我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。

我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

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會員

提問

房老師，現在成都新房感覺樓面價和最終開盤的價格都挺貴的，有沒有一些其他的小眾點的新盤推薦？比如以前的什么捂盤網紅盤這類，給我們一點希望，也漲漲知識。

房段子解答

話說，就算是小眾樓盤，也不一定便宜啊。

2025年一些小眾的成都新房名字...看看能否出來詐尸？

錦江——
ICC南區，13棟住宅，可能是攀成鋼的迭代王炸

武侯——
金楠小城際花園，小戶型低門檻，萬年鴿王
新希望航空路項目，桐梓林的板式大平層
新界花樹居（新界6期花墅），電梯洋房，平層躍層

青羊——
金沙西著，青五高層住宅
冠城錦園，文化宮青四，仨地鐵口
通錦閣（青樾西庭），青二學區房，現房發售，小戶型大戶型，就是沒有中間戶型
興光華天府云邸，非遺低調王者，容積率1.2，主打疊拼聯排

金牛——
中鐵二局通錦橋24畝，中鐵通錦坊姊妹篇，但主打T2T3的改善大平層
頂峰水岸二期，拿地10年的茶花網紅盤

成華——
深業泰樾府，新華公園的標桿豪宅
華天衫峯，國際杉的頂級豪宅
邦泰11畝，猛追灣電視塔的超級豪宅
SG珊頓香木府，建設路的捂盤王
雪松雅居樂in天府，往事如煙

高新——
金融城8號，成都最頂流地段的稀缺豪宅
高投融悅府，金融城剪刀差最大的網紅盤，ABC類人才有戲
西派瀾岸三期，起步230平的旗艦頂豪

天新——
蔚藍閣C區，多次改規升級的超級豪宅，開間大全套房，起步就是300多平

其他請補充...

會員提問

我是在德陽工作，家里人想買一套成都的，預算200萬左右，看了龍潭寺的天恒錦上越，說是25年交房，看了115戶型，算的價格是188萬。我們主要擔心一是這個房子目前還在修嘛，還是擔心爛尾；二是整體的價位問題；三是這個位置。這個位置我覺得是離高速挺近的，我從德陽這邊開過去也就一個小時的樣子，但是周邊感覺一般，我家人打算明天就去交定金了，麻煩看看合適不？主要是考慮自住，然后是一梯一戶的，主要是價格我家里比較滿意，也在城北這邊，我來回比較方便。

房段子解答

是是

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

天恒錦上樾在龍潭寺，屬于5城區里的成華區，整體是主城區，但是三環外的龍潭寺屬于區域或者核心價值的邊緣，多年來由于缺少較好的發展規劃，整體比較凌亂，除了少量主干道，很多馬路都是坑坑洼洼的，是一個不太純粹的剛需板塊。

但是天恒錦上樾又是區域內的剛改產品，之所以說改，畢竟是T2產品，但之所以說剛，主要還是它的戶型并不優質，得房率偏低，有些測評機構現實還不到80%（77%），甚至比不過很多此前的剛需產品戶型，更別說當前主流的改善新房（90-100%之間），所以你別單看單價1.63，換算成主流得房率的產品，實際單價大概是1.94-2萬左右。說實話，這個價格放在這個區域，并不低。

拿旁邊同品質的金融街融府對比，也是10F左右的T2改善次新房，最好的產品，單價也賣到1.9萬左右，而且還很難成交。

所以我覺得你們看這個非主流樓盤，主要還是被網上銷售給帶偏了，高提成的樓盤，看似低總價，但實際并沒有什么性價比，不然它應該早就賣完了。賣了1年還沒清盤，能說明一些大問題的。

再說你擔心的幾個問題，天恒是北京的一個國企，口碑在成都不算好，此前南門開發了天恒瑞云府，各種偷工減料，維權很嚴重，所以龍潭寺這個，估計也好不到哪去，尤其是這樣的單價促銷，必然面臨利潤的受損，最終還是出在羊毛上。

第二個整體的價格問題我說過了，看似便宜，但實際套入產品來說，不低的，接近2萬了，而這個板塊這種地段，很難撐得起小2萬的單價，普通產品估計就是1-1.5萬的狀態，而且這個行情下，還在處于下跌的趨勢。第三個是這個位置，前面也說了，龍潭寺就像個郊區的小場鎮一樣，不是成都主流的區域，整體以安置房剛需盤為主，前些年有新房開發商入駐，但是買到了的房子的人，回頭再看，都是掉坑里的，要么賣不掉，要么很虧本。

話說回來，你們在德陽工作，不是非要來成都，成都也很多坑的，現在不買房>買錯房。龍潭寺開車是不遠，單邊60多公里，接近1小時，但還是遠啊。單純為了新房夢，或者省城夢，是不切實際的。

如果一定要買房想買房，你還不如去看看二手房撿漏，比如德陽開到成都的S11號線，是德陽人真正關心的一條線路，旁邊你們可以看看旭輝江山和鳴（洋房，115平套三，估計后面房價會跌到200萬內）；綠地世紀城（百畝大盤，是電梯高層，單價低一些，一萬四五能買得到套三雙衛或者套四）。

會員提問

春節前我去問了銀行理財定存，最高才2.3%的利息，但是買房的利率好多人都說要跌破3%，我想是不是可以換過來，租不如買呢？存錢不如花錢？

房段子解答

當普通的投資收益和貸款的成本持平，那么很多人都會積極把錢拿出來用于投資消費。

今年應該是政策底的年份了，連各區都出臺了各種真金白銀的補貼，可以說動用了一切力所能及的手段。

不過這和更高級別陸續出臺一些政策小補丁不沖突。比如開年第一炮就是成都公積金放寬到男性68歲女性63歲，而且房貸利率也普遍能迎來更低的LPR，更大的-bp。

一些機構預測商貸能低至2.5-2.8%。

這意味著買房成本已經很低了，和其他定存、收租對沖之下，差別不大。

比如成都當前3年期定存，收益大概是2.3%，5年期的話，能做到2.4%，7位數以上的還可以協商。

成都租金豐儉由人，枯榮線大概是2%，垃圾產品、新樓盤往往是1.5-2%，核心區次新房則能達到2.3-2.5%左右。

所以降息時代，刺激消費，活躍樓市是今年的主旋律。