。

　　和發達國家比，差距還是很大的。

　　就這幾年，美國房價還在漲，但我們卻跌了4年。

　　根據美國聯邦住房金融局（FHFA）的數據，2020年至2021年期間，美國房價平均上漲了18.8%，這是自1975年以來的最大年度漲幅。2022年，房價繼續上漲，盡管增速有所放緩，但依然保持在兩位數。

　　2022 年 5 月以來首次出現這種情況。克利夫蘭以 15% 的漲幅領漲價格，其次是密爾沃基（14.5%）、費城（14%）、邁阿密（11.8%）和芝加哥（11.1%）。

　　根據 Redfin 的最新報告，坦帕、奧蘭多和杰克遜維爾等佛羅里達州大都市的房價漲幅最小，分別上漲了 0.5%、1.3% 和 1.3%。

　　可見，美國不但股市一直漲，房價也是如此。

　　過去幾年，很多分析師都在分析美國房價上漲的原因，其實很簡單。

　　美聯儲在2020年新冠疫情爆發后，迅速將基準利率降至接近零的水平，目的是為了刺激經濟復蘇，然而低利率使得貸款成本大幅降低，購房者的購買力就增強了，從而推高了房價。

　　當然，還有一個重要的原因。

　　就是疫情期間，許多家庭選擇搬遷到郊區或更大的住房，導致住房需求激增。但這個區間，住房供應卻沒有能夠跟上需求的增長。

　　根據美國全國房地產經紀人協會（NAR）的數據，2021年美國的住房庫存量降至歷史低點，僅為2.6個月的供應量。

　　當然成本的角度，還有建材價格的上漲，木材、鋼鐵等的價格過去幾年大幅上漲。

　　美國勞工統計局（BLS）的數據，2021年木材價格上漲了超過100%，這直接推高了新建住房的成本。

　　成本一上去，很多開發商甚至都不想建房子了。

　　另外就是空心化的美國，大量的生產原材料、工業流程、具備專業水平的工人全都在國外，這時候房屋造價成本就高，再加上抵押貸款利率跟美聯儲加息高度關聯，最終導致美國人買房成本極高。

　　但我們不一樣，我們是勞動力市場，大批量的建房子，導致這幾年供給過剩，特別是三四線城市，房子明顯供給過多。

　　最近deepseek不是很火嗎？此前美國的AI也非常火，但是ds出來以后，美股科技股就跌了萬億美元的市值，之所以如此，是因為我們這個市場最擅長的就是打價格，美國人擅長創新，我們擅長吧東西變得便宜，普惠，大家都能用。

　　之所以提這個，其實房子也是一樣的，我們在過去幾十年建造的房子，是人家的很多倍，貨多了自然價就很難再上去，但美國的房子，每年的新開率非常低，這也直接推升了美國的房價，其實澳洲也是這樣。

　　根據Zillow的數據，2021年美國租金平均上漲了14%，這是自2015年以來的最大漲幅。租金的上漲使得許多低收入家庭面臨住房困難，甚至不得不搬遷到更遠的地區去住。

　　但對于投資者而言，房價的暴漲使得有房家庭的財富大幅增加，而無房家庭的財富則相對縮水。

　　所以這幾年，出海投資的人特別多，而且投資的都是海外房產。

　　即便是馬云這樣的大佬，出海也投了不少房產，國人不喜歡投股票類產品，出海都是喜歡投看得見的摸得著的東西。

　　很多人就奇怪了，為什么美國房價能持續上漲？我們就不可以，上面我已經回答了一部分，還有一部分原因是產業。

　　美國這么多年房價能漲，關鍵在于產業升級快。產業結構不斷調整，新興產業不斷涌現，大家的收入也跟著漲。

　　咱們這些年房地產發展太快，有點超前，工資和產業都沒跟上。

　　當然美國房價上漲還有一些別的原因，包括低利率、供需失衡、建筑材料成本上漲和投資需求增加等。

　　那么未來呢？美國房產還會不會繼續漲？

　　我的答案是肯定的，因為貨幣咋持續印，所以跟隨美元的房子也會持續漲，本質上，漲的不少房價，而是貨幣本身被重新錨定了。

　　未來，澳洲、日本，美國這樣的地區，房價依然還會持續漲，至于漲到什么時候，那可能就不是我們這一輩人能說的了。

　　2025年，最好的機會在哪兒？

　　出海，出海，還是出海，是我們對2025年的定義，日本的昨天就是我們的今天，走在今天，走出去一定是最好的選擇。