融資

綜述

首次定調(diào)“止跌回穩(wěn)”，“白名單”機(jī)制加速落地

2024年4季度，同策研究院監(jiān)測(cè)的40家典型上市房企共完成融資金額折合人民幣共計(jì)1008.8億元，環(huán)比下滑23.28%。

圖 1：2022年1月-2024年12月典型上市房企融資情況（單位：億元）

數(shù)據(jù)來(lái)源：上市公司公告、同策研究院

本季度，40家房企債權(quán)融資金額為901.17億元，占總?cè)谫Y金額比重為89.33%，環(huán)比下滑26.96%（上季度債權(quán)融資總額1233.86億元）；股權(quán)融資金額為107.63億元，占總?cè)谫Y金額比重為10.67%，環(huán)比上升32.76%（上季度股權(quán)融資總額81.07億元）。

圖 2：2024年4季度典型上市房企融資方式占比（單位：億元，%）

數(shù)據(jù)來(lái)源：上市公司公告、同策研究院

債權(quán)融資方面，本季度債權(quán)融資方式包括，境內(nèi)銀行貸款（486.82億元，占比54.02%）、中期票據(jù)（150.7億元，占比16.72%）、其他債權(quán)融資（120.96億元，占比13.42%）、公司債（90億元，占比9.99%）、海外銀團(tuán)貸款（52.68億元，占比5.85%）、委托貸款（0億元，占比0%）、信托貸款（0億元，占比0%）。

股權(quán)融資方面，本季度股權(quán)融資總額為107.63億元，占融資總額比為10.67%，環(huán)比較上季度上升32.76%。其中，境內(nèi)再融資金額為51.03億元，海外配股融資金額為56.6億元。

圖 3：2024年4季度典型上市房企融資幣種占比（單位：億元，%）

數(shù)據(jù)來(lái)源：上市公司公告、同策研究院 匯率折算：按照每月最后一個(gè)工作日，中國(guó)外匯交易中心公布的人民幣匯率中間價(jià)進(jìn)行計(jì)算

同策研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年4季度房企融資以人民幣為主，其次為港元，此外無(wú)以其他外幣為貨幣單位的融資行為。外幣融資總額較上季度減少，融資金額為109.28億元，環(huán)比下滑25.95%（上季度外幣融資147.57億元），占融資總額的10.83%。其中，港元融資總額109.28億元人民幣（117.98億港元），占融資總額的10.83%，環(huán)比下滑3.35%。

圖4：2021年1季度-2024年4季度典型上市房企融資情況對(duì)比

數(shù)據(jù)來(lái)源：上市公司公告、同策研究院

2024年，房地產(chǎn)融資領(lǐng)域迎來(lái)持續(xù)政策放寬，央行推出多項(xiàng)重磅政策，包括降準(zhǔn)、政策利率下調(diào)、存量房貸降息、降二套首付比例、提高再貸款中央資金支持比例、續(xù)期“金融16條”等。同時(shí)政府大力聚焦“白名單”項(xiàng)目進(jìn)行貸款投放，以合規(guī)的在建已售未交付商品住房項(xiàng)目為重點(diǎn)融資支持對(duì)象，助力保交樓保交房工作進(jìn)展。

自9月中央首次定調(diào)“止跌回穩(wěn)”，明確加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度以來(lái)，白名單項(xiàng)目信貸投放顯著加速。自1月12日白名單項(xiàng)目融資協(xié)調(diào)機(jī)制出臺(tái)，3月末審批金融超過(guò)5200億元，9月24日為1.43萬(wàn)億元，10月16日達(dá)2.23萬(wàn)億元，到2024年年末“白名單”項(xiàng)目審批通過(guò)貸款超5萬(wàn)億元，全年累計(jì)處置不良資產(chǎn)超3萬(wàn)億元。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的相關(guān)數(shù)據(jù)測(cè)算，2023年全國(guó)商品住宅停工項(xiàng)目規(guī)模預(yù)計(jì)為6.1萬(wàn)億，在理論上也是商品住宅紓困資金規(guī)模量。而伴隨5萬(wàn)億“白名單”項(xiàng)目貸款的投入，地產(chǎn)項(xiàng)目資金端問(wèn)題或?qū)⒋蠓纳疲行苿?dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

值得注意的是，目前金融機(jī)構(gòu)對(duì)新增融資貸款審批依然很審慎，款項(xiàng)落地情況仍要考量項(xiàng)目本身的質(zhì)量和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)的情況。此外，對(duì)于本身企業(yè)運(yùn)營(yíng)存在問(wèn)題的部分出險(xiǎn)房企而言，非銀融資規(guī)模的持續(xù)下滑，融資難困境依舊存在。

債權(quán)

融資

國(guó)企引領(lǐng)的地產(chǎn)時(shí)代已至

本季度，40家房企債權(quán)融資金額為901.17億元，環(huán)比下滑26.96%（上季度債權(quán)融資總額1233.86億元），占總?cè)谫Y金額比重為89.33%。

