日本房產(chǎn)，擠滿了中國人。

前段時間，中國攝影師尼鹿以3.5萬人民幣的價格，在日本北海道購入一棟居住面積為170平米的兩層小樓，加上維修、中介費(fèi)，共花費(fèi)約6萬元。

房屋外墻被刷成淡藍(lán)色一樓有廚房、廁所、浴室、被改成衣帽間的房間，和用來招待客人的大客廳。

二樓還有一個廚房，其余四個空房間被尼鹿分別用來作臥室、化妝間、雜物間，客廳被當(dāng)成工作區(qū)域。

房屋內(nèi)還保留著前主人留下的處處痕跡，進(jìn)門處有斑點(diǎn)狗雕像迎接、窗簾是蕾絲花邊、走廊上掛了好幾幅油畫，其余家具一應(yīng)俱全......

年輕人選擇去東京、大阪等大城市打拼，老人不想維護(hù)舊房選擇低價出售，尼鹿因此撿漏買下便宜的房屋。

尼鹿的經(jīng)歷并非孤例，北海道密密麻麻的人流里，遍布著中國人。

買房、買寺廟、買山，中國人在日本一點(diǎn)點(diǎn)將土地?fù)?jù)為己有。

但事實真的如此嗎？我們找了幾位在日本買房的中國人，和華人中介，試圖找到日本房產(chǎn)投資的真相。

今年之前，28歲的Eric從未想過自己會在日本買下一棟小樓，成為包租公。

這棟小樓位于大阪中心區(qū)域，離最近的商圈只用騎自行車15分鐘，占地面積100平方米，一共有三層，每層有三個房間。Eric花費(fèi)兩百萬左右人民幣，成為這棟樓的樓主，并永久擁有地皮。

Eric的小樓

Eric在國內(nèi)經(jīng)營著一家膠片相機(jī)商店，從相機(jī)銷量和專業(yè)度上，已經(jīng)碰到國內(nèi)這項小眾愛好商業(yè)的天花板。

2016年大學(xué)畢業(yè)后，Eric來到北京工作。在這里工作、成長、創(chuàng)業(yè)、積累財富，他逐漸意識到自己應(yīng)該離開北京。

他面臨著大部分北漂們都存在的尷尬處境，賬戶上有一筆不錯的積蓄，但卻無法屬于這個城市。“我現(xiàn)在這筆積蓄，可以支撐我在四五環(huán)買房，然后等著搖號買車。用盡大部分力氣在這座城市買車買房后，還是生活在城市邊緣。”

因為進(jìn)貨，Eric和日本膠卷相機(jī)工廠常有來往，為了拓展市場，他在今年4月來到日本。

Eric來到大阪后，先居住在一家香港人的民宿。周圍樓房都在翻新，常常有中介領(lǐng)著中國客戶看房。Eric在旁邊聽中介和客戶談話，客戶購買中介翻新等舊房后，將房子交給中介托管，賺取租金。

大量的華人中介在進(jìn)行這樣的工作：購買舊房屋，重新裝修一遍后帶中國人看房，賺取房屋差價后，再幫客戶管理房屋賺取傭金。

周圍的住房翻新兩三天后，甲醛還不來得及散去，Eric便看到新一輪中介和客戶的到來。

不久后，Eric發(fā)現(xiàn)自己租房的那條街道，幾乎都是中國人的企業(yè)。

地鐵站拐角處正在修建一棟高層公寓，老板是中國人，在大阪運(yùn)營了二十多家藥妝店。

停車站停著同一個品牌的商務(wù)汽車，全都屬于附近一家中國人運(yùn)營的包車公司。

離Eric最近的一棟黃色建筑，也由中國人運(yùn)營，主營搬家和舊物回收業(yè)務(wù)。Eric所居住的公寓一共有七層，共三十幾戶，據(jù)中介說公寓老板同樣是一名中國人。

Eric在日本的照片

親眼見到中國人扎堆在日本買房，又因為Eric需要一個較大的空間存放膠卷相機(jī)貨品，他在到達(dá)日本的兩個月后決定自己買房。

比起向中介尋求房源，Eric自己在網(wǎng)上搜索公開的房源信息。日本的房屋大部分都公開在網(wǎng)站上，之前的交易信息均可以查到，經(jīng)過一個月的篩選，他定下現(xiàn)在這套樓房。

