一個理想的產業園應該是什么樣的？

隨著科技發展、產業升級對產業地產和園區的要求越來越高，產業地產和園區的頂層設計、商業模式、盈利方式等都發生著翻天覆地的變化。

在經歷了以生產要素需求推動的1.0階段、以服務要素需求推動的2.0階段、以科技創新要素需求推動的3.0階段后，國內的產業園區紛紛向著以城市功能要素聚合的4.0階段發展。

將重心從“地產”轉向“產業”，讓產業園區成為產城融合發展的重要一環，已是行業共識。

在無錫的熱門旅游景點九龍灣花星球西北方向，一條馬路之隔，有一座“特殊”的重量級園區。

隨著最后一塊屋面混凝土澆筑完成，它趕在2024年結束前，完成了所有單體結構封頂，并和這片土地上迎接新年的建設者們一道邁入了全新階段。

這座園區，就是由濱湖產業集團與上海復星創富聯手打造出的精品之作——濱湖·復星人形機器人產業園。

從地圖上看，它位于無錫濱湖五灣五城之一——九龍灣智造城的核心區域，地處濱湖工業重鎮胡埭的門戶區域。

地段定位這么高，背后又有區屬國企和復星集團加持，這座高位開局的園區，有哪些值得關注的東西？

01.

打造一座產業園4.0時代的標桿

“園區上班的員工，他們去停車樓停好車之后，可以通過連廊直接走到自己的廠房。空中連廊上會設立一些休閑區域，包括咖啡館、茶餐廳等等，可以順路吃個早餐再去上班。整個園區看起來，生活和生產并不矛盾，而是融為一體。”

在復星人形機器人產業園外，濱湖產業集團的相關負責人一手拿著圖紙，一手指著正在建設的園區載體向我介紹，此時我已經跟著他的描繪暢想起來。

產業園項目位于濱湖錢胡路與劉閭路交叉口，占地面積約216.6畝，總建面約32.8萬平方米，總投資約12.6億元。

園區規劃建設27棟4層、3棟6層具備“工業上樓”條件的高標準廠房，1棟15層產業大廈，1棟多功能招商展示中心。

和周邊的廠房相比，人形機器人產業園顯得有些與眾不同，如果要用幾個詞概括，我認為是：

靈活、現代、開放。

靈活性體現在這座園區的廠房設計上。

其中，單元標準廠房共計30棟，可以提供從800+800㎡到20000㎡面積的雙拼或三拼戶型。

這么做，我理解是為了給企業創造多種適用可能性，可以根據企業的實際需求進行靈活分割。比如他們的4層廠房，如果800㎡不夠，還可以把兩片區域打通，變成一個1600㎡的空間，當然未來如果企業要擴產，也可以一企一棟，真正實現全面積覆蓋。

15層的產業大廈，主要服務于研發生產類企業，一二層為主要公共服務功能區，三層及以上為研發辦公區。

單層面積大概是1000平方米，最小可以分割成380平方米的辦公空間，提供給一些初創企業。而且頂樓他們還準備留出兩層作為高管的人才公寓。

值得一提的是，為了滿足承重需求，廠房區沒有做地下人防，而是選擇了停車樓，含7棟配套停車樓和配套用房，能提供超1500個車位，停車樓3樓是人行通道及休閑區域，在實現人車分流的同時，又緊密串聯起了園區的工作生活環境。

很顯然，這是一個充分滿足高新技術企業需求的園區，從空間構成上來看，企業從初創到成長至成熟期的需求，在這里都能被滿足。

從效果圖上看，有一棟大氣的梯形載體格外顯眼，那就是產業園的門面擔當——招商展示與企業交流中心，未來也將是智慧碰撞的舞臺。

招商中心采用鋼結構全幕墻設計，總建面3000平方米，一樓是多功能展示區、咖啡沙龍區、園區服務中心，二樓是科創孵化區，三樓是企業交流路演廳中心。

園區負責人告訴我們，這棟建筑不僅是園區服務展示中心，后續也將打造成為園區產業生態的“會客廳”。

此外，園區還將運用智慧園區系統，以園區大數據中心和綜合運維管理平臺為核心，深度融合智慧安監、智慧環保、園區管理等多個系統，構建起園區信息互聯互通的橋梁，極大提升園區智慧化管理效能。

從建筑設計上來看，廠房與辦公、研發之間的產品設計邏輯完全不同，只有匹配高標準的空間載體，才能為后續的產業招商打好基礎，因此，建設者們必須清楚地知道產業的空間需求。不僅要畫出那張建造的施工圖，更要在心里有一份長遠的產業藍圖。

不難發現，產業集團在建造之初就對載體設計與布局下了一番功夫，因為這里要承接的，是濱湖產業的未來。

02.

企業為何而來

作為和新質生產力同時代誕生的園區，濱湖·復星人形機器人產業園從一開始就攜帶著新質的基因，未來這里將聚焦人形機器人、集成電路、智能制造等產業鏈項目，圍繞人形機器人上下游產業鏈開展布局。

目前，濱湖·復星人形機器人產業園半年已完成招商3.6萬方，預計到今年9月底開園前大約能完成7-8萬方的招商。

據園區負責人透露，其中不少是細分領域的龍頭企業。

這個成績非常不容易。

很重要的原因是，為了更好地構建起人形機器人產業發展的全鏈條，目前園區載體全部自持，以便更好地篩選入住企業，保障產業生態的可控性。當然，今后企業發展壯大，成長為行業龍頭型、總部稅源型，或者走向資本市場，園區將可以為企業量身定制優質的載體售讓方案，讓企業穩住心、扎下根。

