大家好，我是蘇北哥！今天是2025年2月13日，正月十六，北哥在這里給大家拜個晚年~

俗話說過了十五才算是真正的“過了年”！北哥趕著“正月十六”才和大家見面，開啟新一年的南京樓市考察文字之旅，也陪伴大家一起走上2025年的買房新征程！

01.

2025年到底該不該買房？一味等下去，可能形勢有變！

了解北哥的老粉都知道，北哥的公眾號2月份一般是不更新的，但是眾多“新粉”不太了解，這段時間紛紛在后臺留言，詢問文章更新事宜，文章開頭就此說明一下！

2月份不更新文章的原因，有這么兩個！第一，當(dāng)然是過年！一年一度的新春佳節(jié)，普天同慶，家家戶戶忙著走親訪友、出門旅游，此時再大的事情也只能容后再議，買房話題當(dāng)然也不例外；第二，每年2月份其實(shí)是全年樓市發(fā)展中非常重要的一個階段，起到呈上啟下的銜接作用，因?yàn)榇汗?jié)和“金三銀四”之間就隔了一個2月份，所以很多ZC，行情會在這個時間段“暗流涌動”，北哥需要利用這一個月的時間充分觀察市場，凝練成最新觀點(diǎn)，給到大家。

然而，今年的2月份大大的不同！北哥決定不再等到月底，從2月中旬就開始更新文章，因?yàn)榻衲甑氖袌銮闆r可能和往年存在著根本性差別，各位不可按照常規(guī)慣性思維判斷市場，北哥作為30萬粉絲的樓市博主，有義務(wù)提前告知。

在詳述近期市場變化之前，首先北哥得問大家一個問題：你們認(rèn)為2025年該不該買房？當(dāng)然了，這個問題年年問，但今年的答案可能完全出乎你的預(yù)料！

看到這個常規(guī)性提問，很多人會不假思索的說“不買”，或者說“等等看再說”！為何回答如此堅決呢？無非在一個“等”字上，等一等房價還會跌；等一等房貸利率還會降；等一等買房ZC還會更優(yōu)惠……這就是典型的慣性思維，理由也很充分啊，因?yàn)閺?021年下半年算起，直到2024年底，國內(nèi)樓市已經(jīng)下行三年半，繼續(xù)下行是大部分人的直覺判斷，殊不知市場正在潛移默化的發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化。

第一個結(jié)構(gòu)性變化：不同城市樓市行情的“兩極行情”將出現(xiàn)，2025年大概率出現(xiàn)城市越級“置換潮”

什么叫兩極行情呢？就是不同等級城市間的樓市行情差距會越拉越大，也就是三四五線城市房價可能會越來越低，而新一線、強(qiáng)二線，四大一線城市房價可能會逐步趨穩(wěn)，甚至上揚(yáng)！

有人會說之前也是這樣啊？有什么區(qū)別？區(qū)別當(dāng)然是有的！之前各等級城市間的樓市行情差異，那是市場行為自發(fā)形成的，2025年在這基礎(chǔ)之上還加入了ZC引導(dǎo)因素。

近期財政部公示了全國首批城市更新行動的15座城市名單，包括：石家莊、太原、沈陽、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青島、武漢、東莞、重慶、成都、西安！而這些城市大多是近三月以來，房價行情出現(xiàn)突出上揚(yáng)的城市，也就是說這些城市的“動遷”、“城中村改造”等更新動作將受到ZY財政的大力支持。

在這種“畫圈”ZC的支持之下，上述城市的購房需求會進(jìn)一步得到刺激，無疑將助力這些城市房價趨穩(wěn)、上揚(yáng)，而其他城市房價可能繼續(xù)下行，由此拉大了兩極分化。

其實(shí)過年前夕，南京已經(jīng)率先行動，開展了2025年新一輪城市更新行動，全市將分圈層，分為12個行政區(qū)，對城市劃定更新片區(qū)34個，包含秦淮秦虹片區(qū)、河西南湖片區(qū)，江北南鋼片區(qū)、燕子磯片區(qū)，城南梅鋼片區(qū)、雨花經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)片區(qū)、南京南站北片區(qū)等。

1月份以來，南京的雨花臺的板橋新城、軟件谷西片區(qū)、軟件谷東片；浦口的朱家山河片區(qū)；江北新區(qū)長蘆街道；江寧的麒麟、東山、秣陵、空港、祿口等片區(qū)相繼發(fā)布了征地公告。