“我是一名商人，轉(zhuǎn)賣中古品。如果直接讓我?guī)臀艺曳浚視伎妓麄冝D(zhuǎn)賣住房會拿得到多高的利益？所以我寧愿自己多花一些時間進(jìn)行信息整理，尋找一套已公開的合適房源。”

找到心儀的房源后，Eric仍然尋找了一家華人中介幫自己和房主溝通、交易。“中介畢竟是專業(yè)的，他們可以幫我排查房屋情況，也可以幫我處理繁瑣的手續(xù)。專業(yè)的事情交給專業(yè)的人。”

Eric將膠卷相機(jī)搬進(jìn)了小樓里

Eric的小樓維持著前主人的運(yùn)營情況。

最小的一間房住著一位領(lǐng)國家低保的老爺爺，每個月房租是一千六百元。在日本，租住同權(quán)，加上爺爺身份特殊，如果Eric不想續(xù)租，需要提前六個月告知爺爺?shù)谋O(jiān)護(hù)人。

其余房間出租給不同的事務(wù)所，事務(wù)所申請營業(yè)執(zhí)照時，需要填寫辦公場所，但實際上他們不需要線下上班。為了達(dá)到日本營業(yè)要求，且節(jié)約成本，Eric的小樓為他們提供便利，每間房屋每月租金為兩千元左右。

Eric在軟件上搜索附近的酒店和民宿都能達(dá)到平均六七百人民幣一晚上，且游客眾多、沒有淡季，酒店和民宿每天都幾乎滿客。

因為青旅符合他的消費(fèi)習(xí)慣，所以他計劃在二三樓運(yùn)營青旅。

金澤從2012年開始，在中介公司工作，他明顯感受到，早期前來投資主要是香港客戶，從2017年、2018年開始，大陸客戶逐漸增多。

“臺灣客戶比較看重地點(diǎn)，他們一般喜歡市中心的商鋪。香港客人偏好面積比較小的單套房型。大陸客戶有些也買開間小公寓，有些直接投資整棟公寓。”

對于中國客戶越來越喜歡來日本買房投資這件事，金澤給出了幾個答案。日本的土地是私有制，買下房產(chǎn)后能永久擁有地皮。同時，這幾年，東京和大阪的房價都在穩(wěn)定上升。

作為日本第二大城市，大阪的房產(chǎn)投資這幾年才興起。金澤說：“因為大阪房價比東京便宜，所以收益率更高。并且因為大阪是旅游城市，像酒店、民宿的投資模式更多。”

回報率并不等于收益率，如果房屋空租，沒有房租收入，則沒有收益。中介在找房時，一個重要工作是查看房屋之前的回報率和出租情況。

聽到回報率就滿心歡喜投資買房的客戶，很容易踩沒人租房的坑。

就數(shù)值上來看，離車站較遠(yuǎn)的房屋因為房價更便宜收益率大于離電車站近的房屋，但離車站越遠(yuǎn)，空租情況越常見。

投資房主要用來長租、酒店、高爾夫球場等等。

金澤在大阪待出售的小樓，售價一百多萬人民幣

如何找到回報率高且易出租的房屋，是一門學(xué)問。

部分客戶對房屋有特殊要求。比如日本同樣是劃區(qū)上學(xué)，在購買住房時，一些客戶會選擇離好學(xué)校較近的房屋。

金澤公司還成交過四五單寺廟。有些寺廟只有一座小小的院落，還有些則是坐擁一座小山坡，客戶將整塊地皮一起買入，根據(jù)面積，價格在幾百萬到幾千萬人民幣不等。

購買寺廟后，客戶的身份變成宗教法人，能拿到日本的投資簽證，并且在購買其他房產(chǎn)時符合日本的減稅政策。

寺廟原有的僧人可以交由客戶決定維持原狀，或是聘用其他人。寺廟通過售賣門票、販賣周邊產(chǎn)品、法事活動盈利。

簽約現(xiàn)場

來自日本的宮崎說：

“日本媒體曾報道過中國人來日本買房的情況，旅游勝地北海道已經(jīng)被中國人買空了。

很多日本民眾對此不滿，因為日本的領(lǐng)土，比如山坡、草地被中國人買走，心里還是比較別扭。”

