陜西浩公律師事務(wù)所 民商事研究院 文章/楊晉華

一、案例檢索

（一）案情簡(jiǎn)介

2012年10月19日，國(guó)土局（作為出讓人）與挺虎公司（作為受讓人）簽訂《出讓合同》。合同約定，將坐落于仙游縣縣城中心區(qū)的宗地出讓給挺虎公司，宗地面積為37491平方米。合同項(xiàng)下宗地的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款為4.58億元，每平方米12216.26元。出讓年期為商服用地－批發(fā)零售用地（商店、商場(chǎng)）40年，住宅用地－城鎮(zhèn)住宅用地（普通住宅）70年……。

合同第三十七條約定，受讓人按本合同約定支付國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的，出讓人必須按照本合同約定按時(shí)交付出讓土地，由于出讓人未按時(shí)提供土地而致使受讓人本合同項(xiàng)下宗地占有延期的，每延期一日，出讓人應(yīng)當(dāng)按受讓人已經(jīng)支付的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的1‰向受讓人給付違約金，土地使用年期自實(shí)際交付土地之日起算。《出讓合同》補(bǔ)充條款第2點(diǎn)約定，該地塊土地競(jìng)得人同時(shí)承建仙游縣行政中心工程，……施工單位需在約定工期（三年內(nèi)）完成工程建設(shè)并經(jīng)驗(yàn)收合格后交付給仙游縣人民政府使用。……第9點(diǎn)約定，拍賣地塊交地前，土地競(jìng)得人所繳納的土地出讓價(jià)款，仙游縣財(cái)政局按同期一年期銀行貸款基準(zhǔn)利率上浮30%計(jì)息，計(jì)算時(shí)間自土地出讓金繳納之日起至土地交付之日止，按季度結(jié)息。

2017年1月3日，仙游縣政府作出仙政文（2017）2號(hào)《仙游縣人民政府關(guān)于仙游縣政府駐地遷移的請(qǐng)示》，莆田市人民政府分別于2017年、2018年將仙游縣政府駐地遷移請(qǐng)示上報(bào)福建省人民政府。國(guó)土局確認(rèn)仙游縣行政中心的一期擬建勤政樓1幢、公共資源交易中心1幢及地下人防等配套工程已于2017年5月8日交付。

挺虎公司向原審法院起訴請(qǐng)求：判令國(guó)土局向挺虎公司交付PS-2012-20號(hào)土地中的48.8976畝，并向挺虎公司支付違約金，以挺虎公司已支付的土地出讓金398227161元為基數(shù)，按每日千分之一的標(biāo)準(zhǔn)，自2015年10月20日計(jì)算至實(shí)際交付土地之日。

一審訴訟中，國(guó)土局在仙游縣人民政府遷移新址獲審批后，于2019年1月28日向挺虎公司交付了案涉土地；仙游縣財(cái)政局依據(jù)《出讓合同》補(bǔ)充條款第9條之約定，向挺虎公司支付自2012年10月23日至2019年1月27日，按銀行貸款基準(zhǔn)利率上浮30%標(biāo)準(zhǔn)的利息148262298.1元（其中截至2017年5月8日的利息為108915297.54元）。

一審判決作出后，挺虎公司因不服一審判決提起上訴：請(qǐng)求撤銷原審判決，改判國(guó)土局向挺虎公司支付違約金476279685元（以398227161元為基數(shù)，按每日千分之一的標(biāo)準(zhǔn)，自2015年10月20日計(jì)算至2019年1月28日）。

（二）本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)

挺虎公司主張國(guó)土局支付逾期交地違約金應(yīng)否予以支持？

（三）法院裁判要旨

關(guān)于挺虎公司主張國(guó)土局支付逾期交地違約金應(yīng)否予以支持的問題。

《出讓合同》第三十七條約定“由于出讓人未按時(shí)提供土地而致使受讓人本合同項(xiàng)下宗地占有延期的，每延期一日，出讓人應(yīng)當(dāng)按受讓人已經(jīng)支付的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的1‰向受讓人給付違約金，土地使用年期自實(shí)際交付土地之日起算”。故該合同約定國(guó)土局逾期交付土地產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法為每日按已付土地出讓金1‰計(jì)算。原審法院根據(jù)國(guó)土局的請(qǐng)求，將該違約損失計(jì)算方法由每日1‰調(diào)整為每日同期貸款利率上浮30%。

