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伴隨軟件新城越來越多小區(qū)交付后，二手房成交，區(qū)域房價走勢愈發(fā)明朗，到底是跌跌不休還是止跌回穩(wěn)，成交價里有答案。

招商，蘇寧，中海之后，同樣是曾經(jīng)搖號大熱門，外號“鴿子王”小區(qū)的中鐵建西派國樾迎來首套成交。

（小區(qū)首套二手房成交情況）

與中海天谷時代同一天，中鐵建西派國樾首套二手房，建面約172㎡，精裝修，業(yè)主掛牌420萬，115天后，以總價366萬成交，單價21265元/㎡。

該套當(dāng)年的網(wǎng)簽價格為361萬，業(yè)主收房后又花近20萬做了二次裝修，未滿二，增值稅由買家承擔(dān)，中介費對半分。

（掛牌二手房價格信息）

對原房主而言，兩年多的利息，大修基金，契稅，1.5%中介費，近20萬裝修成本算上，361萬買，如今366萬賣，已是小區(qū)最低價，也跌破發(fā)行價。

目前貝殼上小區(qū)掛牌房源22套，同戶型的總價420萬-480萬不等，而366萬賣，業(yè)主也是下了狠心了。

搖號過往

作為軟件新城一代神盤，中鐵建西派國樾是很多高新買房人的白月光，20拿地，開盤時間一拖再拖，各種小道消息均價28000+滿天飛。

（搖號排隊先正常過往）

到22年登記時，由于限價原因，公示均價只有22400元/㎡，由于這一價格反差，很多人把這里當(dāng)做倒掛筍盤。

2月開盤當(dāng)天，528套房子一搶而空，2796組中產(chǎn)家庭扎堆搖號，剛需直接搶光了172㎡和192㎡，甚至一樓也不放過，而最大的280㎡樓王，也有不少人排隊。

西派國樾之后，軟件新城400萬門檻的小區(qū)幾乎沒有了千人搖號，可以說這個小區(qū)也代表可周邊購買力的頂峰。

與蘇寧，中海，天地源，招商等不同，西派國樾是純改善小區(qū)，起步172㎡，最大360㎡，妥妥的軟件新城天花板。

相比同樣面積，定位的天谷雅舍27000+均價，西派國樾22400+的均價確實是新房撿漏了。

二手賣點

小區(qū)24年3月交房，在周邊顏值也是很高，玻璃+金色鋁板組成的公建化外立面，在周邊很有辨識度。

（西派國樾園區(qū)實景）

園區(qū)內(nèi)部，植被景觀的密度層次，水景，公區(qū)，大堂的裝修等也是改善社區(qū)該有的牌面。

（172㎡交付裝修標準實景）

室內(nèi)，由于限價，說是精裝，實則簡裝，木地板，白墻，中間空調(diào)自帶，廚房，衛(wèi)生間普通裝標，能住，但對于這個價位買房的業(yè)主，很多選擇砸掉重新裝。

即便如此，綜合小區(qū)的交付水平，立面顏值，景觀水準等，仍是軟件新城純改善社區(qū)的第一梯隊。

結(jié)合周邊現(xiàn)狀，小區(qū)情況，二手房的賣點也很明確：

位置上：地處軟件新城腹地，西側(cè)一路之隔高新四初，500米內(nèi)高新十九小，十八小，啟迪兒童醫(yī)院，東側(cè)樓下高新云吧，灃惠綠廊且不臨三環(huán)，天谷雅舍，西派樘樾，高科云天等大戶型小區(qū)都在周邊。

（小區(qū)樓棟面積布局示意圖）

不足在于小區(qū)南側(cè)新豐村安置房，北側(cè)科創(chuàng)公寓公租房，外加當(dāng)年拿地有15%實物配建公租房要求，在小區(qū)西南角有一棟公租房，隔開管理，目前待售，很有可能轉(zhuǎn)成商品房。

產(chǎn)品上：商品房部分共12棟樓，6棟小高，6棟高層，面積172㎡、192㎡、275㎡、360㎡，純大平層社區(qū)。

（建面172㎡戶型示意）

以首套成交的建面172㎡四室為例，當(dāng)年大平層的主流結(jié)構(gòu)，南向超14米的面寬，配合落地窗，視野開闊，房間動靜分區(qū)，結(jié)構(gòu)也非常方正，沒有浪費面積。

但由于當(dāng)年建筑規(guī)范，沒有陽臺和贈送面積，只在北向次臥外設(shè)計生活陽臺，客廳寬度夠，但進深一般，客餐廳未完全分離，和2025年同面積大贈送的新房無法相比，但也算二手房主流。

品牌上：作為央企的代表， 中鐵建在西安也是深耕，從大明宮起步，再到高新，灃西，港務(wù)等，主要做改善，基本都是大戶型。

截至目前，西派國際，西派時代，西派國樾、棠樾等都有交付案例，發(fā)揮在央企里還算穩(wěn)定，樘樾在整改后的表現(xiàn)也還不錯。

目前，中鐵建的新盤主要在港務(wù)區(qū)奧體，以及大明宮井上村TOD，2024年中指研究院的銷售業(yè)績統(tǒng)計上，僅次于綠城，約157.2億。

周邊競爭上：整個軟件新城，二手房里，天谷雅舍，招商臻觀府算純改善社區(qū)，其余面積都偏小，招商臻觀府目前貝殼掛牌51套，均價24000+，天谷雅舍掛牌7套，無成交，均價27500+。

（西派國樾2022年公示價格）

純改善大戶型小區(qū)里，西派國樾算區(qū)域入手價格最低的，因此二手離場時，房東不至于太被動，而高價買新房的，比較難受。

新房部分，整個軟件新城大面積已經(jīng)很少，回歸143㎡以內(nèi)，主要供應(yīng)在軟東綠城的五章，六章等，新房價格預(yù)計25000+左右。

當(dāng)下預(yù)期

相比此前中海天谷時代24947元/㎡不尋常的成交價，西派國樾21265元/㎡確實更符合大家對當(dāng)下的房價預(yù)期。

高新不是三年前的高新，買房人也不是三年前的買房人，曾經(jīng)的400萬，只是門檻，如今對于的多數(shù)人更是天花板，太多人已經(jīng)沒有那么敢于貸款拉杠桿了，買西派作為投資的人，是不少的。

（買房咨詢，一對一通道）

當(dāng)下，以蘇寧為代表，19000+的成交價代表大家對軟新小面積的接受度，而21000+代表對大面積的購買能力，面積大，總價高，成交難，是整個西安二手房的相同難題。

西派的挑戰(zhàn)還是在于面積大，總價高，目前二手房420萬的門檻，和周邊日益萎縮的購買能力之間有差距。

需要聲明的是，一套二手房成交，不代表整體小區(qū)的上限，只是特定時間的特定產(chǎn)物。

新希望錦麟天璽，招商臻觀府，蘇寧云著等都是如此，軟件新城二手房能否穩(wěn)住，是先跑先贏，還是等待機會，還需后續(xù)更多成交記錄佐證。

大家怎么看，評論區(qū)聊聊你對軟件新城和二手房的思路！

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作者：鬼使白

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