除了在東京、大阪購買投資房，國人將目光也轉(zhuǎn)移到日本農(nóng)村。

青嵐在日本最大湖泊琵琶湖購買了一棟法式建筑，室內(nèi)面積和花園面積加起來一共六百多平米。這座建筑建于日本經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的昭和時期，現(xiàn)在購買算上稅費(fèi)不到兩百萬人民幣。

別墅位于琵琶湖邊的半山腰，推開窗戶能看到波光粼粼的琵琶湖。房屋背靠森林，早上總是被嘰嘰喳喳的小鳥叫醒，在家附近偶爾可以遇到小鹿和猴子。

周圍的流浪貓也被鄰居們很好地照顧著。

琵琶湖

兩年前的冬天，凌晨三點(diǎn)，青嵐帶著行李離開小區(qū)門，門衛(wèi)大爺戲謔地說：“你們可要想好了，出了這個門，你們就不能回頭了。”

青嵐一家簽好保證書，帶著僅有的幾件行李坐上飛往日本的飛機(jī)。

起初，她們沒有想過買房，在京都的市中心租住了一年多的公寓。因為沒有上班，青嵐每天都懷有負(fù)罪感，“時間都是偷來的，快樂是可恥的。”

當(dāng)女兒在互聯(lián)網(wǎng)上發(fā)布的一篇“端午節(jié)吃粽子還是漢堡”思考爆火后，青嵐和丈夫達(dá)成一致，不再卷自己也不再卷孩子，逃到鄉(xiāng)間去過閑適的生活。

別墅外觀

青嵐和丈夫調(diào)侃自己是“沒有樹不能活的人”，他們漫步在家附近的樹與樹之間，呼吸新鮮空氣、聽鳥叫和溪流的聲音，就感覺被大自然治愈。

從初中就困擾青嵐的失眠、偏頭痛和蕁麻疹突然不治而愈。

前年，Lingge在28歲時來到日本，開啟人生新一段的旅程。她曾在英國留學(xué)學(xué)習(xí)電影專業(yè)，回到上海擔(dān)任留學(xué)機(jī)構(gòu)老師。她并不討厭工作內(nèi)容，但不喜歡半夜十二點(diǎn)回復(fù)學(xué)生消息，也不喜歡泯滅個人特點(diǎn)。

小時候總是搬家，長大后又在大學(xué)宿舍、留學(xué)公寓、工作租房輾轉(zhuǎn)，Linggle迫切想擁有一個家。

Lingge做好計劃，要購買一處有投資價值的房產(chǎn)，并且能夠通過非上班途徑賺錢。她考察了四個國家，荷蘭和英國生活成本太高，新加坡的社會氛圍不太輕松，日本離家近且旅游業(yè)發(fā)達(dá)，最后她選擇了日本。

Linggle在東京的生活

2022年，她和丈夫來到東京租房 ，一邊讀語言學(xué)校一邊尋找附近的房源。幾經(jīng)周轉(zhuǎn)，她花費(fèi)兩百多萬人民幣買下一棟伊豆的兩層樓酒店。

這所酒店修建于2002年，設(shè)計師來自加拿大，占地面積140平米。它位于小山坡上，在二樓的客房能看到遠(yuǎn)處的海和小島，附近還有兩個露天溫泉。

一樓用于Linggle和丈夫居住，二樓一共有七間客房，用于酒店營業(yè)。

Linggle和青嵐一樣，這棟房屋既是她們的家，也同時被用于民宿或酒店盈利。日本鄉(xiāng)下的別墅，代表她們選擇的一種生活方式。

日本將酒店行業(yè)分為酒店和民宿，酒店可以365天營業(yè)，民宿分為180天和365天，不同的營業(yè)方式對應(yīng)不同的標(biāo)準(zhǔn)。