挺虎公司上訴認(rèn)為《出讓合同》約定的每日1‰違約損失計(jì)算方法不應(yīng)進(jìn)行調(diào)整。國(guó)土局則認(rèn)為挺虎公司沒有實(shí)際損失，其不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少”。據(jù)此，在約定的違約損失計(jì)算方法過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院予以適當(dāng)減少。挺虎公司提出《出讓合同》約定逾期交地違約損失計(jì)算方法人民法院不應(yīng)調(diào)整的主張與合同法上述規(guī)定相悖，不能成立。

而關(guān)于當(dāng)事人主張違約金過高，應(yīng)當(dāng)如何調(diào)整，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條第一款規(guī)定，“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決”。據(jù)此，人民法院調(diào)整合同約定的違約損失計(jì)算方法時(shí)，應(yīng)當(dāng)以守約方的實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧違約方的過錯(cuò)程度、預(yù)期利益以及合同的履行情況等因素。

1.關(guān)于挺虎公司的實(shí)際損失。挺虎公司一審、二審中均未提交證據(jù)證明其實(shí)際損失具體數(shù)額，其在一審?fù)徶蟹Q其損失包括土地出讓金的資金成本、為土地配套過程中資金投入、房地產(chǎn)下行過程中預(yù)期利益損失及延期開發(fā)導(dǎo)致錯(cuò)過銷售的黃金周期。對(duì)此，國(guó)土局提交證據(jù)證明挺虎公司自2014年2月份起即將案涉土地使用權(quán)抵押給中國(guó)工商銀行等金融機(jī)構(gòu)以獲取銀行貸款，涉及抵押總金額達(dá)到49616.35萬元。挺虎公司實(shí)際支付土地出讓金為398227161元，在其支付土地出讓金后，仙游縣財(cái)政局按照同期貸款利率上浮30%向其支付利息。在挺虎公司沒有舉證證明其向中國(guó)工商銀行等金融機(jī)構(gòu)辦理抵押貸款的利率高于同期貸款利率上浮30%的情況下，可以認(rèn)定逾期交地期間，挺虎公司不存在土地出讓金的資金占用損失。對(duì)于“為土地配套過程中資金投入”，挺虎公司并未指明其在沒有收到土地之前作了哪些配套工作，投入了多少資金，故其該項(xiàng)損失主張缺乏事實(shí)依據(jù)。而針對(duì)其主張的房地產(chǎn)下行過程中預(yù)期利益損失及延期開發(fā)導(dǎo)致錯(cuò)過銷售黃金周期的損失，挺虎公司亦沒有舉證證明在逾期交地期間，仙游縣房地產(chǎn)市場(chǎng)存在房屋銷售價(jià)格下跌的情形，故其該項(xiàng)損失主張亦缺乏事實(shí)依據(jù)。因此，本案現(xiàn)有證據(jù)不能反映國(guó)土局的逾期交地行為導(dǎo)致挺虎公司何種損失。

