2024年，全市GDP超2.3萬億元，經濟增勢良好，產業招引協同推進，成效顯著。高技術制造業和服務業成為增長亮點，高技術制造業增加值增長5.7%，而服務業對經濟增長貢獻率達70.5%。同時，成都繼續推動產業建圈強鏈，新增多個千億級產業集群。在基礎設施建設上，交通、水利、能源等領域齊頭并進，成渝中線高鐵、成都五環路等項目穩步推進。激勵政策與產業落地為成都高質量發展注入可持續動力。甲級辦公樓市場：聚焦存量需求流動，租賃凈吸納量處低位水平；企業預期收緊，年租金跌幅創歷史新高。優質零售地產市場：新增供應大幅回升，運營商“先填后調”策略助力空置率修復；消費動能持續分化，鞋服、正餐需求不足，娛樂體驗相對活躍，新舊動能轉換，市場在新趨勢加持下實現消費端的再平衡。物流地產市場：高標倉主力租戶行業在2024年經歷較大更迭，一批新興平價消費業態發展加速，對傳統零售行業形成替代；倉儲需求在新老租戶交替中達到再平衡。

仲量聯行華西區董事總經理佟恩表示：“以規劃開局2025，未來成都將以《國土空間總體規劃（2021—2035年）》為方向，在持續優化城市布局的基礎上，夯實西部經濟中心、科技創新中心、對外交往中心、全國先進制造業基地等核心功能定位。這正是實現未來商業地產高質量發展的底層邏輯。同時，2024年年底地鐵五期規劃的發布表明成都市將持續完善交通網絡，在助力城市高效運行的同時，進一步穩定樓宇經濟價值。在產業招引上，建圈強鏈加速推進，持續打造具有國際競爭力的產業集群。諸多舉措下，成都正在高速提升城市能級，持續增強國際競爭力和區域輻射力，朝著可持續發展的世界城市目標穩步邁進。“

甲級辦公樓市場

租金年跌幅創新高，企業不動產策略收緊

當主營業務承受較大市場壓力時，企業普遍調整不動產策略，壓縮預算、節省開支。反映在辦公樓市場上，2024年全年成都辦公樓租賃增量需求回落明顯，成交多為降價引致的存量客戶的流動。仲量聯行數據顯示，剔除總部樓去化的影響，2024年成都甲級辦公樓凈吸納量僅錄得約7,300平方米，較近500萬平方米的存量規模而言，接近于正負零水平。全年甲級辦公樓新增供應共計29.6萬平方米，新入市項目包含光環中心、蜀道創新中心、空港怡心城和中國民生銀行大廈等。空置率方面，截至年末，成都甲級辦公樓市場平均空置率收至31.1%，同比上漲0.8個百分點。

受益于市場持續降租，部分存量租戶能夠以更低的租金，搬遷至更高品質的甲級樓宇。2024年上半年，甲級新租面積較2023年下半年上漲14.3%。但6月以后，市場帶看量大幅下降。業主方為加速獲客并維持入住率平穩，不得不下調租金報價與有效租金底線。統計面上，2024年成都甲級辦公樓平均賬面租金收跌至81.5元/平方米/月，同比跌幅高達12.1%，其中僅第三季度便錄得5.4%的環比跌幅。

存量租戶流動，辦公需求尋找新突破、新平衡點

在降價潮的大勢所趨下，存量客戶的流動成為2024年成都辦公樓市場的關鍵詞。全年新成交總量相對平穩，同比僅下浮6.3%。其中，甲級市場內部搬遷類需求的占比達15.2%，較2023年以前年份上漲約10個百分點。同期，新成立與擴張類需求則呈現出明顯的收縮態勢，這也是導致凈吸納量不足的主要原因。

從租戶結構分析，金融（19.4%）、專業服務（18.8%）和科技互聯網（18.4%）三大產業走勢穩健，主導市場需求。細分產業層面，部分頭部科技互聯網企業在上半年持續擴張或選擇短租，換來行業相對活躍的成交量。進入下半年后，以服務C端為主的互聯網企業開始收緊，新租需求回落。同期，部分本地律所需求持續釋放，僅第四季度成都市場便錄得律所升級或擴張的總面積約1.3萬平方米。

· 再平衡企業成本與效益，新建單一業權樓宇成為企業主要流向

新建樓宇憑借樓宇硬件品質、較低租金以及精裝辦公產品，成功吸引市場大部分成交。2022年后新交付的項目共計實現11.1萬平方米的凈吸納量。從業權分析，單一業權項目在溢價不高時期，憑借樓宇運營管理能力與統一的招商策略，能有效搶占客戶先機。從全年數據來看，約3.6萬平方米的凈吸納量由單一業權項目實現。相反，老舊與散售樓宇的運營可謂舉步維艱，未來缺乏運營能力的樓宇將面臨更加緊迫的客戶流失，進而影響未來資產價值走勢，且這一危機大有愈演愈烈之勢。

