在2024年，中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)全年的新增供應(yīng)仍處歷史高位。在需求端，整體市場(chǎng)的租賃活躍度呈現(xiàn)弱復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)。受全年大量新增供應(yīng)入市和整體租賃需求緩慢復(fù)蘇的影響，部分城市的空置率仍處于較高水平。盡管部分城市的凈吸納量在以價(jià)換量的策略下有所提升，但大部分租戶保持相對(duì)謹(jǐn)慎的租賃策略。市場(chǎng)租金表現(xiàn)在供需關(guān)系影響下持續(xù)下行。2025年的新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將繼續(xù)保持高位，或?qū)?dǎo)致空置率進(jìn)一步承壓。短期內(nèi)業(yè)主仍將優(yōu)先提升出租率，這也將持續(xù)影響租金走勢(shì)。

在2024年，全國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)的新增供應(yīng)仍保持較高水平。在仲量聯(lián)行定期追蹤的24個(gè)主要物流市場(chǎng)中，全年新增竣工入市的項(xiàng)目面積共錄得949萬(wàn)平方米，已連續(xù)第二年錄得超過(guò)900萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。受此影響疊加需求端的弱復(fù)蘇，部分城市的空置率仍保持較高水平。

由于不同城市間的新增供應(yīng)存在差異，因此空置率表現(xiàn)也呈現(xiàn)分化。具體來(lái)看，2024年新增供應(yīng)較少的城市，如深圳、西安、廣州、成都和寧波，空置率仍處于低于10%的較低水平。然而，在部分新增供應(yīng)較為集中且在2024年達(dá)到歷史最高水平新增供應(yīng)的城市，包括南京、嘉興、上海等城市，整體空置率仍處于較高水平，空置率同比上升4.8至10.7個(gè)百分點(diǎn)不等。

在仲量聯(lián)行定期追蹤的24個(gè)主要物流市場(chǎng)中，2024年全年共錄得凈吸納量780萬(wàn)平方米，雖然凈吸納量同比上升8%，仍顯著低于949萬(wàn)平方米的全年新增供應(yīng)。新增供應(yīng)的集中入市加劇了項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)，短期內(nèi)大部分租戶保持謹(jǐn)慎態(tài)度，低租金仍為租戶決策時(shí)的優(yōu)先考量因素。受此影響，各業(yè)主正采取更為激進(jìn)的租賃策略以提升出租率。在部分城市，激烈的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)提升了搬遷和整合的租賃活躍度，但整體市場(chǎng)需求端復(fù)蘇緩慢，增量需求不足：例如，常熟、太倉(cāng)、嘉興、天津、廊坊等衛(wèi)星城市在租金大幅下調(diào)后，承接了部分來(lái)自上海和北京等一線城市中對(duì)價(jià)格敏感的租戶，但這些租戶對(duì)擴(kuò)租保持謹(jǐn)慎態(tài)度。

與此同時(shí)，不同城市間的租賃活躍度和需求主力仍存在差異。在華南地區(qū)，跨境電商持續(xù)發(fā)力，其租賃成交量對(duì)市場(chǎng)整體凈吸納量的貢獻(xiàn)占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，有效穩(wěn)定了市場(chǎng)信心。2024年華南五市非保稅物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)連續(xù)第二年錄得超過(guò)200萬(wàn)平方米的凈吸納量，這一數(shù)字在全國(guó)范圍內(nèi)處于領(lǐng)先水平。在長(zhǎng)三角地區(qū)，第三方物流仍是需求主力。但需注意的是，來(lái)自第三方物流企業(yè)的租賃需求以配合終端用戶的業(yè)務(wù)規(guī)劃為主，如果終端用戶要求的服務(wù)區(qū)域和業(yè)務(wù)模式?jīng)]有大的調(diào)整，則第三方物流企業(yè)通常會(huì)在租賃合同到期前，優(yōu)先選擇和原業(yè)主進(jìn)行續(xù)租談判，而源自物流企業(yè)本身業(yè)務(wù)擴(kuò)張而產(chǎn)生的新租賃需求相對(duì)有限。在華西地區(qū)，一大批迎合時(shí)下需求特征的平價(jià)零售和新智造產(chǎn)業(yè)發(fā)展加速，對(duì)傳統(tǒng)零售和傳統(tǒng)制造業(yè)形成沖擊。年內(nèi)平價(jià)電商取代傳統(tǒng)電商，平價(jià)量販零食取代傳統(tǒng)商超，電動(dòng)汽車零部件取代燃油車零部件，躋身高標(biāo)倉(cāng)主力需求行列。西區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)需求也在新老行業(yè)的交替中實(shí)現(xiàn)再平衡。

2024年全年，由于整體租賃需求仍處于偏弱的態(tài)勢(shì)，加之新增供應(yīng)仍處高位，因此，各業(yè)主正采取更為激進(jìn)的定價(jià)策略，提供更大的租金協(xié)商空間，包括加大租金優(yōu)惠力度和提供更長(zhǎng)的免租期等方式，以吸引新租戶或保留現(xiàn)有租戶。在仲量聯(lián)行定期追蹤的24個(gè)主要物流市場(chǎng)中，四季度絕大部分城市的平均租金同比錄得負(fù)增長(zhǎng)，部分城市的租金跌幅出現(xiàn)顯著加速的勢(shì)頭。具體而言，昆山、武漢、嘉興、太倉(cāng)、常熟、天津、廊坊等新增供應(yīng)較為集中且空置率連續(xù)兩年高于20%以上的城市，租金同比跌幅介于13.8%至26.5%之間。

展望2025年，在更加積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策刺激下，社會(huì)消費(fèi)品零售總額預(yù)計(jì)將進(jìn)一步復(fù)蘇；消費(fèi)市場(chǎng)的逐步改善也有望帶動(dòng)相關(guān)企業(yè)對(duì)物流地產(chǎn)的增量需求，傳統(tǒng)的需求來(lái)源如第三方物流、傳統(tǒng)電商、零售企業(yè)等的物流倉(cāng)儲(chǔ)需求有望迎來(lái)逐步回暖。然而，短期內(nèi)新增供應(yīng)預(yù)計(jì)仍將處于高位，在2025年，佛山、北京、廊坊、上海、東莞的新增供應(yīng)預(yù)計(jì)均將超過(guò)百萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)將推高其空置率。此外，在租戶端加強(qiáng)成本控制的影響下，預(yù)計(jì)業(yè)主將維持靈活的租賃策略以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)，大部分城市的租金仍將處于下行區(qū)間。

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