城鎮化放緩，進城置業需求減少，疊加人口減少的大趨勢，無不在昭示一個殘酷的事實：縣城樓市，接盤者已經不多了。

撰文丨熊志

“回家過年，我聽到無數個縣城房地產的失敗故事”。

曾幾何時，春節返鄉置業，一度是炙手可熱的節點性話題，即便那些欠發達的縣城，春節的樓市也是一片火熱的景象。

如今，房地產行業的寒風，席卷大大小小的城市，縣城房價下跌、房產投資失敗的故事，在社交媒體上頻現，成為新的討論熱點。

今年春節，我回了一趟位于湖北老家縣城，借住在我姐的新房中。這套新房去年購入，下半年喬遷之喜后，一家人也從村里搬進了城區，借助回家的機會，我也得以近距離觀察老家的房地產市場現狀。

在此，試圖探尋一個問題的答案——縣城的房地產市場，還有希望嗎？

01

我姐在外務工，娃由我媽在帶，作出縣城買房的決定，主要是考慮到農村生活諸多不便，尤其是上學距離遠，接送不安全，冬天的嚴寒天氣對老人更是一種煎熬。

在購入這套房之前，我曾替她在網上看了很多二手房，加了很多當地的中介，買二手房主要是圖個便宜，也不用費心去裝修，拎包入住。

不過，后來發現，不同于一二線城市，縣城購房者的新房偏好很強，二手房交易量小，市場比較落后。在價格相差不大的情況下，多數人寧愿多花一點錢，買一個一手的新房。而且，算上稅費成本，二手房其實沒有太多的價格優勢。

最后敲定的這套房，不在城中心，不過周邊配套應有盡有，距離學校步行5分鐘，算得上是十分便利了。

由于買房時，全國樓市已經是寒風凜冽，這套房又是尾盤，所以折扣力度也比較大，首付兩成，政府補貼2萬元，送一個地下車位，總共99平方米，總價在35萬元，算下來只需要首付四五萬元，就入手了一套新房。

這幾年，縣城的房子不好賣，已成了眾所周知的事實。正所謂一榮俱榮、一損俱損，樓市不景氣，上下游的行業都在寒冬中煎熬，那些搞裝修的為了拉點生意，跟著卷到了白菜價。

我姐的這套近百平米的房子，精裝修全包的總價，低到只要6萬元。6萬元什么概念？在一二線城市，6萬元甚至都不夠給房間定制幾個衣柜。

當然，極致的價格內卷背后，是縣城房地產市場嚴重的供過于求。

回家這幾天我發現，小區的入住率很低，兩梯四戶，這一層只有我們一戶入住，其他樓層基本是同樣的情況，有的甚至一戶都沒有，在電梯里遇到鄰居的概率很低。

但事實上，這個樓盤在2021年就開盤了，4年過去，如今還有尾盤待售。

而且，由于大量房屋尚未裝修入住，電梯內仍保留著保護木板，以防業主裝修搬運材料時造成刮傷。而這些木板上，則密密麻麻地貼滿了各種裝修、家具家電的廣告電話，它們也仿佛成了縣城樓市內卷和不景氣的一個象征。

在購房時，銷售人員表示，贈送的車位以后可以出租，等到入住后我媽才發現，如此低的入住率，車位需求并不緊張，租金掛再低也不會有人租，投資回報也就成了空談。

02

我的老家縣城位于湖北中部，前幾年剛升級成“縣級市”，距離武漢150公里左右，不堵車的情況下開車2小時，基本處在輻射范圍之外。2023年的GDP在400億元左右，全市的戶籍總人口約在60萬。

由于沒有核心產業支撐，離中心城市武漢也有一定距離，房價漲幅還算不上特別離譜，目前均價維持在三四千元上下。

在房地產黃金時代，當地也曾高歌猛進，平地起高樓。

猶記得大學畢業的2012年前后，當地的地標還是一棟二十幾層的高樓，等到近幾年，小區住宅普遍都建到20層了，像我姐買的這個小區，接近30層。

但在短暫的繁榮之后，這些拔地而起的商品房，便開始面臨滯銷的困境。

我翻看了下官網的數據，2020年、2021年，當地已批準預售尚未售出的商品住房，分別為8830套、9918套；2022年數據沒有公布，但1—9月為8889套；2023年為6052套；2024年前11月為4713套。

待售的商品房庫存開始下降，但這完全不能說明樓市更景氣了，其背后是房地產投資開發速度的大幅下降，以及新房購房需求的嚴重萎縮。

2021年年底，當地已批準預售尚未售出的商品住房，雖然多達9918套，但全年新建商品住房銷售4166套。而2024年前11月，沒賣出的商品住房下降到4713套，但新建商品住房批準預售只有924套。

也就是說，新房的去化周期，已經從兩年，拉長到了5年左右——在不再新建住宅的前提下，按照當前的去化速度，縣城的現有庫存，至少需要5年多的時間才能完全消化。

這些房子賣給誰呢？

根據統計公報，當地的戶籍人口數，近幾年呈持續下降的狀態，從2018年的63萬人，減少到2023年的60.5萬人。如果算常住人口數，人口流失的情況會更加嚴峻。

老家農村的鄰居，該進城買房的，基本都進城買房了。城鎮化放緩，進城置業需求減少，疊加人口減少的大趨勢，無不在昭示一個殘酷的事實：縣城樓市，接盤者已經不多了。

03

我老家縣城的情況，當然不是特例。

判斷房價走勢，有一個流傳甚廣的論斷——短期看政策，中期看土地，長期看人口。

有平臺統計，2021年中國有103個縣的房價均價過萬，這個數據聽起來很夸張，事實上，放在全國近2000個縣城的廣泛樣本中，不難發現，能在2021年維持如此高水平的房價，是相當罕見的。

對絕大多數縣城來說，樓市的泡沫已經或者正在破滅，房地產的下行周期尚未見底。

數據顯示，從2010年到2020年，我國近七成的縣級行政單元（縣和縣級市）常住人口在減少。到2020年年底，縣域人口規模的占比，處在歷年的最低值，凈流出人口總規模已經超過1.5億人。

人口流出，總人口減少，意味著需求減弱，這會對房地產市場產生不可逆轉的影響。當然，也意味著房地產支撐經濟發展的老路徹底走不通了。

前些年，縣城樓市的野蠻生長，一方面是因為農民進城，產生了大量購房需求，另一方面，也是受棚改貨幣化影響，資金密集涌入房地產市場，和土地財政一拍即合。

如今，這些催熱市場的條件不再，房子白菜價的“鶴崗化”現象，甚至開始蔓延到一二線城市“家門口”。沒有優勢產業支撐的縣城，其樓市的繁榮將就此成為歷史。

這是縣城乃至中小城市必須適應的新常態。

前幾天，正好刷到以前咨詢買房時的縣城中介，突然發現她視頻主頁內容，已不再聚焦于房產推銷，而是變成了婚慶服務，大概是換了職業。

房子賣不動，一切都得重新開始。

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