據說有很多企業，曾考察過長三角多個城市，有的企業甚至之前和其他城市有高度合作意向，已經快要落地，但最終還是選擇落戶這個人形機器人產業園。

為什么他們這么青睞復星人形機器人產業園？

應該說，園區有3項優勢吸引到了這些企業，真正做到了buff疊滿。

首先是園區招商團隊的服務能力。

說一個小故事。

在招商期間，有一家國內一流的機器人企業曾來濱湖區考察，園區的招商團隊提供了一場堪稱是保姆級的全程服務。

不僅安排專人對接企業，詳盡介紹區里的各類產業政策，同時還為考察團隊安排了專門的人才公寓。在考察期間，這家企業提出了產業配套等方面的要求，園區招商團隊馬上記錄下來，并且在最短時間內拿出了相關方案上門。對于企業提出的市場化顧慮，園區更是給出了一套豐富的應用場景。

正是這樣的“心貼心”保姆式服務，讓企業下決心落地。企業的老總甚至在簽約現場笑著說，他要回去告訴老家的招商部門，向無錫、向濱湖的招商團隊學習取經。

其次，園區采用“基金+產業+園區”的運作模式，能給到企業相當堅實的投融資支持。

其實早在2021年，濱湖就和上海復星集團共同成立了一支科創產業基金，總規模50億元，助力濱湖區新興產業做大做強。

這次濱湖產業集團與復星再度聯手，成立了Pre-REITs基金，總規模3.6億元。

這恰恰就是第四代產業園區的不同之處——提供投資孵化服務。他們“以時間換空間”，助力創新企業起步發展，為企業提供創業孵化、股權投資、公共平臺，與企業共同成長，建立全產業鏈的服務收益模式。

用園區相關負責人的話來說：

“做產業園區和做傳統的增量開發業務思路完全不同，過去開發業務是‘產銷’邏輯，一次性生產和銷售，賺快錢。未來做產業園區，需要長期持有，是‘運營’邏輯，要站在資產全生命周期的角度，創造更多服務場景，用運營撬動資產價值，實現收益閉環。”

第三，胡埭鎮本身就是工業重鎮。

胡埭鎮承載濱湖區超70%的工業企業，擁有強大的產業配套及產業鏈協同能力。

最新數據顯示，胡埭16.8平方公里的產業園區內，現有企業總數2600余家，規上工業企業230家，億元企業57家，擁有高新技術企業171家，上市企業及其生產基地19家。

鎮上有一條陸藕路，沿路9家上市公司總市值超千億元，有著“上市一條路”的美譽。

眼下胡埭正加速打造“九龍灣智造城”，切入集成電路、空天信息、新能源及智能網聯汽車、儲能等賽道，構建“東芯、南空、西車、北儲”的未來產業格局。

所以說，未來，優秀的園區品牌，一定是具備產業生態價值和資源賦能價值。而在這樣一座工業重鎮上圍繞整個產業集群去打造生態鏈，就是園區運營服務最硬核的“護城河”。

03.

地方國資平臺的另一種打開方式

如果說土地和房產是重要的空間載體，那么產業則是核心的內容載體，只有“空間+內容”，才能形成有機的良性循環。

從內容上看，人形機器人產業無疑是智能制造2025的關鍵引擎，國家政策驅動的重中之重。2021年國家工信部等部門就發布了十四五機器人產業發展規劃，這個規劃提出了2025年的宏大藍圖，中國要成為全球機器人技術創新的策源地、高端制造集聚地和集成應用新高地。

今年即將竣工投用的濱湖·復星人形機器人產業園，恰好切中了國家產業發展趨勢，合上了時代的節拍。

為什么濱湖國資要如此用心用力地打造一個從模式到載體到產業由內而外散發出創新氣質的產業園？

我想，歸根結底還是因為濱湖區本身的創新基因。

2023年，國家層面對開展新一輪國企改革深化提升行動作出部署，濱湖迅速響應，開啟了全域國資國企的戰略性重組和專業化整合。

濱湖產業集團應運而生，成為“國企新軍團”中一支強有力的隊伍，主打兩個屬性：科創和產業。

如今，國企改革進行一年，濱湖產業集團以實干彰顯了擔當。

他們聚焦產業科技前沿和關鍵領域，強化基金賦能，成功簽約總規模25億元的中電科信創基金、中科濱湖科創基金、交大量子科技創新基金，成立合作規模54.1億元的濱湖錫創健康產業基金和錫創聚力基金市場化合作基金，完成弘元綠能、惠然科技、健適醫療、智康弘義、華立聚能、領健信息、數字鷹和金云智聯的項目投資共5.57億元；

一批高質量科創載體拔節而起，為區域發展注入源源不斷的新動能，濱湖·復星人形機器人產業園順利封頂，錫芯谷智能裝備產業園啟動建設；

成功對接超100家國內外知名企業、獨角獸企業、行業領軍企業以及具有高增長潛力的初創企業，招引落地5個總投資超5000萬元以上的新興產業項目，簽約光學鏡頭總部項目、艾里奧斯生物總部項目、智能裝備總部項目等重大項目……

正如濱湖產業集團的負責人所說：“濱湖產業需要什么，我們投什么，濱湖產業缺什么，我們補什么。”

國企改革，不僅僅是名稱和結構上的簡單改變，更是城市發展模式和發展戰略的根本性調整，是從傳統的基礎設施建設和土地開發，轉向更具創新性和可持續性的產業投資，支持高科技和高附加值產業的發展，從而推動城市經濟結構的優化和質量的提升。

從一座產業園的崛起，從濱湖產業集團的身上，我們對此有了更加深刻的認識。

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