· 總部樓建成交付，分流租賃市場有效需求

總部辦公樓項目陸續建成交付，導致租賃市場需求持續外溢流出，這是解釋成都租賃市場需求何以疲軟的又一關鍵因素。2024年，甲乙級新增供應中約47.7%的面積來自總部樓宇。此外，建于工業用地上的產業型總部園區同期交付，進一步分流商辦市場需求，年內錄得多個頭部企業搬遷產業園區的自用案例。回顧年內發生的500平方米以上的退租案例，自建總部交付投用分流的租賃面積占比高達16.7%，同比上漲3.6個百分點。展望未來，短期內成都還將持續迎來多個總部辦公項目交付，進一步推動甲級辦公樓租賃市場空置率持續攀升，市場競爭壓力進一步加劇。

未來展望

城市產業結構調整與辦公需求休戚相關，但市場傳導機制存在一定時滯，其影響將在未來逐漸顯現。仲量聯行成都商業地產部負責人江倩表示：“短期內，成都辦公樓市場仍將聚焦于存量需求的優化配置，探尋市場供需關系的再平衡。企業不動產策略的收緊，加上業主方招商策略的動態妥協，兩者相輔相成。辦公樓市場的租金壓力仍然高企，短期難有根本性扭轉。從供應端看，成都市場未來仍將面臨大規模供應增長，開發主體主要為地方政府平臺公司和國企。在高空置壓力預期下，如何提升招商效率和樓宇運營管理水平，仍是成都樓宇經濟高質量發展的關鍵所在。”

優質零售地產市場

先填后調，空置修復

在消費呈結構性復蘇和“消費降級”的雙重趨勢下，商品零售需求仍較為疲軟，正餐消費降頻減檔，情緒賦能的娛樂體驗業態擴張活躍，成為年內租賃需求主力。新舊需求動能持續轉換，市場在新趨勢加持下實現消費端的“再平衡”。為適應市場變化，“先填后調”策略成為零售運營商的普遍選擇，市場空置率明顯修復。截至2024年年末，成都優質零售地產市場平均空置率同比下降1.5個百分點，收至10.6%。

租金方面，面對高租金業態的整體需求放緩趨勢，核心租戶的議價力逐漸增強，部分品牌從過去底租和扣點取高的交租方式轉向純扣點模式，導致商場實得租金進一步降低。截至2024年年末，成都優質購物中心首層平均租金報360.6元/平方米/月，同比下降4.9%。

供應回升，場景向新

2024年，成都全年新增供應共計82.0萬平方米，較上年同期增長34.7萬平方米，市場總存量升至1,229.2萬平方米，位居全國第三。九個新開業項目分別為：優客廣場科華店、光環購物公園、溫江旭輝Cmall、東安天街、西源集、此地CyPARK、保利時光里、金牛招商花園城和天府招商花園城。隨著供給端不斷擴容，成都消費場景持續創新。例如，打造垂直空間呈現mini口袋公園的光環購物公園、融入卡皮巴拉主題樂園的天府招商花園城、以“騎行+公園”為特色的此地CyPARK等，各具特色的消費場景造就成都多樣化的商業體系。此外，成都首家市內免稅店落戶仁恒置地廣場，將由中免集團與本地國企成立合資公司共同運營，進一步豐富商業與消費模式的多樣性。

需求更迭，體驗至上

· 休閑娛樂業態成為空置去化主力：相較于其他業態以換租為主，娛樂業態則表現為增量發展，在全市購物中心的占比從13.9%提升至14.7%，同比增加0.8個百分點。面對外部環境的波動，消費者在情緒放松和娛樂社交等精神方面的需求顯著提升，娛樂體驗品牌擴張活躍，如：網魚電競、音樂派KTV、貘魚自助臺球等。

· 消費降級帶火折扣、平價服飾：隨著消費者對價格更加敏感，折扣、平價服飾受青睞，高性價比服飾品牌與集合店積極開店，如BIGOFFS超級折扣于2024年新開6家門店，單店面積在3,000平米左右；駱駝（Camel）新店同樣迅速進駐成都光環購物公園、東安天街、金牛招商花園城等項目。

· 運動品牌細分，成為項目重點調改方向：消費者對運動專業性、功能性需求提升，為更多細分運動品牌打開市場，許多小眾運動品牌首進成都，如法國足護品牌SIDAS、瑞典戶外運動品牌Houdini、日本滑雪服品牌Goldwin等。運動品牌作為當下為數不多的擴張業態，成為商場招引和調改重點，如成都萬象城B館低區從精品女裝調整為運動戶外，引入Kolon Sports、Wilson、The North Face、Houdini等品牌。

· 國內潮牌從線上到線下擴張：由于線上經營成本不斷提升，部分國內潮牌積極布局線下門店，如：杭州潮牌CHINISM四川首店進駐濱江天街，國潮品牌BJHG中國首店進駐東郊記憶。此外，潮流品牌也逐漸從扎堆非標項目擴展至優質購物中心，如FPA進駐環貿ICD和MOF少女百貨進駐世豪廣場等。