債權(quán)融資方式包括，境內(nèi)銀行貸款（486.82億元，占比54.02%）、中期票據(jù)（150.7億元，占比16.72%）、其他債權(quán)融資（120.96億元，占比13.42%）、公司債（90億元，占比9.99%）、海外銀團(tuán)貸款（52.68億元，占比5.85%）、委托貸款（0億元，占比0%）、信托貸款（0億元，占比0%）。

具體來(lái)看，

1）本季度排在融資總額第一位的是境內(nèi)銀行貸款，本季度共發(fā)生42筆境內(nèi)銀行貸款，融資總額486.82億元，占比54.02%，環(huán)比下滑25.07%，均以融資擔(dān)保的形式呈現(xiàn)。

2）位居第二的是中期票據(jù)，本季度共發(fā)生12筆，融資總額150.7億元，占比16.72%，環(huán)比上升21.73%，分別由保利、大悅城、首開(kāi)、新城、招商蛇口等房企發(fā)行，分別獲得融資在3-15億元不等。

3）位居第三的是其他債權(quán)融資，融資總額120.96億元，占比13.42%，環(huán)比下滑31.54%。本季度共發(fā)生12筆其他債權(quán)融資，融資方式包括向金融機(jī)構(gòu)借款、短期融資券、超短期融資券、股權(quán)加債權(quán)轉(zhuǎn)讓、股東借款等融資手段。

4）公司債位列第四，本季度融資總額90億元，占比9.99%，環(huán)比下滑62.66%。本季度共發(fā)生8筆公司債，其中，保利發(fā)行5筆，融資50億元；中海發(fā)行2筆，融資30億元；金融街發(fā)行1筆，融資10億元。

5）海外銀團(tuán)貸款位列第五，募集資金52.68億元，占比5.85%，環(huán)比上升23.34%。本季度共發(fā)生5筆海外銀團(tuán)貸款，均來(lái)自越秀地產(chǎn)，期限為1-3年。

6）委托貸款和信托貸款的融資金額本季度為零。

圖5：2024年4季度典型上市房企債權(quán)融資情況（單位：億元）

數(shù)據(jù)來(lái)源：上市公司公告、同策研究院

融資成本方面，本季度融資成本范圍在2.2%-7%。在已披露的數(shù)據(jù)中，融資成本最低為保利發(fā)行的公司債，融資金額折合人民幣約5億元，票面利率為2.2%。而融資成本最高的為中交地產(chǎn)發(fā)行的其他債權(quán)融資，融資金額折合人民幣約10億元，票面利率為7%。

受地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整體減少和開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源不足的影響，近幾年房企整體融資規(guī)模仍呈現(xiàn)持續(xù)下滑趨勢(shì)，銀行貸款成為房企主要融資來(lái)源。2024年4季度，房企債權(quán)融資規(guī)模較三季度有所減少，其中公司債發(fā)行規(guī)模減少明顯。整體來(lái)看，國(guó)資背景房企融資規(guī)模走高，而民營(yíng)房企持續(xù)減少，以國(guó)企為主的地產(chǎn)新時(shí)代已到來(lái)。

股權(quán)

融資

規(guī)模增加，越秀廣州地塊被收儲(chǔ)

本季度，40家房企股權(quán)融資金額為107.63億元，占總?cè)谫Y金額比重為10.67%，環(huán)比上升32.76%（上季度股權(quán)融資總額81.07億元）。其中，境內(nèi)再融資金額為51.03億元，海外配股融資金額為56.6億元。

具體來(lái)看，本季度境內(nèi)再融資共發(fā)生4筆，主要為目標(biāo)公司的股權(quán)出售轉(zhuǎn)讓?zhuān)淮送猓瑥V州市土地開(kāi)發(fā)中心收儲(chǔ)越秀位于廣州大干圍的地塊，代價(jià)約15.29億元，以現(xiàn)金方式補(bǔ)償。

本季度海外配股融資共發(fā)生13筆，包含以股代息、可轉(zhuǎn)換債券、配發(fā)新股等。

40家典型房企名單：碧桂園、中國(guó)恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng)中國(guó)、保利發(fā)展、中國(guó)海外發(fā)展、綠地控股、新城控股、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、世茂股份、金地集團(tuán)、陽(yáng)光城、綠城中國(guó)、旭輝控股、中交地產(chǎn)、招商蛇口、中國(guó)金茂、金科股份、華夏幸福、富力地產(chǎn)、龍光地產(chǎn)、中梁控股、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、雅居樂(lè)、建業(yè)地產(chǎn)、融信中國(guó)、濱江集團(tuán)、榮盛發(fā)展、泰禾集團(tuán)、首開(kāi)股份、寶龍地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、中國(guó)奧園、當(dāng)代置業(yè)、花樣年控股、華僑城、美的置業(yè)、九龍倉(cāng)、瑞安房地產(chǎn)

注：[1]本文數(shù)據(jù)來(lái)源僅來(lái)自于各上市房企公開(kāi)披露的公司公告

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