2025年初，《西安市國土空間總體規劃（2021-2035年）》獲批，城市發展方向明確定調，與成都相似，西安“區域經濟中心”的城市功能再次被強調；將目光擴大至蓉、鎬、渝三城，重慶明確定位為“全國先進制造業基地“，同時，三座城市的第二功能定位均為“科技創新”，足見國家對科技創新與高質量發展的重視。

從產業回歸至地產，2024年的中國西部商業及物流地產市場風起云涌，“平衡”與“失衡”成為關鍵詞。需求結構性失衡是導致供需關系不平衡的關鍵。物流地產的平衡性最優，已達到良性修復的預期，空置率創新低，總體步入企穩止跌的新周期。零售地產則在快速更迭的消費新趨勢中，走向多元并蓄的新格局；只有把握住新世代的年輕消費客群，商業運營方能走出破局求新之道。辦公樓市場在承壓中突破價格底線，價格失衡伴隨空置率上行，迫使業主方主動尋求招商新策略，“辦改酒”是當前核心地段存量資產的成功嘗試。

從早期平衡，經歷短期失衡，最終再度實現新平衡，西部市場雖歷經坎坷，但在國家戰略藍圖的加持下，依然蘊藏機遇。面對商業地產供需兩端的角力，市場主體須修正全域市場總能達到“全局平衡”的預期，轉而將目光鎖定在結構性或區域性的市場“局部平衡”或帶來的發展新機，因勢利導，突破需求瓶頸。西部物流地產市場在利好的新周期中，有望觸底反彈，迎來更多投資者對西部工業物流資產的關注。

在不動產策略收緊與價格失衡壓力中，西部市場再探租售策略與供需關系的新平衡

2024年，面臨宏觀基本面的階段性波動，西部城市多數產業仍面臨經營性挑戰，企業不動產策略隨之收緊。成渝甲級辦公樓市場租賃增量需求全年表現疲軟，退租頻發。剔除總部樓去化，凈吸納數據幾近 “正負零” 水平；西安數據略優，但仍大幅低于常年同期水平。

新周期下，企業不動產決策變化迅速，單一樓宇往往難以預期企業決策的突然性。特別在部分樓宇價格驅動下，存量企業在樓宇、區域之間的流動性明顯上升，但能拉動總量去化的市場活動卻十分有限，致使全年租賃凈吸納表現相對孱弱。

同時，成渝雙城步入總部樓宇集中交付周期，年內錄得多個頭部企業搬遷案例，成為增量需求的主要來源。未來，總部經濟仍是西部辦公樓市場的主力需求，租賃市場卻難以從中直接獲益，仍須破解增量需求之困局。

西部建成區規模與沿海同能級城市相比普遍較大，早期規劃的辦公樓項目仍待建待開發。同期，大規模優質樓宇的樓齡已超過10年，此類資產的運營管理面臨與日俱增的市場挑戰。迫于壓力，業主方不得不基于自身財務狀況，從小調到大改，積極應對市場變化。

此外，部分業主積極調整業態，辦公樓改酒店漸成趨勢。以重慶為例，城市旅游熱潮下，部分酒店品牌在進入重慶時選擇辦公樓作為改造標的。據統計，2018年以來，重慶的相關改造酒店總面積已超過19萬平方米。

在供需關系持續失衡的周期中，原有招商模式、去化推演、資產價值評估等領域的常態路徑已然失效。2024年成都甲級辦公樓平均賬面租金收跌至81.5元/平方米/月，全年跌幅高達12.1%。重慶、西安以及全國主要城市同樣不樂觀。基于新周期市場特征的定價策略模型呼之欲出，市場急需一套動態適配現行均衡的策略模型。

基于當前經濟周期的預判，企業不動產策略收緊與業主方招商策略的動態妥協仍是西部辦公樓市場的主旋律。西部辦公樓的資產價值及其模型參數將被重新設立與評估，市場主體的創新性變革也將在這一過程中創建新的價值增長變量。

2024年，在居民收入預期下降和消費者代際更替的時代背景下，消費行為體現出情緒價值與經濟因素的平衡與并重，深刻影響消費市場結構和消費行為模式，并進一步傳導至零售地產市場，重塑供需新平衡。2024年，西部三城優質零售地產存量已位居全國前列，傳統購物中心面臨階段性、區域性供給過剩的難題。破局求新，多元化、高情感鏈接的消費新空間應運而生，突破原有商業開發范式，為消費者締造更豐富、新奇的場景體驗，如成都麓湖CPI島等。

隨著高供應時代結束，存量商業調改成為主旋律，部分國資背景企業通過輕資產合作盤活資產。在零售商業運營頭部化趨勢下，商業管理企業將決定未來資產的表現，從而實現供給側在開發與運營兩大維度的再平衡。

在消費降級的影響下，2024年商品零售需求仍較為疲軟，正餐消費降頻減檔，情緒賦能的娛樂體驗業態擴張活躍，成為年內新的需求主力；此外，極具情緒價值的二次元賽道熱度上升，VR娛樂、電競館在年內積極拓店。在“輕零售、儉餐飲、重體驗”的新趨勢下，市場新租結構再度形成新的平衡點。

零售地產空置仍處高位，空鋪回填仍是首要目標，迫使大部分項目采取“先填后調”的租賃策略，加速市場租金下行。運營商在承壓降租的同時，亦積極探索多元增收的途徑，如增加可租賃面積、提升“兩廣”（廣告和廣場）收入，但皆為當下市場環境中提升收益的權宜之計。短期內西部零售地產市場仍面臨空置去化、租金承壓的困境，市場仍在探索新的價格均衡點。

2024年一大批迎合時下消費特征的平價零售發展加速，對傳統零售帶來沖擊；高技術、創新驅動的智能制造是對傳統制造業的升級與替代。倉儲需求在新老行業的交替中實現再平衡。隨著電商產業領跑者從傳統電商轉向平價電商，傳統電商自有物流業務開始放緩。而大量第三方物流企業背靠GMV高增長的平價電商平臺，業務量依然穩中有升。2024年快遞企業以17%的新租占比，成為西部高標倉需求的壓艙石。

2024年上半年，全國38家代表性傳統連鎖超市品牌累計關店超過800家，收縮趨勢明顯。而兼具平價和品類豐富雙重屬性的量販零食開啟加速拓店模式。全年，西部三城的量販零食新租倉庫面積占總租賃面積的比重高達15%。

2024年，重慶和西安的三大新能源汽車制造商帶領西部新能源汽車產量快速攀升；相反，各大合資品牌的汽車產量則出現不同程度的萎縮。年內，重慶和西安的新能源汽車零部件倉儲需求已取代燃油車，躋身高標倉主力需求行列。

未來三年，我們預計西部高標倉市場將進入供需再平衡的全新周期。供應回落且集中于少數子市場，需求受益于消費與產業的雙螺旋結構，抗風險能力與穩定性較強。西部物流地產市場屆時將進入低空置率、租金修復、流動性回升、投資增長的“看漲”新周期。

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