Linggle延續(xù)的是上任房主的經(jīng)營方式，選擇運(yùn)營365天的酒店模式，每間房定價七八百元一晚上。

除了房租外，Linggle對房屋進(jìn)行了更換壁紙和地毯、裝修辦公室、重建一個洗衣房等改造，共花銷14萬元，庭院管理花費(fèi)2萬3千元，外墻防水11萬8千元。

Linggle酒店內(nèi)部情況

在異國他鄉(xiāng)運(yùn)營酒店，Linggle還需要適應(yīng)日本的規(guī)則和日本人的辦事模式。

雖然中介幫忙勘查了房屋，但沒有注意到房屋外生長的樹木可能威脅房屋安全的情況，為了達(dá)到酒店辦理許可，Linggle花費(fèi)了三四萬元修剪這棵樹木。

在尋找日本的裝修團(tuán)隊時，他們通常回復(fù)信息速度緩慢，過幾天才會回復(fù)郵件。Linggle同時接觸了幾家裝修團(tuán)隊，并將這個消息告訴了他們，希望他們能夠提供優(yōu)惠、提高自己的競爭力。

對方卻對Linggle做比較的行為視為對自己的不尊重，并告訴她如果這樣，可以選擇和其他家裝修團(tuán)隊合作。

最終，Linggle定下的是一家年輕團(tuán)隊，并非價格更便宜，而是溝通更順暢。

Linggle酒店周邊景色

雖然尚未營業(yè)，Linggle仍然比較擔(dān)心酒店的營業(yè)額。

近幾年涌入日本做“民宿”的從業(yè)者非常多，賽道擁擠，單靠住宿的流水不足以支撐一個公司的運(yùn)營狀況，所以她想以酒店作為基地，去提供一個綜合的文旅服務(wù)。

Linggle想打造屬于自己的酒店品牌，在各個社交軟件記錄自己的故事，“先讓大家了解我和丈夫是什么樣的人，再吸引他們選擇我們的酒店消費(fèi)。”

他們打算在一樓設(shè)計吧臺，晚上時可以當(dāng)作小酒吧營業(yè)。

宮崎在中國留學(xué)和工作十多年，于2017年回日本發(fā)展。2022年時，她在日本四國德島縣的鄉(xiāng)下購買了一座占地面積八十平米、兩層的住房，離大阪兩個小時車程。房齡和她的年紀(jì)差不多，都是五十年左右。

這棟住房花費(fèi)宮崎5萬元人民幣，這個價格在當(dāng)?shù)乇容^普遍。她旁邊一棟比自己占地面積幾乎大一倍的住房，也以5萬人民幣出售。

宮崎民宿外觀

四國消費(fèi)水平較低，旅游業(yè)并不發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)以制藥、農(nóng)產(chǎn)品為主。農(nóng)村人口流失嚴(yán)重、空置房極多。

宮崎表示，日本的土地代代相傳，但手續(xù)比較復(fù)雜，很多年輕人還沒有辦理過戶手續(xù)，住房不能賣出，只能一直白白空著。

“自從上世紀(jì)九十年代日本泡沫經(jīng)濟(jì)后，房價跌入谷底，像這種不發(fā)達(dá)的地區(qū)，房價非常便宜，也不會再有上升空間。”

2001年，附近房屋以每平米五千六百元分售，現(xiàn)在售價幾乎砍半。

宮崎民宿內(nèi)部

宮崎買下住房后，將它改造成民宿，每晚收費(fèi)一百多人民幣。

宮崎運(yùn)營的是180天民宿制，“因為第一次做酒店業(yè)，并且我也不期望用這個賺大錢，所以先從最簡單的開始做。”去年宮崎民宿入住率是三分之一。

客人是來自世界各地的華人，已經(jīng)對日本有一定了解，十分感興趣地向?qū)m崎咨詢鄉(xiāng)下買房的情況。

“會選擇來四國旅游的游客基本上已經(jīng)游玩過，日本的大城市和旅游勝地了，他們比較喜歡日本，年齡也偏大，想在日本鄉(xiāng)下買房偶爾來享受田野生活。”