在這樣的ZC刺激之下，從2025年開始南京樓市將發(fā)生根本的結(jié)構(gòu)性改變，與周邊城市拉開差距。一場從三四五線城市向一線、新一線城市的房產(chǎn)置換潮，可能由此拉開大幕。

從經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度，也能看出端倪！2024年全國GDP排名城市已經(jīng)“放榜”，南京扔排在前十之列。

隨著財富集中和房產(chǎn)置換潮愈演愈烈，TOP10城市與其余城市間的差距可能會越拉越大，這種趨勢可能會讓更多人向往來到南京這樣的千萬級人口城市安家、生活。

今年過年，一系列經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)已經(jīng)證明了南京仍具有強(qiáng)勁的“虹吸能力”；南京市文旅局發(fā)布數(shù)據(jù)，1月28日—2月4日全市接待游客1690萬人次，旅游總收入達(dá)181億元！按可比口徑較2024年同期分別上漲9.2%和7.3%，增幅扔排在全國榜首。

第二個結(jié)構(gòu)性變化：南京仍在悄悄升級新房產(chǎn)品品質(zhì)

從去年開始，北哥一直在日常文章和晚間直播里給大家傳遞一個概念，那就是南京樓市正在發(fā)生重大的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)升級，從去年9月份河西南的中海江南玖序打響第四代住宅的第一槍，這種以高品質(zhì)著稱的新產(chǎn)品已經(jīng)以迅雷不及掩耳之勢，迅速占領(lǐng)了南京樓市的主流市場。

按照目前的四代宅項(xiàng)目布局，全市大概有16家，加上今年陸續(xù)上市的，預(yù)計今年全市四代宅數(shù)量將增長至25家以上。

四代宅項(xiàng)目的全面開花，前期續(xù)銷項(xiàng)目的逐步收官，這一市場現(xiàn)象將成為今年進(jìn)一步抬高南京房價的重要推手。

然而在此基礎(chǔ)之上，南京樓市還在悄悄升級品質(zhì)。

2月10日，江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)改善型住宅工程質(zhì)量管理工作的通知》。文件明確提到：住房與城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要以提升質(zhì)量、功能、性能、服務(wù)為核心，從戶型設(shè)計、空間優(yōu)化、材料選用等方面，全面提升住宅性能品質(zhì)。鼓勵開展定制化戶型、個性化室內(nèi)裝修設(shè)計服務(wù)。

而定制化戶型和個性化室內(nèi)裝修設(shè)計正是進(jìn)一步提升房價的重要手段。去年江心洲大火的賢坤花園GARGEN19，就是全國首個定制化豪宅先驅(qū)。

賢坤花園GARGEN19實(shí)景

賢坤花園GARGEN19主力戶型面積只有198和252㎡兩種，卻可以按照客戶的個人、家庭參數(shù)條件，定制設(shè)計為2-5房，此外在細(xì)節(jié)設(shè)計方面，連家庭的收納方式、空間；廚房操作臺、衛(wèi)生間洗手臺的高度，家居風(fēng)格都可以按照客戶的要求進(jìn)行定制。

賢坤花園GARGEN19實(shí)景

一番定制化操作下來，雖然賢坤花園GARGEN19的銷許價格高達(dá)5.84萬/㎡，部分優(yōu)質(zhì)房源售價超過6萬/㎡，但項(xiàng)目開盤僅一個月就告清盤，全盤130套房源，目前僅剩最后8套，去化率高達(dá)93.8%。

賢坤花園GARGEN19部分銷控（網(wǎng)房數(shù)據(jù)）

由此判斷，南京今年類似的定制化住宅項(xiàng)目上市將不止一家，而這種操作手法則是優(yōu)于“第四代住宅”之上的品質(zhì)“高價”產(chǎn)品，很有可能再度引爆市場。

02.

再等下去，房貸利率很可能“觸底反彈”！

2025年樓市第三個結(jié)構(gòu)性改變就要提到房貸利率了，在年前的眾多文章中，紛紛據(jù)透露了今年將有大幅度的利率下降預(yù)期。

去年12月9日的ZY經(jīng)濟(jì)工作會議，不僅14年來首次提出2025將采取“適度寬松的貨幣ZC”，也明確提出2025年“適度降準(zhǔn)降息”

去年12月底，YH行長潘功勝更是公開表示2025年將會有“強(qiáng)化利率ZC執(zhí)行和傳導(dǎo)”動作，GM也給出標(biāo)題：2025年大降息要開始了！

