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作者 | 王澤紅

深圳國資支援萬科的動作，正在從人、財兩方加速落地。

繼15位深鐵及深圳國資高管入駐不久，2月10日，萬科獲得第一大股東深鐵集團的28億借款支持，用于償還其在公開市場發行的債券的本金與利息。

借款期限為3年，年化利率2.34%，低于當前市場利率水平，體現了大股東的支持。半個月前，也就是深鐵“一把手”辛杰接任萬科董事會主席那天，深鐵剛以13億元接手萬科紅樹灣項目。

從深圳國資接管萬科以來，前后兩次合計為萬科注入41億流動資金。

2月11日，萬科旗下美元債走高，但這一利好并未提振股價。如其他金融機構一樣，這筆借款也需要萬科提供抵押物。

從公告內容看，萬科需為本次股東借款提供價值不超過40億元的資產進行質押，初始質押擔保物是其持有的等值萬物云股票。

萬科是萬物云的控股股東，持有萬物云56.84%股權，此次抵押股份占萬物云總股本的18.29%。

這也是這份公告中，頗為凸顯的一句話，作為“現金奶牛”的物業板塊，向來是房企手中的優質資產，甚至是最優質的資產，萬科也是如此。

去年上半年，萬物云即使利潤規模下滑兩成多，但萬物依然獲得約6.8億元分紅，是受益最多的股東。

深圳國資接管萬科后，展現出了更大的自救魄力。

萬物云，進入抵押物清單

自2024年流動性承壓以來，在萬科的諸多抵押融資、資產處置中，均未出現過萬物云的身影。

萬科旗下資產涵蓋房地產開發，物業服務板塊“萬物云”，租賃住宅板塊 “泊寓”，海外業務上市主體“萬科海外”，酒店度假業務“萬科酒店與度假村”，食品業務，物業倉儲業務“萬緯物流”，以及商業開發運營業務“印力集團”。

去年開啟“瘦身”計劃后，萬科制定了“一攬子方案”，一方面清理和轉讓非主業的財務投資，一方面爭取銀團貸款、推進經營性物業貸，出售上海七寶萬科廣場50%股權、深圳灣超級總部基地地塊、上海南翔印象城MEGA 48%股權等資產。

此外，其還通過REIT路徑退出資產，將北京舊宮萬科廣場和深圳龍崗萬科廣場兩項商業資產打包，設立中信萬科消費基礎設施Pre-REIT。

甚至長租公寓項目泊寓、普洛斯股權也傳出被擺上貨架。

2024年前三季度，萬科大宗交易簽約金額達232.6億元，涵蓋辦公、商業、酒店、公寓等41個項目，以及印力資產交易及REIT發行等。

尤其是爭取銀團貸款過程中，西安、武漢、深圳、廣州、常州、宿遷等地的項目公司股權被質押，萬緯物流270億元股權被出質，通過這些抵押物，萬科獲得銀團貸款超300億元。

但這些出售或抵押資產清單中，一直未出現萬物云的身影，可見萬科對其珍視程度。

直至1月21日，有市場消息傳出，華潤置地將收購萬物云與普洛斯的股權，交易金額超過200億元，華潤置地迅速回應，稱消息不屬實。

這是萬物云首次出現在貨架上，雖然華潤置地予以否認。但在半個月后，便進入了抵押物清單中。

2月10日晚間，萬物云公告稱，萬科此次質押股份占比較高，占總股本的約18.29%。若萬科未能按時償還貸款，質押股份可能面臨被處置的風險，影響公司控制權穩定。

深圳國資接管后，打出“第一槍”

深圳國資接管后，萬科的可抵押資產清單還有多長，再次成為一大關注點。

去年3月的“800億銀團貸款”事件中，萬科的抵押資產便受到關注，當時萬科向潛在貸款人提供了購物中心等商業項目的名單及其收入來源。當時有分析師估計，萬科未抵押商業房地產價值為770億至900億元，若銀行以50%貸款價值比放貸，可獲得450億資金。

后來，郁亮帶隊與多家險資談展期，又屢次傳出抵押物不足成“卡點”，有險資提出需增加資產抵押，直到今年才有進展。1月9日，萬科宣布武漢譽天的非標債務獲得展期，債權方是新華資產，獲得展期2年，融資余額為20.4億元。

同期有內部人士透露，目前萬科還在與大家保險談，處于盤資產的階段。但據其表述，萬科與大家保險的商談，“卡點”依然在抵押物資產的估值，萬科欲將存量50億元增加到90億元，抵押物價值60多億元，但大家保險認為資產只值45億元。

年內萬科將有9筆債券到期，第一季度需要償還的本息合計超過70億，其中一筆余額30億元的債券將在2月16日到期。

以辛杰為首的深圳國資高管上陣后，便將萬物云納入抵押資產清單，展現出了更強的自救決心。不久前，辛杰上任萬科董事會主席后對外表示，目前已對萬科今年一季度債務償付做好了安排。

但萬科后續的債務償還將如何？從可融資抵押和出售資產看，萬科依舊有底氣。

萬科尋求出售普洛斯股權的傳聞，去年4月就曾出現過，這也是萬物如今手中的優質資產之一。市場早已傳出，全球知名物流公司普洛斯（GLP），正考慮在香港進行首次公開募股（IPO），計劃最早可能在2025年實現，而萬科持有普洛斯21.4%股權。

持此之外，萬科還擁有泊寓、認繳規模超175億的產業投資基金、廣信房產資產包50%股權、萬物云股票、大量的商業資產，以及萬科酒店與度假、食品事業部持有的資產等，資產規模依舊龐大。

深圳市國資委負責人強調：“截至2024年底，深圳市屬國資國企資產超過5萬億元，全年營收超萬億元，規模大、實力強，有能力、有實力，也有足夠的‘子彈’，支持地鐵集團通過一切可能的市場化、法治化手段推動萬科穩健發展。”

深圳國資接管萬科后，從萬物云開始打響了第一槍。