房?jī)r(jià)比地價(jià)還低的一手樓，我們也寫過(guò)好幾回了。

但在市區(qū)，還真是第一次見——

最近在朋友圈刷到，番禺市橋南的卓越晴翠府推出一批特價(jià)房源，單價(jià)最低2.42萬(wàn)/㎡！

01

開盤即是巔峰

價(jià)格高開低走

卓越晴翠府的出生，是在市場(chǎng)高位拿地、低位賣房的典型案例。

項(xiàng)目前身為番禺橋南街蜆涌村大口涌以西地塊，來(lái)自2021年4月第一次集中出讓，當(dāng)時(shí)還吸引了一眾房企圍獵瘋搶。

地塊經(jīng)過(guò)54輪競(jìng)價(jià)，最終由深圳房企卓越以樓面價(jià)約24705元/m2拿下，溢價(jià)率高達(dá)45%！

可惜受疫情的影響，該地塊花了一年才轉(zhuǎn)化入市，項(xiàng)目亮相即是巔峰——

卓越晴翠府在2022年9月開盤，價(jià)格為3.5~3.8萬(wàn)/㎡，當(dāng)年網(wǎng)簽均價(jià)為3.45萬(wàn)/㎡，銷售成績(jī)平平。

2023年開始，房地產(chǎn)迎來(lái)了深度調(diào)整，市場(chǎng)受到嚴(yán)重沖擊。卓越晴翠府每次加推，售價(jià)都是下調(diào)，均價(jià)很快跌破3萬(wàn)大關(guān)。

2024年上半年，項(xiàng)目曾掙扎過(guò)并短暫漲價(jià)，但很快又降價(jià)并且貼著地價(jià)來(lái)賣，報(bào)價(jià)2.7~2.8萬(wàn)/㎡。

而從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看，去年錄得最低單價(jià)為2.2萬(wàn)/㎡，近期價(jià)格多是2.4~2.6萬(wàn)/㎡。

說(shuō)TA房?jī)r(jià)跌穿地價(jià)，絕對(duì)沒(méi)有夸大其詞。

要知道，卓越晴翠府還是精裝交付的，小區(qū)定位品質(zhì)改善，因此在公區(qū)和配套打造上也花了不少錢，譬如約3.6萬(wàn)方園林、約5.2~7.8米架空層會(huì)客廳。

算上各種建筑和人力成本，這個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格買不上3萬(wàn)/㎡，開發(fā)商基本就是白忙活一場(chǎng)。

02

時(shí)機(jī)大于一切

無(wú)論房企還是買家

事實(shí)證明，“市區(qū)”從來(lái)不是什么免死金牌，賣一套、虧一套的慘狀并非外圍區(qū)樓盤的專屬。

在行情上高位站崗，又是高價(jià)激進(jìn)入局，這些都是房地產(chǎn)的大忌。

不管在哪，房企如何力挽狂瀾，都是回天乏力。

以卓越晴翠府為例，產(chǎn)品在2022年同期項(xiàng)目中算是出挑的——容積率2.8，戶型得房率干到90%以上，主臥全部配有270°大飄窗，交標(biāo)還送中央空調(diào)，中高層窗外有河景。

板房照片 圖源：卓越集團(tuán)深西公司

可見開發(fā)商，是真的很努力了。

當(dāng)然，缺點(diǎn)不是沒(méi)有：

配套比較一般，市井氣息較濃，不近地鐵，但這屬于整個(gè)市橋南的通病。

再說(shuō)定價(jià)，卓越晴翠府賣3字頭時(shí)，約2KM外的二手樓盤越秀可逸陽(yáng)光，成交價(jià)格也要2.8~3萬(wàn)/㎡。

如果不是被超高地價(jià)綁架和挾裹，卓越晴翠府完全可以在營(yíng)銷上果斷一些，賣得快一點(diǎn)。

更加遺憾的是，在前兩年還很有優(yōu)勢(shì)的九成使用率以及大飄窗大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，如今在得房率超100%的新規(guī)產(chǎn)品面前，已經(jīng)完全不夠看了。

曾經(jīng)的期房，硬生生拖成準(zhǔn)現(xiàn)樓（預(yù)計(jì)今年3月交付），如今跟旁人PK也只能贏贏周邊二手房了。

作為買家，何嘗不是這個(gè)道理。

很多人曾以為，買地段好的項(xiàng)目就萬(wàn)無(wú)一失，但實(shí)際上入市時(shí)機(jī)遠(yuǎn)比具體板塊、項(xiàng)目選擇更加重要。

不都說(shuō)風(fēng)來(lái)的時(shí)候，風(fēng)口的豬都能飛嘛。

踏準(zhǔn)行情買賣，在增城也有人賺錢；追高買入，珠江新城又如何，一樣是虧到“底褲穿窿”！

如果你知道自己已經(jīng)踩雷了，與其寄希望于行情改善或天降驚喜，還不如主動(dòng)離場(chǎng)，減少沉沒(méi)成本。

各位還知道廣州有哪些市區(qū)項(xiàng)目，正在低過(guò)地價(jià)賣房的嗎？歡迎在評(píng)論告訴我們。

最后，祝大家元宵快樂(lè)！愿所有粉絲和網(wǎng)友，2025年的每一天都能像芝麻豆沙餡的甜～

注：1*部分圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系作者。2*本文只供參照，不構(gòu)成投資建議。