記者丨李惠琳 編輯丨譚璐

綠城中國董事會主席張亞東，打響了2025年第一戰。

2月13日，他簽發了兩份公告：

一是建議發行美元優先票據，為現有債務再融資；二是宣布按面值回購2025年4月和7月到期的美元高級票據的要約。

張亞東既是對外以示信心，也是表決心。

1月召開的經營計劃工作會議上，他為工作定調：開局就開戰、起步就起跑、沖鋒就沖刺。其在1月已至少拿下5宗地，預計耗資48億元。

“確保公司站穩綜合實力第一梯隊。”公司提出，要警惕小富即安的自滿情緒，做好過緊日子的準備。

拼高周轉

刻下，這家總資產超5300億的杭州房企，債務負擔不小。

截至2024年6月，其債務總額增至4274億元，較2020年底增加千億元，其中有息借貸達到1483億元。

公司一直壓降負債規模，2024年6月至9月，提前贖回12個月內到期的5.23億美元債券。同時，優化債務結構，至年末現金短債比在2倍以上。

穆迪估計，未來一年到一年半，綠城的杠桿率將從8.1倍（截至2024年6月底）小幅下降至7.5倍-7.8倍。

張亞東團隊一邊加速化債，一邊爭取賣樓。

市況不易，銷售、利潤縮水是大勢所趨。

2月初，公司預告，去年利潤同比下降少于五成，即不低于15.59 億元。

同時，包括代建項目在內，去年獲得總合同銷售額2768億元，是近4年來首次跌破3000億，未達成既定目標。

客觀來看，張亞東取得的成績，已屬不易。

2024年，綠城的銷售規模晉升至全國第三，較上年前進2位，既有賴于同行襯托，也歸功于團隊穩住了底盤。

張亞東接管綠城6年來，定下三步走戰略：提速、提效、提質。

他重啟規模擴張，恰適逢行業調整，玩家出清，綠城以逆行者姿態，搶占市場。

有綠城方面人士向《21CBR》記者透露，公司近年的打法，是搶占核心城市的頂級地塊，再依靠高端產品和品牌溢價，吸引改善客群。

“當前的市場環境下，核心區域的置換改善型需求還有一定釋放潛力。”該人士稱。

高端產品對品質要求高，資金回籠慢，風險更大。張亞東的應變之策是，以攻為守，使出高周轉招數。

2024年1-6月，從拿地到開工，綠城的平均周期由2.1個月縮短到1.7個月，新拓項目全部當年首開，新增貨值預計當年銷售轉化率為63%。

資金回籠速度也在加快，同期拿地到經營性現金流回正，從11.6個月縮短到9.5個月。

在大本營杭州，提速尤為顯著，半年內創造18次開盤售罄紀錄，拿地至經營性回正只需7.1個月。

2月13日，穆迪授予綠城擬發行高級票據“B1”高級無抵押評級，預計若陷入財務困境，將獲得母公司中交集團的特殊財務支持。

謹慎出手

不確定環境下，張亞東團隊的重點，是保去化、保利潤。

“公司下半年乃至明年上半年，還是保持底線思維、謹慎穩健的經營策略。”他在去年8月表示。

張亞東團隊的投拓力度在收縮。

2024年，綠城新拓26宗地塊，同比少了12宗，規模處于近年低位。權益拿地金額為529億元，同比減少104億元。

綠城總裁郭佳峰解釋，要尋找好項目，寧可錯過也不錯投。

好項目的標準主要是兩個：安全、有利潤。這多集中在核心城市、核心板塊。

2024年，張亞東團隊勇奪一二線城市核心地塊，下手穩準狠，一年斬獲了三宗地王，分別分在上海、杭州、蘇州。

比如，去年8月，綠城以總價48.05億元，斬獲上海徐匯區濱江地塊，樓面價13.1萬元/平方米，刷新全國紀錄。

截至2024年6月底，綠城在全國共有151個項目，杭州、北京、上海等10大核心城市的占比高達55%。尤其是上海，土儲達509億元，為其第二大市場，僅次于杭州。

綠城團隊還進入下沉市場尋找項目。去年10月，經過72輪競價，綠城以近18億元奪得義烏一宗地塊。

為了實現高周轉，張亞東團隊偏好小體量地塊，2024年所獲土儲中，45%為5萬平方米以下地塊，不少容積率在1-1.5區間，適宜打造高端住宅。

“小體量的地塊，總價相對可控，開發周期較短，基本可做到拿地三個月到半年內實現開盤銷售。”

中指研究院分析師楊永俊對《21CBR》記者表示，這類地塊受市場影響較少，對房企的現金流影響也較少。

利潤走薄

張亞東提升拓地標準，力推高周轉，也付出了利潤走薄的代價。

綠城整體拿地成本在走高，2024年，其權益拿地均價升至2.22萬元/平方米。

其新房銷售均價每平米同比漲了700元左右，至2.9萬元/平方米，但銷售均價與拿地均價之比僅為1.3，處在偏低水平。

2024年上半年，綠城毛利率13.09%，同比下滑約4.32個百分點。同期，綠城計提了14.2億元的存貨減值，利潤下滑兩成。

“很難說，未來還有多少減值需要計提。”管理層在中期業績會上稱。

面對壓力，張亞東著重提升權益比，去年上半年，新拓項目的權益比達84%，以降低風險，鞏固利潤。

同時，團隊進一步收緊投資尺度，對于新增項目，要求有兩位數以上的利潤率。

今年初的經營計劃會議中，公司方面強調，要確保安全底線，精準選地，確保高質、高標兌現，力爭“做一成一”。

今年，張亞東繼續高強度拿地。

1月份拿下5塊土地，預計耗資48億元，包括杭州下沙單元一宗地塊，溢價率41.46%。

有市場人士推測，該項目均價至少要達4萬元/平方米以上，才會有利潤，而周邊樓盤的單價在3.5萬元左右。

1月，綠城獲得合同銷售額約113億元，同比少了7億元。

低溫開局，張亞東團隊接下來的壓力不小，也同步將刀口向內。

2025年度經營計劃中，他要求各單位持續三改（改革、改變、改進），在研發設計、營銷服務上全面改革。

如今，地產陰霾尚待散去，開局就開戰，也將挑戰張亞東和綠城的操盤能力。

圖片來源：綠城中國，除標注外