未來展望：成都將回歸低供應時代，聚焦存量調改與核心城區煥新

自2012年起，成都進入零售地產高供應時代。過去13年間，成都年均供應約86.9萬平方米，迅速實現“城市級-區域級-社區級”三級商業體系的構建，市場存量也跨入千萬級，穩居全國第三。2025-2028年，成都零售預計將再度回歸低供應時代，年均供應回落至40-45萬平方米，約為高峰期的一半，商業開發停止向外無限制擴張，轉向在現有地理空間的加密布局。仲量聯行中國區零售地產及消費研究負責人朱建輝表示：“成都零售地產的供給側正悄然上演劇變，以‘量’的累積為始，歷經‘型’的變化，最終實現‘質’的飛躍，并從早期優質供應不足的短缺困境，轉為階段性、區域性過剩的發展現狀。未來存量商業調改將成為市場發展主旋律，在零售地產資源頭部化、集中化的驅使下，頭部企業將成為主導市場未來走向的決定性力量。在新消費、新動能、新場景、新觸點等多方勢力角力下，成都消費與商業地產市場將步入供需兩端的‘再平衡’新階段。”

物流地產市場

2024年，美庫青白江物流園、三井新津物流園兩個項目，共計13.2萬平方米的倉儲面積正式投入使用。高標倉主力租戶行業在2024年經歷較大更迭，一批新的市場需求在年內涌現，對危機四伏的傳統零售業形成替代，倉儲市場也在新老租戶交替中達到再平衡。在此背景下，成都高標倉市場全年去化較為穩定，凈吸納量同比增長35.2%至32.9萬平方米，帶動整體空置率同比繼續下探1.7個百分點至6.7%，位近十年最低水平。

再平衡一：平價量販零食取代傳統商超，加碼大面積倉儲需求

GeoQ智圖數據顯示，2024年上半年，全國38家連鎖超市品牌共計新開店512家，關店835家，開閉店比為0.61，傳統超市收縮趨勢較為明顯。與此相對，量販零食在2024年開啟加速拓店模式。2024年前三季度，全國13家量販零食品牌共計新開門店數量6406家，閉店數量1477家，開閉店比為4.34，其中第三季度這一比例進一步增長至6.13。在其門店選址中，新一線及二線城市占比約28%，三線及以下城市占比為65%。相較于傳統連鎖商超在新一線及二線城市51%的開店占比，量販零食面向下沉市場的策略更加清晰。激進的開店速度和廣泛的城市覆蓋面，讓各家零食企業的省級及區域級分撥倉需求面積不斷增長。年內，零食有鳴、趙一鳴（合并零食很忙后）在成都持續錄得大面積擴租，并從單點發展為多點位區域分撥倉庫。

再平衡二：平價電商取代傳統電商，推動快遞物流倉儲需求持續增長

過去十年，中國快遞業務量高增長的背后是蓬勃發展的中國電商產業，而隨著該賽道領跑者從傳統電商轉向平價電商，以京東物流和菜鳥物流為代表的傳統電商自有快遞物流業務開始放緩，倉儲需求停滯不前。而大量第三方快遞物流企業背靠GMV高增長的平價電商平臺，業務量依然穩中有升。不僅如此，平價電商遠高于傳統電商的退貨率也讓逆向物流（商品從消費者手里回運至電商平臺商家的物流服務，通常服務于退換貨）這一小眾賽道的業務規模持續壯大，進一步推升市場快遞業務量。年內快遞企業擴租活動對波動的傳統電商倉儲需求形成替代。

大面積倉儲需求持續向外圈層物流子市場滲透

2024年，受限于核心子市場（雙流、新都、龍泉驛）零散且分散的空置面積，以家電家具、快遞物流、量販零食、白酒為代表的大面積（超過一萬平）倉儲需求租戶將目光投向擁有大量可租賃面積且租金更低的外圈層非核心子市場，年內簡陽、眉山、青白江等子市場去化顯著。但租戶較低的承租能力也讓全市平均凈有效租金降至18.5元/平方米/月，降幅同比進一步擴大至-10.7%。

新周期：2025年起，市場供需趨于平衡，促消費政策加力擴圍，消費行業的倉儲物流需求預計穩定增長

2025-2027年，成都物流地產市場將開啟新周期，供需再度趨于平衡。供應端，成都物流地產年均供應量約30萬平方米。需求端，中央經濟工作會議將“大力提振消費、提高投資效益，全方位擴大國內需求”列為2025年度重點工作的首位。除了家電行業的以舊換新政策，2025年“國補”首次擴圍至消費電子行業。2024年，四川的消費品補貼品類已覆蓋16類家電產品、12類家居廚衛產品和9類智能家居產品。有效刺激了白色、黑色家電存儲和分撥中轉倉儲需求。仲量聯行華西區產業與物流服務部負責人尤鵬偉認為：“成都是中國西南地區消費品交運樞紐城市，消費品行業長期主導物流倉儲需求，未來持續活躍的大宗商品及耐用消費品升級消費將為成都物流地產創造一系列增量需求。”