2.關(guān)于國(guó)土局的過錯(cuò)程度。挺虎公司要求交付的案涉土地中涵蓋仙游縣政府機(jī)關(guān)大院。2018年10月10日頒布的《行政區(qū)劃管理?xiàng)l例》第八條規(guī)定：“縣、市、市轄區(qū)的部分行政區(qū)域界線的變更，縣、不設(shè)區(qū)的市、市轄區(qū)人民政府駐地的遷移，國(guó)務(wù)院授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批；批準(zhǔn)變更時(shí)，同時(shí)報(bào)送國(guó)務(wù)院備案”。據(jù)此，仙游縣政府駐地遷移需要上報(bào)福建省人民政府審批。國(guó)土局提交多份仙游縣人民政府及莆田市人民政府上報(bào)審批的文件，由此可以看出仙游縣人民政府一直在積極履行縣政府遷址的審批手續(xù)。而在遷址手續(xù)審批通過之前，仙游縣人民政府不能從案涉土地搬遷出去，國(guó)土局亦無法向挺虎公司交付案涉土地。一般來說，違約金既具有彌補(bǔ)守約方因?qū)Ψ竭`約遭受損失的功能即補(bǔ)償性功能，又具有督促當(dāng)事人誠(chéng)信履行合同的功能即懲罰性功能。對(duì)于違約方具有違約故意的情形，人民法院應(yīng)當(dāng)發(fā)揮違約金懲罰性功能，督促違約方早日履約。而對(duì)于違約方非因其自身等客觀原因?qū)е逻`約情況的，不應(yīng)過分強(qiáng)調(diào)違約金的懲罰性。具體到本案中，鑒于在縣政府遷址審批通過前，國(guó)土局對(duì)于案涉土地交付存在法律上履行不能，而非主觀上不愿意交付案涉土地，故本案的違約金適用應(yīng)當(dāng)以填補(bǔ)守約方損失為主。

3.關(guān)于合同履行情況及預(yù)期利益。根據(jù)《出讓合同》及其補(bǔ)充條款的約定，國(guó)土局主要義務(wù)包括交付土地及在未交付土地期間按照同期貸款利率上浮30%的標(biāo)準(zhǔn)支付已付土地出讓金的利息。對(duì)于第一項(xiàng)義務(wù)，在仙游縣政府遷址獲批即履行交地義務(wù)法律上的障礙消除后，國(guó)土局第一時(shí)間向挺虎公司交付案涉土地。對(duì)于第二項(xiàng)義務(wù)，仙游縣財(cái)政局一直按約支付未交付期間的利息。據(jù)此，仙游縣政府及國(guó)土局一直在能力范圍內(nèi)積極履行《出讓合同》項(xiàng)下義務(wù)。此外，根據(jù)《出讓合同》第三十七條約定，案涉土地使用年期自實(shí)際交付土地之日起算，故逾期交付土地并未影響挺虎公司對(duì)該土地未來開發(fā)收益。

綜合以上分析，案涉土地曾經(jīng)是仙游縣政府機(jī)關(guān)所在地，而縣政府遷址需要上級(jí)部門審批，在審批通過之前，國(guó)土局對(duì)案涉土地交付義務(wù)的履行存在法律上障礙，其沒有違約的故意，故本案的違約金應(yīng)當(dāng)以彌補(bǔ)挺虎公司的實(shí)際損失為主，而根據(jù)本案現(xiàn)有證據(jù)不能反映挺虎公司因逾期交地存在何種損失，且國(guó)土局一直在能力范圍內(nèi)積極履行案涉《出讓合同》項(xiàng)下義務(wù)。考慮以上因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，在仙游縣財(cái)政局已按約支付逾期交地期間土地出讓金利息損失情況下，不應(yīng)再判決國(guó)土局承擔(dān)違約金。因此，本案原審判決認(rèn)定國(guó)土局應(yīng)支付違約金不當(dāng)，但該判決以仙游縣財(cái)政局支付利息已全額沖抵違約金為由駁回挺虎公司關(guān)于違約金訴訟請(qǐng)求的裁判結(jié)果正確，應(yīng)予維持。

二、法條鏈接

（一）《中華人民共和國(guó)民法典》

第五百八十五條 當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。

當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

（二）《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉合同編通則若干問題的解釋》

第六十五條　當(dāng)事人主張約定的違約金過分高于違約造成的損失，請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以民法典第五百八十四條規(guī)定的損失為基礎(chǔ)，兼顧合同主體、交易類型、合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度、履約背景等因素，遵循公平原則和誠(chéng)信原則進(jìn)行衡量，并作出裁判。

約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，人民法院一般可以認(rèn)定為過分高于造成的損失。

惡意違約的當(dāng)事人一方請(qǐng)求減少違約金的，人民法院一般不予支持。