融資

綜述

首次定調“止跌回穩”，“白名單”機制加速落地

2024年4季度，同策研究院監測的40家典型上市房企共完成融資金額折合人民幣共計1008.8億元，環比下滑23.28%。

圖 1：2022年1月-2024年12月典型上市房企融資情況（單位：億元）

數據來源：上市公司公告、同策研究院

本季度，40家房企債權融資金額為901.17億元，占總融資金額比重為89.33%，環比下滑26.96%（上季度債權融資總額1233.86億元）；股權融資金額為107.63億元，占總融資金額比重為10.67%，環比上升32.76%（上季度股權融資總額81.07億元）。

圖 2：2024年4季度典型上市房企融資方式占比（單位：億元，%）

數據來源：上市公司公告、同策研究院

債權融資方面，本季度債權融資方式包括，境內銀行貸款（486.82億元，占比54.02%）、中期票據（150.7億元，占比16.72%）、其他債權融資（120.96億元，占比13.42%）、公司債（90億元，占比9.99%）、海外銀團貸款（52.68億元，占比5.85%）、委托貸款（0億元，占比0%）、信托貸款（0億元，占比0%）。

股權融資方面，本季度股權融資總額為107.63億元，占融資總額比為10.67%，環比較上季度上升32.76%。其中，境內再融資金額為51.03億元，海外配股融資金額為56.6億元。

圖 3：2024年4季度典型上市房企融資幣種占比（單位：億元，%）

數據來源：上市公司公告、同策研究院 匯率折算：按照每月最后一個工作日，中國外匯交易中心公布的人民幣匯率中間價進行計算

同策研究院數據顯示，2024年4季度房企融資以人民幣為主，其次為港元，此外無以其他外幣為貨幣單位的融資行為。外幣融資總額較上季度減少，融資金額為109.28億元，環比下滑25.95%（上季度外幣融資147.57億元），占融資總額的10.83%。其中，港元融資總額109.28億元人民幣（117.98億港元），占融資總額的10.83%，環比下滑3.35%。

圖4：2021年1季度-2024年4季度典型上市房企融資情況對比

數據來源：上市公司公告、同策研究院

2024年，房地產融資領域迎來持續政策放寬，央行推出多項重磅政策，包括降準、政策利率下調、存量房貸降息、降二套首付比例、提高再貸款中央資金支持比例、續期“金融16條”等。同時政府大力聚焦“白名單”項目進行貸款投放，以合規的在建已售未交付商品住房項目為重點融資支持對象，助力保交樓保交房工作進展。

自9月中央首次定調“止跌回穩”，明確加大“白名單”項目貸款投放力度以來，白名單項目信貸投放顯著加速。自1月12日白名單項目融資協調機制出臺，3月末審批金融超過5200億元，9月24日為1.43萬億元，10月16日達2.23萬億元，到2024年年末“白名單”項目審批通過貸款超5萬億元，全年累計處置不良資產超3萬億元。

根據國家統計局公布的相關數據測算，2023年全國商品住宅停工項目規模預計為6.1萬億，在理論上也是商品住宅紓困資金規模量。而伴隨5萬億“白名單”項目貸款的投入，地產項目資金端問題或將大幅改善，有效推動房地產市場的穩定發展。

值得注意的是，目前金融機構對新增融資貸款審批依然很審慎，款項落地情況仍要考量項目本身的質量和項目開發企業的情況。此外，對于本身企業運營存在問題的部分出險房企而言，非銀融資規模的持續下滑，融資難困境依舊存在。

債權

融資

國企引領的地產時代已至

本季度，40家房企債權融資金額為901.17億元，環比下滑26.96%（上季度債權融資總額1233.86億元），占總融資金額比重為89.33%。

債權融資方式包括，境內銀行貸款（486.82億元，占比54.02%）、中期票據（150.7億元，占比16.72%）、其他債權融資（120.96億元，占比13.42%）、公司債（90億元，占比9.99%）、海外銀團貸款（52.68億元，占比5.85%）、委托貸款（0億元，占比0%）、信托貸款（0億元，占比0%）。

具體來看，

1）本季度排在融資總額第一位的是境內銀行貸款，本季度共發生42筆境內銀行貸款，融資總額486.82億元，占比54.02%，環比下滑25.07%，均以融資擔保的形式呈現。

2）位居第二的是中期票據，本季度共發生12筆，融資總額150.7億元，占比16.72%，環比上升21.73%，分別由保利、大悅城、首開、新城、招商蛇口等房企發行，分別獲得融資在3-15億元不等。

3）位居第三的是其他債權融資，融資總額120.96億元，占比13.42%，環比下滑31.54%。本季度共發生12筆其他債權融資，融資方式包括向金融機構借款、短期融資券、超短期融資券、股權加債權轉讓、股東借款等融資手段。

4）公司債位列第四，本季度融資總額90億元，占比9.99%，環比下滑62.66%。本季度共發生8筆公司債，其中，保利發行5筆，融資50億元；中海發行2筆，融資30億元；金融街發行1筆，融資10億元。

5）海外銀團貸款位列第五，募集資金52.68億元，占比5.85%，環比上升23.34%。本季度共發生5筆海外銀團貸款，均來自越秀地產，期限為1-3年。

6）委托貸款和信托貸款的融資金額本季度為零。

圖5：2024年4季度典型上市房企債權融資情況（單位：億元）

數據來源：上市公司公告、同策研究院

融資成本方面，本季度融資成本范圍在2.2%-7%。在已披露的數據中，融資成本最低為保利發行的公司債，融資金額折合人民幣約5億元，票面利率為2.2%。而融資成本最高的為中交地產發行的其他債權融資，融資金額折合人民幣約10億元，票面利率為7%。

受地產開發項目整體減少和開發商資金來源不足的影響，近幾年房企整體融資規模仍呈現持續下滑趨勢，銀行貸款成為房企主要融資來源。2024年4季度，房企債權融資規模較三季度有所減少，其中公司債發行規模減少明顯。整體來看，國資背景房企融資規模走高，而民營房企持續減少，以國企為主的地產新時代已到來。

股權

融資

規模增加，越秀廣州地塊被收儲

本季度，40家房企股權融資金額為107.63億元，占總融資金額比重為10.67%，環比上升32.76%（上季度股權融資總額81.07億元）。其中，境內再融資金額為51.03億元，海外配股融資金額為56.6億元。

具體來看，本季度境內再融資共發生4筆，主要為目標公司的股權出售轉讓；此外，廣州市土地開發中心收儲越秀位于廣州大干圍的地塊，代價約15.29億元，以現金方式補償。

本季度海外配股融資共發生13筆，包含以股代息、可轉換債券、配發新股等。

40家典型房企名單：碧桂園、中國恒大、萬科、融創中國、保利發展、中國海外發展、綠地控股、新城控股、華潤置地、龍湖集團、世茂股份、金地集團、陽光城、綠城中國、旭輝控股、中交地產、招商蛇口、中國金茂、金科股份、華夏幸福、富力地產、龍光地產、中梁控股、遠洋集團、雅居樂、建業地產、融信中國、濱江集團、榮盛發展、泰禾集團、首開股份、寶龍地產、越秀地產、中國奧園、當代置業、花樣年控股、華僑城、美的置業、九龍倉、瑞安房地產

注：[1]本文數據來源僅來自于各上市房企公開披露的公司公告

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