1月初外媒澎博社也發(fā)布文章表示，咱們國內(nèi)貸款利率將在2025年迎來最大調(diào)降，稱ZC利率調(diào)降幅度將達(dá)到空前的40BP，為近10年以來最大降息幅度。

國內(nèi)知名經(jīng)濟(jì)學(xué)者，原國家房改組組長、中方集團(tuán)董事長孟曉蘇，年前接受搜狐網(wǎng)站專訪時，談到了對2025年降息幅度的預(yù)測，他認(rèn)為2025年利率肯定得降，且認(rèn)為降息幅度不會小于50BP。

接近春節(jié)，國內(nèi)又有專家媒體披露，2025年降息幅度累計降達(dá)到75BP，其中存量房貸利率降繼續(xù)下調(diào)25BP，全面超越2024年。

可以說，降息已經(jīng)成為2025年樓市ZC端的最大預(yù)期！然而2025年真的會大降息嗎？最近一個市場現(xiàn)象不得不引起關(guān)注！

近期國內(nèi)銀行圈“掀起一場存款利率漲息潮”！春節(jié)前后，眾多中小銀行紛紛上調(diào)存款利率。

春節(jié)前夕，內(nèi)蒙古土右旗村鎮(zhèn)銀行率先打響了上調(diào)存款利率“第一槍”，3年、5年期存款利率提升到了2.5%

1月22日，山西朔州農(nóng)村商業(yè)銀行也也宣布上漲存款利率，1年期存款利率由1.4%上調(diào)至1.75%；3年期存款利率由1.9%上漲至2.15%；與此同時，黑龍江綏芬河農(nóng)商銀行、吉林龍?zhí)度A益村鎮(zhèn)銀行、湖北襄陽農(nóng)村商業(yè)銀行等也都紛紛上調(diào)存款利率。

其實(shí)不只是村鎮(zhèn)銀行和地方性小銀行，一些排在全國頭部的股份制商業(yè)銀行也上調(diào)了存款利率。

位列全球銀行排名第19位的，上海浦發(fā)銀行目前也已經(jīng)將3年期大額存單利率上調(diào)至2.15%。

浦發(fā)銀行大額存單頁面

位列2024年城市商業(yè)銀行十大品牌排行榜第四位的“南京銀行”，3年期、5年前大額存單利率甚至已經(jīng)上調(diào)至2.2%。

南京銀行大額存單頁面

由此可見，這已經(jīng)不是零星幾家中小銀行的上調(diào)利率行動，而是一場規(guī)模相當(dāng)?shù)拇婵顫q息潮正在襲來。不過目前國有四大行，存款利率尚未變動，仍保持在2%以下。

既然存款利率漲了，貸款利率下調(diào)空間自然就被壓縮了，在以往文章中，北哥給大家普及過相關(guān)金融貸款知識，目前國內(nèi)銀行的凈息差警戒線是1.7-1.8%左右，且由于近兩年來的連續(xù)降息，部分銀行的凈息差已經(jīng)壓縮至1.4%左右。

如今存款利率漲了，房貸利率自然會被抬升！就以目前國內(nèi)最低凈息差1.4%來算，以2.1-2.2%的存款利率來計算，房貸利率將漲至3.5-3.6%。所以如果國內(nèi)銀行存款利率持續(xù)上漲，房貸利率很有可能在一季度末出現(xiàn)“觸底反彈”

雖然國內(nèi)媒體一直在喊“降房貸利率”，但實(shí)際情況來看，降利率的腳步似乎在去年四季度末已經(jīng)悄然慢了下來！

去年11月5日，南京首套房利率從原來的2.95%調(diào)整到了3.0%，二套房利率上調(diào)至3.3%，如今還保持這個水平?jīng)]有下降。

馬鞍山一口氣漲到了3.3%，武漢首套漲到了3.1%，二套漲到了3.325%。如今銀行存款利率上調(diào)，似乎房貸利率下調(diào)的底層邏輯也發(fā)生了根本性改變，所以是盡早下手買房，還是等等再看，各位可以自己判斷。

第四個根本性改變應(yīng)該是南京新房價格體系

要知道全新一年，開年新房上市項(xiàng)目的首發(fā)陣容，往往對全年的新房價格體系影響甚大。比如2024年3月份大校場云錦四季率先亮出“打折”牌，為去年全年的南京續(xù)銷存貨項(xiàng)目定下了“打折、降價”的主基調(diào)。