中國人涌到日本房市投資，無法避開中介公司。在日本，房屋中介收取統(tǒng)一的中介費(fèi)，即房屋價格的3%。

41歲的林社長12年前在東京創(chuàng)建了麒麟中介公司，如今在東京華人圈里很有名氣。最開始創(chuàng)業(yè)時，他東拼西湊湊出十萬元，現(xiàn)在，公司已經(jīng)擴(kuò)展到四十多名員工。

他表示：“中介會有專業(yè)人士來排除房屋隱患，并且具備瑕疵擔(dān)保，兩年之內(nèi)房屋出問題都可以找中介解決，這具有法律效力。”

林社長起初在日本留學(xué)，專業(yè)是動畫設(shè)計，進(jìn)入IT公司工作后，他并不喜歡安靜、有距離感的工作環(huán)境，于是選擇辭職，來到不動產(chǎn)公司。

在不動產(chǎn)公司工作三個月后，他下定決心轉(zhuǎn)行。

公司寫字樓外景

“因為家境貧寒，所以想賺錢。”創(chuàng)立中介公司時，林社長并沒有給這個決定太多思考的緩沖時間，立刻從在國內(nèi)的親戚手中和后來的公司員工借到10萬人民幣。

起初，為了節(jié)約錢，林社長將公司選在紅燈區(qū)。那棟樓只有三層，第二層是提供陪酒服務(wù)的風(fēng)俗酒館，林社長的公司在第三層，因為這個地點(diǎn)，很多員工拒絕來面試。

因為沒有人脈，又是外國人，公司無法得到日本房東的信任收到房屋的委托，所以前期主要依靠員工從各個渠道收集房屋信息，向客人提供房源，并幫忙交涉。

最開始的顧客都是留學(xué)生和薪資不高的職員，小型的中介公司提供的服務(wù)更便宜，所以更受這類人群青睞。

每筆單子利潤為四五千元，一年的業(yè)績是兩三百萬元人民幣。

公司門店之一

在公司創(chuàng)立的第四、五年，運(yùn)營逐漸成熟、業(yè)務(wù)也由最開始的租賃業(yè)務(wù)，拓展成買賣業(yè)務(wù)、房屋管理，和買取販賣，即舊屋翻新再販賣。

房屋用途主要有兩種，居住和投資。購買居住房的中國人通常在日本工作，年齡為三十歲左右。因為工作簽證，他們買房可以選擇貸款，利息在零點(diǎn)幾和一點(diǎn)幾之間。

以這種途徑購買的房子不能通過炒房賺錢，因為日本房價穩(wěn)定，短期內(nèi)房價不會有太大波動，且日本規(guī)定房屋在買入的三年內(nèi)售賣會繳納40%的稅費(fèi)，五年內(nèi)售賣繳納20%。

在日本工作的中國人選擇買房而不是租房的重要原因是，“因為日本房價穩(wěn)定上升，購買房屋居住多年后再售出，仍然保值，并且還節(jié)省了這幾年的房租。”

如果選擇買房投資，則需要中介公司的介入，通過公司手段消化掉短期內(nèi)買房賣房的稅費(fèi)。前來投資房產(chǎn)的華人多為四五十歲，且都來過日本至少三次，對這個國家狀況有一定了解。

每次買房時他們都帶來全款的現(xiàn)金，“一疊錢是一百萬日元，那一億日元也有一百疊”。公司的點(diǎn)鈔機(jī)不停歇地工作著，數(shù)著一沓一沓紙幣。

對于中國人投資日本房產(chǎn)，Eric建議大部分人不要跟風(fēng)，要懂得篩選信息。他在互聯(lián)網(wǎng)上發(fā)出的第一條日本買房的信息有四五十萬的閱讀量，后續(xù)發(fā)出了一個15分鐘的詳細(xì)視頻，觀看的人寥寥無幾。

“我發(fā)第二條視頻的時候就有預(yù)感沒什么人看。上一條圖文網(wǎng)友表現(xiàn)多熱鬧，但一條15分鐘的干貨視頻，就沒人有耐心觀看了。如果連這條視頻都不能看完，那還能查看更多信息嗎？”

*尼鹿、Eric、Linggle、青嵐為化名。圖片由受訪者提供

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