所以今年開年的新房上市項(xiàng)目的首發(fā)陣容也是至關(guān)重要的，目前這個首發(fā)陣容已經(jīng)基本確定。

鼓樓濱江G51項(xiàng)目，近日公布案名為綠城金基·沁百合，G51很有可能成為今年首批首開上市的新房項(xiàng)目,預(yù)計在近期公開展廳。

去年11月28日，鼓樓濱江G51經(jīng)過兩輪競價，被綠城中國拿下成交樓面價20165元/㎡。后續(xù)官宣與金基合作開發(fā)。按照鼓樓濱江此前低密洋房售價判斷，綠城金基·沁百合的首開價格預(yù)計將超過5萬/㎡。

該項(xiàng)目容積率僅有1.05，項(xiàng)目擬建16棟洋房，4層、5層、6層和7層之分；主力戶型面積分為124、143、179、198㎡四種，共計僅約280套左右。

鼓樓濱江G51地塊位于方家營區(qū)域，周邊有江望潤府、皓樾府、中冶錦繡江山等小區(qū)。緊鄰在建的地鐵5號線終點(diǎn)站方家營站，并與拉薩路小學(xué)方興校區(qū)相鄰

拿地近一年之久的玄武徐莊中北金基G02項(xiàng)目，近期也GX即將公布案名，應(yīng)該首開上市的時間也已經(jīng)臨近。

中北金基G02項(xiàng)目規(guī)劃圖

不僅即將公布案名，項(xiàng)目的首開總價段也已經(jīng)流出，總價預(yù)計700-1800萬，預(yù)計首開戶型為185㎡和230㎡洋房戶型。算下來首開單價最高將達(dá)到7.8萬+/㎡。

中北金基G02項(xiàng)目距離紫金山直線僅900米左右，18米的限高標(biāo)準(zhǔn)，打造31棟4-5F的觀山宅邸，全部自帶科技系統(tǒng)，不僅是第四代洋房產(chǎn)品，還是老城東金基瞻月府的升級版。

雨花小行金基G12項(xiàng)目，首開總價段也已流出。

該項(xiàng)目也是一個主城低密袖珍型項(xiàng)目，容積率只有1.2。去年6月底，由南京堯智匯科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司以總價2.21億元拿下，樓面地價19311元/㎡。后官宣由金基操盤。

項(xiàng)目總建筑面積僅19240㎡，擬建3棟多層住宅、2棟小高層住宅、1棟低層配套用房。

目前金基小行G12項(xiàng)目戶型面積段基本確定為120㎡和140㎡，首開總價預(yù)計500萬起步，單價預(yù)計在4.1-4.2萬/㎡左右。

還有鼓樓龍江的金基瓏樾府！

項(xiàng)目前年已經(jīng)官宣將于一季度首開，擬建2棟16F小高層+7-8F的電梯洋房，整個項(xiàng)目只有86戶，小高層戶型面積180㎡，占到56套；洋房戶型面積147㎡，占到26套。據(jù)說已經(jīng)被內(nèi)定。

項(xiàng)目位于7、9號線之間，距離9號線管子橋站大概400米左右；距離7號線清涼山站在1公里左右。未來可謂雙地鐵出行，首開放風(fēng)價格也高達(dá)6萬+/㎡。

江核的卓越玖印府近期也在江畔都會上城開設(shè)了臨時展廳。

作為全市首家自帶疊墅產(chǎn)品的四代宅項(xiàng)目。卓越玖印府日前官宣戶型最高得房率可達(dá)到160%。

卓越玖印府涵蓋高層、洋房、4層疊墅戶型，其中高層戶型為109㎡和119㎡兩種；洋房戶型為120㎡的3+1戶型；疊墅分為四疊（190㎡上疊、182㎡下疊）和六疊（143㎡）兩種。

由于是全市首家四代疊墅，卓越玖印府一季度首開有望創(chuàng)江核新房價格新高。

所以從一季度南京新房開盤項(xiàng)目的首發(fā)陣容來看，均為高端改善項(xiàng)目，并無一家剛需產(chǎn)品，可見2025年南京新房價格的起點(diǎn)不低！

今天文章的內(nèi)容就是這些，如果對以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥，男，11年金融工作經(jīng)歷，8000元白手起家，連續(xù)6次跨行業(yè)創(chuàng)業(yè)均獲成功，實(shí)現(xiàn)草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點(diǎn)研究資產(chǎn)配置，有28年房產(chǎn)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，深耕南京市場。

是行業(yè)內(nèi)真正的房產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)派！感興趣的就三件事，房產(chǎn)，創(chuàng)業(yè)以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。